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Divorce, séparation et partage de biens immobiliers

Vous souhaitez en savoir plus sur le partage du bien immobilier lors d'un divorce ou d'une séparation ? Le guide immobilier Nexity fait le point sur le sujet.

Divorce ou séparation et biens immobiliers : qu’entend-on par partage des biens immobiliers ?

Lors du divorce d’un couple marié, ou de la séparation d’un couple pacsé ou en concubinage, on définit le partage comme la division en deux parts, égales ou non, des biens communs ou acquis en commun. Ces biens peuvent être mobiliers (œuvres d’art, voitures…) mais également immobilier : une maison, un appartement etc.

Bon à savoir

Lors d’un divorce, le partage ne concerne pas uniquement le bien immobilier : il peut également concerner les différentes charges qui lui sont liées, comme la taxe foncière, ou encore le crédit immobilier rattaché à votre maison ou votre appartement.

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Divorce ou séparation et biens immobiliers : qu’est-ce que l’acte de partage ?

Lorsqu’il y a un bien immobilier à partager entre les membres d’un couple après un divorce ou une séparation, le recours à un notaire est obligatoire. C’est lui qui établit un acte de partage, signé par les deux ex-partenaires, mentionnant les modalités selon lesquelles les biens du couple seront divisés.

Si le divorce est prononcé par consentement mutuel, les modalités de partage d’un bien immobilier doivent être connues avant le lancement de la procédure de divorce. Ce sont les ex-époux qui les déterminent : le notaire rédige l’acte en fonction de cet accord lorsqu’il y a la présence d’un bien immobilier.

Bon à savoir

Dans certaines situations, même si les ex-époux souhaitent un divorce à l’amiable, le recours à un notaire sera nécessaire pour déterminer les modalités du partage. Ce peut être le cas quand l’un des époux a acheté en propre un terrain, sur lequel le couple a fait bâtir une maison en commun.

En cas de divorce judiciaire (il existe un contentieux entre les deux anciens époux), le partage des biens immobiliers intervient pendant ou après la procédure de divorce. C’est le notaire qui répartit les biens entre les deux ex-partenaires, et rédige l’acte de partage en fonction de ses observations. Si les époux sont en désaccord et refusent de signer l’acte de partage, il reviendra au juge de se prononcer.

Divorce d’un couple marié et biens immobiliers : votre statut marital détermine les règles de partage

Vous et votre ancien partenaire avez évoqué le divorce ? Vous devez savoir que c’est le régime matrimonial choisi au moment du mariage qui va déterminer la manière dont vos biens immobiliers vont être répartis.

Vous êtes marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts

Le régime de la communauté réduite aux acquêts est le régime matrimonial le plus commun en France. Il prévoit que tous les biens acquis au cours du mariage, en dehors des biens immobiliers reçus par donation ou héritage, appartiennent à parts égales aux époux.

En cas de divorce, le bien immobilier que vous avez acquis ensemble, maison ou appartement, sera donc partagé en deux parts égales. Et ce même si l’un de vous a contribué plus que l’autre à l’achat ou au remboursement des mensualités du crédit immobilier.

Bon à savoir

Vous n’avez pas choisi de régime matrimonial ? Votre mariage sera donc placé sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts. 

Vous êtes marié sous le régime de la communauté universelle

Le régime de la communauté universelle prévoit que tous les biens acquis par les membres du couple, avant ou après le mariage, appartiennent à la communauté, à parts égales.

Aussi, en cas de divorce, tous les biens immobiliers, y compris ceux que vous possédiez avant votre mariage, sont partagés en deux parts strictement égales. Ici encore, peu importe que votre conjoint ou vous-même ayez participé plus largement à l’achat du bien ou au remboursement des traites du crédit immobilier.

Vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens

Vous pouvez enfin être mariés sous un régime séparatiste. Dans le cas de la séparation de biens, chaque époux est propriétaire en propre des biens dont il a fait l’acquisition, avant ou après le mariage.

Aussi, si l’un des membres est propriétaire en propre d’un bien immobilier, ce dernier lui revient automatiquement lorsque le divorce est prononcé.

Concernant les biens immobiliers acquis en commun, chaque membre du couple est propriétaire d’une quote-part, déterminée en fonction de l’apport respectif lors de l’achat, et définie dans l’acte d’acquisition. En effet, les biens immobiliers acquis sous le régime matrimonial de la séparation de biens sont soumis aux règles de l’indivision. Aussi, au moment du divorce, les ex-époux recevront l’équivalent de leur quote-part.

Bon à savoir

Vos quotes-parts respectives n’ont pas été déterminées au moment de l’achat du bien acquis en indivision ? Dans ce cas, le logement sera partagé à 50/50.

