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Le rachat de soulte : qu’est-ce que c’est ?

calculatrice et pièces de monnaie

Suite à un divorce ou un héritage, un bien immobilier en indivision peut être détenu en intégralité par un des conjoints ou un des héritiers, à condition que celui-ci procède à un rachat de soulte. Mais qu’est-ce qu’un rachat de soulte ? Nexity vous explique tout dans cet article.

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Un bien immobilier en indivision est la propriété de plusieurs personnes, appelées indivisaires. Pour sortir de l’indivision et obtenir la pleine propriété d’un logement, le conjoint vivant ou l’un des héritiers doit effectuer un rachat de soulte. Ce rachat consiste à verser une compensation financière aux autres indivisaires.

En d’autres termes, le rachat de soulte consiste à acquérir les quotes-parts des indivisaires pour devenir le seul propriétaire d’une maison ou d’un appartement.

Dans le cas d’un rachat de soulte après divorce, l’opération a pour objectif de rétablir une égalité de valeur entre les ex-époux, selon l’article 826 du Code civil.

Bon à savoir

Une quote-part est le pourcentage d’un bien attribué à un époux ou un héritier. Elle peut être déterminée lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison par les conjoints ou lors de la réception d’un bien par les héritiers.

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Le rachat de soulte après divorce

Après un divorce, deux solutions s’offrent aux ex-conjoints pour sortir de l’indivision :

  • Les ex-époux ne souhaitent pas conserver leur bien immobilier, ils peuvent procéder à la vente de celui-ci et répartir la somme issue de l’opération en fonction de leur quote-part. 
  • L’un des ex-époux souhaite conserver le logement, il peut opter pour une procédure de rachat de soulte.  Ce rachat est relativement simple lorsque les mensualités du prêt immobilier ont été réglées intégralement par le couple.

Toutefois, si le logement fait encore l’objet d’un crédit immobilier en cours, le conjoint qui ne souhaite pas conserver le bien doit se désolidariser du prêt, afin de se désengager du paiement des mensualités restantes. Cette opération nécessite l’approbation du créancier, à savoir la banque prêteuse.

Bon à savoir

Le rachat de soulte ne peut être réalisé avant la finalisation du divorce. Jusqu’à ce que la désolidarisation soit effective, le conjoint qui souhaite laisser le logement à son ancien(ne) époux(se) doit s’acquitter des mensualités liées au prêt immobilier.

Le rachat de soulte dans le cadre d’une succession

Dans le cadre d’une succession, les indivisaires peuvent décider de vendre le logement reçu en héritage et de répartir la somme issue de l’opération, afin de sortir de l’indivision. Toutefois, il est possible qu’un des héritiers désire conserver le bien immobilier. Pour obtenir la pleine propriété de ce dernier, il doit verser une compensation financière aux autres héritiers afin de racheter leur part.

Le rachat de soulte dans le cadre d’une succession est généralement plus simple que le rachat de soulte suite à un divorce. Si la valeur des parts de chaque héritier est précisée dans le testament du défunt, l’indivisaire désireux de devenir l’unique propriétaire du logement peut s’appuyer sur les informations issues de ce document pour déterminer le montant de la soulte des autres héritiers.

Dans le cas où le testament ne comprend aucune donnée précise relative aux parts des héritiers, les indivisaires peuvent trouver un compromis pour déterminer le montant de la soulte, ou saisir le Juge aux affaires familiales.

Bon à savoir

Dans le cadre d’une succession, le rachat de soulte peut être financé par un prêt immobilier, si l’indivisaire désireux de bénéficier de la pleine propriété du bien ne dispose pas de ressources suffisantes.

Le coût d’un rachat de soulte

Tout d’abord, il est important de préciser que le rachat de soulte nécessite l’intervention d’un notaire. Pour calculer le coût de la procédure, vous devez donc prendre en considération les frais de notaire qui représentent de 7 à 8 % de la valeur de la compensation financière ou de 2 à 3 %, pour les biens immobiliers âgés de moins de 5 ans.

Parmi les principaux rôles du notaire, nous pouvons citer la mise en œuvre de la liquidation de patrimoine, l’établissement d’un état liquidatif et la délivrance d’une attestation, dans laquelle figure l’estimation de la valeur du bien immobilier en indivision.

À partir de la valeur indiquée dans l’attestation, vous pouvez évaluer le coût d’un rachat de soulte en utilisant différentes méthodes de calcul.

Le calcul du coût d’un rachat de soulte après divorce

Pour calculer le coût d’un rachat de soulte après divorce, vous devez prendre en compte plusieurs critères tels que :

  • La valeur du bien ;
  • Le régime matrimonial ;
  • La présence ou non d’un crédit en cours.

