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Acheter une résidence secondaire

maison de vacances avec piscine

Vous êtes déjà propriétaire, mais parfois, vous changeriez bien de cadre le temps d’un week-end... La résidence secondaire est une solution idéale ! Financement, charges à prévoir, optimisation fiscale… voici quelques éclaircissements pour vous aider à acheter sereinement votre maison, ou votre appartement, de vacances.

Quel lieu privilégier pour acheter une résidence secondaire ?

L’un des premiers critères pour l’achat d’une résidence secondaire sera le lieu. Peut-être habitez-vous une grande ville et souhaitez pouvoir passer vos vacances ainsi que quelques week-ends prolongés à la campagne. L’idée est séduisante, cependant, choisir une maison neuve à l’autre bout de la France n’est peut-être pas la meilleure option.

Il vous faudra réfléchir à la distance entre votre résidence principale et la résidence secondaire que vous souhaitez acquérir. En effet, si les deux sont trop éloignés, vous risquez de ne pas pouvoir profiter pleinement de ce second investissement. Car si vous n’avez pas de moyen de transport à proximité, il faudra vous armer de patience pour vos allers et retours !

De plus, la note peut être vite salée : peu importe le transport, il faudra payer votre trajet. Essence, covoiturage, péage ou encore train, les trajets peuvent être coûteux ! D’ailleurs, une solution pour régler ces factures est de louer occasionnellement votre maison livrée clés en main.

Dans ce cas, on parle de location saisonnière. Mais ici aussi, les transports sont à prendre en compte. Vous aurez bien plus de locataires potentiels si votre bien est situé près d’une gare, d’un arrêt de bus, d’un tramway, d’une autoroute ou encore d’un point de rencontre de covoiturage. La proximité avec un moyen de transport peut justifier un loyer plus élevé, car la location s’effectue au prix que vous souhaitez.

COMMENT FINANCER SA RÉSIDENCE SECONDAIRE ?

Comme de nombreux Français, vous rêvez de vous offrir une résidence secondaire ? Pour financer cet achat, vous devez faire une demande de prêt amortissable auprès des établissements bancaires. Vous maximiserez les chances d’obtenir une réponse positive si vous disposez d’un apport personnel et si l’ensemble de vos charges et frais, additionné aux nouvelles mensualités du prêt, est inférieur à 33 % des revenus nets du foyer.

Le PTZ (prêt à taux zéro), PAS (prêt à l’accession sociale) et le prêt conventionné sont à exclure, car ils ne concernent que les résidences principales. En revanche, vous pouvez utiliser un CEL (Compte Épargne Logement) ou un PEL (Plan Épargne Logement), s’il a été ouvert avant le 1er mars 2011.

PRÉVOIR LES FRAIS D’ENTRETIEN DU LOGEMENT

Avant d’acheter votre résidence secondaire, anticipez tous les frais ! Des dépenses en équipements tels que des meubles ou de l’électroménager sont notamment à prévoir. De même, comptez les frais d’entretien liés à l’électricité, la plomberie, la charpente, la toiture ou la piscine. N’oubliez pas également les assurances et les taxes, foncières et d’habitation, dont le montant varie sensiblement selon les communes. Renseignez-vous !

RÉSIDENCE SECONDAIRE : COMMENT LA RENTABILISER?

Pour réduire la note, vous pouvez louer ponctuellement votre résidence secondaire, en veillant à déclarer les loyers perçus au fisc.
Pour les loueurs non professionnels, ces loyers entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et doivent rester inférieurs à 32 900 €/an pour bénéficier d’un abattement de 50 %. Autre option, le régime au réel. Ici, les charges, dont les intérêts de l’emprunt, sont déductibles. A vous d’effectuer vos simulations et d’opter pour la meilleure formule !
Si vous investissez dans une résidence de tourisme dans le neuf et décidez de louer le bien meublé pendant au moins 9 ans, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 11 % du prix d’achat hors taxe, grâce au dispositif Censi-Bouvard.
Enfin, si vous décidez de revendre votre résidence secondaire, vous serez imposé sur sa plus-value, à hauteur de 19 %, plus 15,5 % de prélèvements sociaux. Toutefois, un abattement dégressif est possible si vous possédez ce bien depuis plus de 6 ans, entre 1,65 % à 9 % par année de détention. L’exonération est totale au-delà de 30 ans.

