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Divorce, séparation : racheter la part du logement

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Divorce, Séparation : vous souhaitez racheter la part de la maison ?  Différents frais sont à prévoir. Tour d'horizon.

Divorce, séparation : qu’est-ce que la soulte ?

Dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation, on appelle “soulte” la somme versée par un des propriétaires d’une maison ou d’un appartement, à l’autre propriétaire de ce même bien, dans le but de devenir le seul et unique propriétaire. Cette soulte correspond à l’estimation financière de la part du bien que détient le second propriétaire.

Concrètement, si vous avez acheté une maison à deux et que vous souhaitez en devenir pleinement propriétaire, vous allez devoir racheter à votre ex-partenaire la part qu’il possède. Même si on parle communément d'un “rachat de soulte”, il s’agit en fait d’un versement de soulte, soit d’une compensation financière pour la perte de propriété.

À l’issue de cette procédure, qui doit obligatoirement faire l’objet d’une consultation chez un notaire, la propriété du bien concerné change. Le propriétaire qui a racheté la soulte devient l’unique propriétaire du bien. Ce transfert de propriété est entériné par un nouvel acte notarié de propriété.

Bon à savoir

La part de chacun est déterminée selon vos quotes-parts respectives, normalement mentionnées dans l’acte notarié de propriété au moment de votre achat.

Elles peuvent être réparties de façon tout à fait égalitaire : vous avez fait le choix d’être propriétaires à 50/50. Elles peuvent aussi être réparties selon vos apports respectifs : 40/60% ; 20/80%...

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Répondez à quelques questions et selon votre profil, nous estimons votre pouvoir d'achat immobilier.

Divorce, séparation : comment se calcule le montant d’une soulte ?

Vous souhaitez racheter les parts de votre ancien partenaire pour devenir le plein propriétaire du bien immobilier acheté en commun, et souhaitez donc lui verser une soulte ? Sachez qu’en dehors de la répartition des quotes-parts, deux facteurs doivent être pris en compte :

  • la valeur vénale du bien au moment où vous souhaitez racheter la soulte
  • le capital restant dû au titre de l’emprunt immobilier.

Racheter la soulte : comment estimer la valeur vénale de ma maison ?

Pour fixer le prix de la compensation financière due à votre ancien partenaire, il est d’abord nécessaire d’estimer le prix de la maison ou de l’appartement dont vous souhaitez racheter les parts.

Pour évaluer au plus juste ce que l’on appelle la valeur vénale du bien immobilier (c’est-à-dire la valeur qu’aurait votre maison ou votre appartement s’ils étaient vendus au moment de l’estimation), vous pouvez procéder de deux façons.

Vous pouvez faire une estimation par vous-même. Attention toutefois : au moment d’une séparation ou d’un divorce, l’entente n’est pas toujours au beau fixe et votre ex-partenaire pourrait mettre en doute votre objectivité, et vous la sienne. Il est en effet dans votre intérêt de racheter la soulte au prix bas, et de faire une estimation basse de la maison pour limiter le montant dû. À l’inverse, le partenaire qui reçoit la soulte a tout intérêt à ce que la valeur vénale soit haute, pour que la compensation financière soit importante.

Aussi, faire appel à un professionnel de la transaction immobilière pour estimer le prix du bien peut s’avérer être la solution pour aplanir des conflits. Il peut s’agir d’agents immobiliers, d’experts de l’immobilier, de notaires… N’hésitez pas à demander une estimation à plusieurs tiers, neutres et impartiaux : cela vous permettra de comparer et de fixer une valeur vénale acceptable pour les deux parties.

Bon à savoir

En cas de blocage, il est possible de faire appel à des avocats médiateurs pour trouver un arrangement. Dans le cas contraire, la décision reviendra à un juge.

Racheter une soulte en cas de divorce : connaître le capital restant dû à rembourser au titre de l’emprunt immobilier

Si vous souhaitez racheter une soulte, il est également indispensable de connaître le montant qu’il vous reste à rembourser dans le cadre de votre prêt immobilier : le capital restant dû.

En effet, la soulte est calculée sur la base de la valeur nette du bien immobilier, c'est-à-dire sur la base de la valeur vénale de votre maison, ou de votre appartement, à laquelle le capital restant dû de l’emprunt contracté en commun avant la séparation ou le divorce a été déduit. Cette valeur nette est ensuite divisée selon les parts de chacun pour connaître la valeur finale de la soulte.

Bon à savoir

Pour connaître le montant qu’il vous reste à rembourser, vous pouvez simplement vous reporter au tableau d’amortissement de l’emprunt contenu dans l’offre de prêt que vous avez signée. Vous pouvez également demander un tableau d’amortissement à jour à votre banquier.

Divorce, séparation : comment financer le rachat des parts de la maison de votre ex-conjoint(e) ?