Pour un couple possédant un logement en indivision d’une valeur de 500 000 €, financé par un crédit immobilier dont le capital restant est de 100 000 €, le calcul du rachat de soulte s’effectue en appliquant la formule suivante :

(Valeur du bien immobilier – capital restant du crédit immobilier) / 2

Le montant de la soulte est donc de (500 000 – 100 000) / 2 = 200 000 €.

Si le couple a payé l’intégralité des mensualités du crédit immobilier, l’ex-conjoint désireux de devenir le propriétaire exclusif du bien doit s’acquitter de 50 % de la valeur de celui-ci, à savoir 250 000 € (500 000 € / 2).

Bon à savoir

Les méthodes utilisées ci-dessus sont uniquement valables si la répartition des quotes-parts des ex-conjoints est équitable (50/50). Vous devez adapter votre calcul en fonction de la répartition (70/30, 60/40, etc.) pour une estimation précise du montant d’une soulte.

Le calcul du coût d’un rachat de soulte lors d’une succession

Pour calculer le coût d’une soulte dans le cadre d’une succession, vous devez déterminer les compensations financières à verser à chaque indivisaire et les additionner.

L’évaluation du montant à verser à chaque héritier s’effectue généralement en utilisant la formule suivante :

Valeur nette du bien immobilier / nombre d’indivisaires

Pour un bien de 500 000 € réparti équitablement entre 4 indivisaires, la compensation financière à payer à chaque héritier est de 125 000 €.

Afin d’obtenir la pleine propriété du bien immobilier, un indivisaire doit donc payer au total 375 000 € (125 000 € x 3).

Dans le cas où le logement reçu en héritage a été financé par un crédit immobilier et si les mensualités de celui-ci n’ont pas encore été payées en intégralité, le calcul de la compensation financière à verser à chaque indivisaire s’effectue en déduisant le capital restant dû de la valeur du bien et en divisant le résultat par le nombre d’héritiers.

(Valeur du bien – capital restant dû) / nombre d’indivisaires

Les différents frais relatifs au rachat de soulte

Outre les frais de notaire, vous devez prendre en compte un certain nombre de dépenses dans le coût total d’un rachat de soulte, à savoir :

  • Les éventuelles pénalités de remboursement anticipé du crédit immobilier ;
  • Les droits de mutation ;
  • Les taxes à verser aux collectivités locales et au Trésor Public.
Bon à savoir

Les frais de notaire sont répartis entre les héritiers dans le cas d’un rachat de soulte lors d’une succession, et entre les époux pour un rachat de soulte après divorce.

En résumé

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Le rachat de soulte consiste à acquérir les quotes-parts des propriétaires d’un bien immobilier, afin de prendre possession de l’intégralité de celui-ci.

Le rachat de soulte peut être effectué après un divorce ou lors d’une succession.

Comment se déroule le rachat de soulte après divorce ?

Le rachat de soulte après divorce s’effectue grâce au versement d’une compensation financière égale à la valeur de la part d’un conjoint, par l’ancien partenaire désireux de conserver le bien immobilier.

Si un crédit immobilier est encore en cours, le conjoint qui souhaite quitter le logement doit procéder à une désolidarisation afin d’éviter de payer les mensualités liées au prêt.

Comment se déroule le rachat de soulte dans le cadre d’une succession ?

Dans le cadre d’une succession, un indivisaire peut procéder à un rachat de soulte en versant une compensation financière égale à la valeur des quotes-parts des autres héritiers.

  • Si la valeur des parts est précisée dans le testament du défunt, l’indivisaire peut calculer la soulte à verser à partir des données présentes dans celui-ci.
  • Dans le cas contraire, les héritiers peuvent fixer par eux-mêmes le montant de la compensation financière ou saisir la juridiction compétente.

Comment calculer le coût d’un rachat de soulte ?

Pour un rachat de soulte après divorce, deux formules peuvent être utilisées :

(Valeur du bien immobilier – capital restant du crédit immobilier) / 2 (présence d’un prêt en cours)

Ou

Valeur du bien / 2 (absence de prêt en cours)

Pour un rachat de soulte dans le cadre d’une succession, le calcul peut s’effectuer en utilisant les formules suivantes :

Valeur nette du bien immobilier / nombre d’indivisaires

Ou

(Valeur du bien – capital restant dû) / nombre d’indivisaires

Quels sont les frais liés au rachat de soulte ?

Le rachat de soulte nécessite la présence d’un notaire. Vous devez donc prendre en compte les frais relatifs à son intervention qui peut aller de 2 à 8 % du montant de la compensation financière, en fonction du bien immobilier.

Hormis le pourcentage de la compensation à payer au notaire, d’autres dépenses peuvent augmenter le coût total d’un rachat de soulte telles que :

  • Les pénalités liées au remboursement anticipé du crédit immobilier ;
  • Les taxes prélevées par le Trésor Public et les collectivités locales ;
  • Les droits de mutation.

Qui paie les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont répartis entre les héritiers ou les époux.

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