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Appartement secondaire ou maison secondaire ?

Vous vous demandez peut-être si vous devriez investir dans une maison ou plutôt un appartement. Chacun présente ses avantages et ses défauts. Dans le cas d’une résidence secondaire, sachez que votre choix importe peu. Tant que vous avez envie de vous rendre dans votre second bien, vous pourrez choisir ce que vous préférez. Le but est de rentabiliser votre achat en y allant régulièrement. Si vous rêvez de week-ends à la campagne, autant investir dans une petite maison entourée de nature qui devrait vous charmer !
Dans tous les cas, avant de signer, vérifiez :
  • si des travaux de rénovation et d’aménagement sont à prévoir ou nécessaires
  • le montant des taxes foncières et des impôts locaux
  • les diagnostics techniques du bien
  • les projets d’urbanisme de la ville.
S’il s’agit d’un appartement, en plus de ces critères, vérifiez l’emplacement de l’immeuble, le règlement de copropriété et les charges de copropriété.
S’il s’agit d’une maison, prenez en compte l’emplacement du bien dans la ville ou le quartier, le montant des charges et si des servitudes existent. Si la maison est dans un lotissement, informez-vous sur le règlement et de cahier des charges.

Acheter une maison secondaire à plusieurs

La résidence secondaire n’est pas exclusivement réservée aux familles. On peut très bien y vivre en couple ou en solo. Mais si vous n’êtes ni du type solitaire ni familial, pourquoi ne pas investir dans une résidence secondaire avec de bons amis ? La maison secondaire vous offrira un espace convivial, afin de retrouver les amitiés de longue date disséminées aux 4 coins de la France ! Cette solution vous offre un moyen de répartir les dépenses, mais également de vous offrir un bien atypique, plus grand ou mieux situé !
 
Cependant, ce type d’achat demande une harmonie de groupe, tout le monde n’ayant pas les mêmes envies de vacances : certains voudront peut-être faire la fête, tandis que d’autres y verront un lieu de ressource avec leurs enfants. Ainsi, si tout le monde n’est pas d’accord, il faudra créer un planning annuel afin de partager le bien. C’est la solution de résidence alternée.
Une autre solution est de créer des appartements privés avec des espaces communs (jardin, piscine, etc.). Vous évitez ainsi les aspects négatifs de la cohabitation. On appelle cette solution le cohousing.

Si l’achat d’une résidence secondaire en commun vous intéresse, ce dernier peut avoir lieu dans le cadre d’une indivision. Ce système permet de mettre en commun les coûts et les responsabilités. De plus, il vous apportera une certaine sécurité en cas de conflit ou de revente.

Achat de résidence secondaire : une préparation pour la retraite

L’acquisition d’une résidence secondaire a en général lieu lorsque vous êtes encore en activité et capable de rembourser un emprunt. Vous pouvez ainsi louer votre bien jusqu’à votre retraite. Vous disposez ainsi du statut “Loueur Meublé Non Professionnel” (LMNP). Ce statut vous confère des avantages fiscaux : jusqu’à 23 000 euros de recettes locatives annuelles. Une fois à la retraite, vous pourrez revendre une de vos résidences ou bien revendre vos 2 biens afin d’acheter un nouveau logement.
 
Peu importe votre choix : maison de famille, appartement, investissement locatif… Cet achat préparera votre retraite. Vous pouvez ainsi décider de transformer votre résidence secondaire en résidence principale, afin de revivre tous les bons moments que vous y avez vécu, en coulant des jours paisibles. Cependant, pour ce faire, il vous faudra avoir anticipé ce changement afin d’être sûr de vouloir y vivre toute l’année ! C’est pourquoi le choix de l’emplacement est primordial, même pour une résidence secondaire.
 
Sachez que cet investissement sera un placement sur le long terme. Si vous avez bien entretenu votre bien, et que son emplacement est stratégique, il devrait avoir une valeur patrimoniale intéressante !
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* Enquête sur les résidences secondaires du Cabinet Elabe - mai 2018

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