Vous connaissez désormais le montant de la soulte que vous devez verser à votre ex-partenaire pour racheter ses parts ? Il vous faut désormais le financer. Mais quelles solutions s’offrent à vous après un divorce ou une séparation ?

Racheter les parts d’une maison après un divorce : le crédit immobilier

La solution la plus commune pour racheter les parts de votre maison ou de votre appartement après un divorce ou une séparation sera de contracter un nouveau prêt immobilier.

Ce dernier devra couvrir non seulement la somme déboursée pour racheter la soulte, mais également l’éventuel capital restant dû sur le premier emprunt (et les éventuelles pénalités de remboursement anticipé de ce crédit), ainsi que les coûts liés au rachat lui-même.

Mais comme pour tout crédit, les banques seront particulièrement attentives à votre profil d’emprunteur. Il vous faudra avoir des revenus suffisamment importants pour couvrir seul le montant des remboursements du nouveau prêt immobilier, tout en restant sous le seuil du taux d’endettement maximum autorisé (environ 33%). De même, vous devrez présenter un comportement responsable : être rarement à découvert, disposer d’une épargne…

En revanche, l’apport n’est pas primordial dans ce type d’opération : les banques ont tendance à considérer que le capital déjà remboursé comme un apport.

Bon à savoir

Il est possible d’obtenir que la durée de ce second emprunt excède la durée restante du précédent prêt, même si les institutions bancaires ne sont pas toujours très favorables à cette pratique.  

Racheter les parts de votre ex-conjoint(e) après un divorce ou une séparation : combien ça coûte ?

Il faut savoir que racheter une soulte coûte cher. Car, outre le déboursement de la soulte en elle-même, il faut prévoir le paiement de certains frais.

Bon à savoir

Ces frais annexes sont en principe à la charge des deux conjoints, à parts égales. Mais dans les faits, le paiement de ces frais peut être ventilé d’une autre manière, et même, être à la charge exclusive d’un des deux ex-partenaires.

Racheter une soulte : les frais de notaire

Après avoir racheté des parts d’une maison, un nouvel acte notarié de propriété est produit puisqu’il y a transfert de propriété. Il faut donc anticiper les versements de frais notariés :

  • les émoluments du notaire
  • les taxes et prélèvements dus au Trésor public (y compris TVA, contribution de sécurité immobilière)
  • les frais de débours.

Il est plutôt complexe de calculer soi-même le montant dû au titre des frais notariés dans le cadre du rachat d’une maison dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation. Toutefois, lors du rachat de la soulte, le montant des frais de notaire est généralement compris entre 5 et 7% de la valeur totale du bien.

Bon à savoir

La taxation du Trésor Public est plus conséquente pour les concubins que pour les couples mariés ou pacsés : 5,8 % contre 2,5 % de la valeur totale du bien, soulte comprise, après déduction du prêt restant dû.

Racheter une maison après un divorce : les frais bancaires

De la même manière, racheter les parts de votre ex-conjoint(e) signifie que vous allez solder votre ancien prêt immobilier commun et contracter seul un nouveau crédit immobilier. Certains frais bancaires sont à prévoir :

  • des pénalités de remboursement anticipé pour votre ancien prêt, le cas échéant (jusqu’à 3% du capital restant dû)
  • des frais de dossier pour la présentation d’une nouvelle offre de prêt
  • des frais de garanties

En résumé

Qu’est-ce qu’une soulte ?

La soulte est la somme dont vous devez vous acquitter pour racheter les parts que détient votre ex-partenaire sur votre maison ou votre appartement, et devenir ainsi le seul propriétaire du bien.

Comment calculer le montant du rachat de la maison après un divorce ?

Pour racheter la soulte que vous devez verser à votre ex-partenaire, vous devez connaître :

  • vos parts du bien immobilier respectives
  • la valeur vénale de votre bien immobilier
  • le capital restant dû au titre de l’emprunt immobilier que vous avez contracté à deux pour acheter le bien immobilier

Racheter les parts de mon ex-conjoint(e) après un divorce : comment financer le rachat de la maison ?

Dans la plupart des cas, celui qui souhaite racheter la soulte et souhaite devenir le seul propriétaire du bien immobilier devra recourir à l’emprunt immobilier. Comme dans une demande de crédit classique, ses garanties financières seront scrutées à la loupe par les établissements bancaires.

Rachat d’une maison après un divorce : combien ça coûte ?

Racheter les parts de votre ex-partenaire sur votre maison coûte cher : outre la soulte que vous devez lui racheter, vous devez également prendre en charge des frais notariés ainsi que des frais bancaires. De plus, il vous faudra peut-être payer un expert immobilier pour estimer le prix de vente de votre bien immobilier. En principe, ces frais annexes sont à payer moitié-moitié avec votre ex-partenaire, mais un autre arrangement peut être trouvé selon les situations.

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