Séparation d’un couple pacsé et biens immobiliers : quelles sont les règles de partage ?

Vous souhaitez rompre un pacs ? Sachez que ce contrat garantit aux deux partenaires de rester les pleins propriétaires des biens qu’ils ont acquis avant l’union, ou de ceux qu’ils ont reçus en donation ou en héritage. Mais que se passe-t-il pour les biens immobiliers achetés en commun après la signature du pacs ?

Vous vous êtes pacsé après le 1er janvier 2007

Si vous vous êtes pacsés après le 1er janvier 2007, vous et votre partenaire avez, par défaut, été placés sous le régime de la séparation des biens.

Aussi, le ou les biens immobiliers que vous avez acquis en commun après votre pacs sont soumis aux règles de l’indivision. Vous et votre partenaire détenez chacun une part, calculée en fonction de votre apport au moment de l’achat.
A la rupture du pacs, vous reprenez la part qui vous revient.

Vous vous êtes pacsé avant le 1er janvier 2007

Avant le 1er janvier 2007, les pacs conclus étaient placés sous le régime de l’indivision. Ainsi, tous les biens acquis après la signature du pacs sont présumés indivis par moitié, à moins que vous et votre partenaire n’ayez expressément choisi un autre régime matrimonial.
Aussi, en cas de rupture du pacs, votre maison ou appartement seront partagés en deux parts égales.

Séparation d’un couple en concubinage : comment sont partagés les biens immobiliers ?

Vous vivez en concubinage ? C’est le régime spécial convenu lors de l’achat qui prévaut pour régler le partage d’un bien immobilier au moment d’une séparation :

  • Si vous aviez opté pour l’indivision, votre maison ou appartement seront partagés selon vos quotes-parts respectives, fixées selon vos apports personnels.
  • Si rien n’avait été spécifiquement prévu, votre bien immobilier sera partagé en deux parts égales.

Partager vos biens immobiliers après un divorce ou une séparation : quel coût ?

Vous êtes sur le point de vous séparer ? Sachez que le partage de vos biens donne lieu à des frais qu’il convient de connaître.

L’impôt sur la plus-value ?

En cas de divorce, il est possible que vous deviez vous acquitter de l'impôt sur la plus-value après la vente d’un bien immobilier, si ce dernier n’est pas considéré par l’administration fiscale comme votre résidence principale.

Toutefois, sachez que vous en serez exonéré si vous remplissez les conditions suivantes :

  • ce bien immobilier était la résidence principale du couple au moment de la séparation
  • un des partenaires est resté habiter dans ce logement au titre de sa résidence principale
  • la vente du bien immobilier trouve sa source dans la séparation du couple
  • le logement a été mis en vente dans un délai d’un an après que le partenaire qui y vivait encore l’ait libéré

En dehors de ces conditions, tous biens immobiliers vendus seront soumis aux règles classiques d’imposition des plus-values immobilières.

Le droit de partage

Le partage d’un bien immobilier dans le cadre d’un divorce doit être supervisé par un notaire. Cette intervention implique des coûts, appelés “droits de partage”.

Ils comprennent :

  • le droit d’enregistrement de 2,50 % de l’actif net partagé, au profit de l’Etat
  • les émoluments du notaire
  • la TVA
  • la contribution de sécurité immobilière de 0,1%

L’ensemble de ces droits de partage atteint en moyenne 5% du patrimoine partagé, mais peut être plus conséquent si le partage est complexe.

Le bon conseil

Si vous vendez votre bien immobilier avant de vous séparer ou d’entamer une procédure de divorce, vous éviterez ces droits de partage. 

En résumé

Je divorce : comment partager les biens immobiliers communs avec mon ex ?

Lors d’un divorce, le partage de vos biens immobiliers dépend de votre régime matrimonial, et sera différent que vous soyez en communauté de biens (50/50 le plus souvent) ou en séparation de biens (en fonction de vos parts respectives).

Les modalités du partage sont décidées :

  • par les époux en cas de divorce par consentement mutuel
  • par le notaire ou le juge en cas de divorce judiciaire.

Séparation de deux concubins ou rupture d’un pacs : quelles règles de partage pour les biens immobiliers ?

Vous rompez :

  • un pacs datant d’avant 2007 : vous êtes par défaut sous le régime de l’indivis. Chaque partenaire a droit à 50% du bien immobilier.
  • un pacs datant d’après 2007 : le régime de la séparation de biens s’applique par défaut. Le bien est partagé selon les parts de chaque partenaire

Vous vous séparez de votre concubin ? Par défaut, le bien sera séparé en deux parts égales.

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