La garantie de parfait achèvement en VEFA

En quoi consiste la garantie de parfait achèvement en VEFA ?

Définition

Après la livraison de votre logement sur plans (maison ou appartement), vous vous apercevez de petits défauts ? Problème de canalisations, revêtements mal posés ou soucis d’isolation : c’est ici qu’entre en jeu la garantie de parfait achèvement sur une durée de 1 an (délai qui débute à la date de la réception des travaux).

La GPA oblige l’entreprise ayant effectué les travaux à réparer l’ensemble des désordres constatés durant l’année d’application de l’assurance.

Nous vous conseillons de bien demander au promoteur immobilier une copie du procès-verbal de réception des travaux pour connaître la date exacte du départ de la garantie de parfait achèvement en VEFA et les éventuelles réserves émises.

Fonctionnement

Pour faire jouer la garantie de parfait achèvement en VEFA, vous devez accorder une attention particulière à l’étape du procès-verbal. En effet, vous pouvez alors émettre des réserves sur toutes les malfaçons et les potentiels défauts de conformité que vous constatez dans la maison neuve ou l’appartement neuf.

C’est crucial, car tout ce qui aurait été accepté sans réserves au moment de la livraison du bien ne pourra pas être remis en cause par la GPA. Il faut donc être extrêmement vigilant lors de la remise des clés, voire s’accompagner d’un professionnel pour l’état des lieux.

Trois options s’offrent alors à vous pour émettre des réserves :

• le faire immédiatement au moment de la livraison du bien avec mention dans le procès-verbal de livraison
• le faire dans un délai de 8 jours après la date de réception si vous étiez seul, sans professionnel de la construction habilité pour réaliser l’état des lieux avec vous
• les faire dans le mois qui suit la livraison du bien en listant vos réserves et en les envoyant par lettre recommandée avec avis de réception (ou pli d’huissier).

Exemple de garantie de parfait achèvement : qu’est-ce qui est couvert ?

Les désordres couverts

La garantie de parfait achèvement en VEFA couvre :

• les désordres apparents au moment de la réception du logement ayant fait l’objet de réserves dans le PV de réception
• les désordres qui se révèlent dans l’année qui suit la réception des travaux par le maître d’ouvrage.

Pour vous donner un ordre d’idée concret, la GPA peut concerner les réparations d’une prise électrique qui ne fonctionnerait pas, un robinet qui fuit, un défaut sur un revêtement ou encore une erreur par rapport à ce qui était conclu dans le contrat de réservation VEFA (matériaux incorrects, mauvaise couleur de peinture, etc.).

Les dommages peuvent être d’ordre technique, fonctionnel ou esthétique.

Les désordres non couverts

Techniquement, tout dommage, dysfonctionnement, imperfection ou défaut peut être compris dans la garantie de parfait achèvement. Cependant, dans la mesure où l’assurance s’étend sur un an, il faut garder à l’esprit tous les travaux relatifs à un défaut d’entretien du logement ou les éléments liés à une usure normale ne sont pas couverts.

Comment faire jouer la garantie de parfait achèvement en VEFA ?

Ce que dit la loi

L’entreprise ayant réalisé les travaux est dans l’obligation de réparer les désordres et malfaçons impliqués dans la garantie de parfait achèvement en VEFA.

Concernant les délais d’exécution, ils sont fixés d’un commun accord entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur du bâtiment.

Généralement, les réparations interviennent sous 60 à 90 jours. Si l’acquéreur ne trouve pas d’accord avec l’entreprise de BTP, elle peut déléguer les réparations à une autre société, toujours aux frais de l’entrepreneur responsable.

Le coût des travaux de mise en conformité peut être financé de plusieurs manières :

• utilisation de la retenue de garantie de 5 % du prix de la construction
• recours à l’assurance dommages-ouvrage pour un sinistre couvert par la garantie décennale
• prise en charge par l’organisme à l’origine de la garantie de livraison pour la construction d’une maison individuelle.

Que faire en cas de non-respect des obligations de réparation ?

Si l’acheteur n’obtient aucune réponse du constructeur après avoir émis ses réserves et demandé des réparations dans le cadre de la garantie de parfait achèvement en VEFA, il peut recourir à la justice. Pour cela, il faut commencer par envoyer une lettre de mise en demeure avec accusé de réception.

En cas de poursuite judiciaire, pour déterminer quelle est la juridiction compétente pour gérer le litige, tout dépend du montant des dommages à réparer :

• un juge de proximité pour les dommages inférieurs à 4 000 €
• le tribunal d’instance pour les dommages de 4 000 à 10 000 €
• le tribunal de grande instance pour les dommages supérieurs à 10 000 €.

Si vous possédez une assurance habitation, sachez que vous avez probablement une assistance juridique incluse ! Vous pouvez ainsi obtenir une aide et un accompagnement juridiques gratuitement puisque tous les frais des experts sont alors couverts par la compagnie d’assurance.

Quelles autres garanties protègent l’acheteur ?

Garantie biennale

Parmi les autres garanties légales qui couvrent un acheteur de bien neuf en VEFA, on retrouve la garantie biennale, aussi connue sous le nom de garantie de bon fonctionnement. Il s’agit d’une assurance non obligatoire, mais fortement recommandée pour tous les entrepreneurs du bâtiment puisqu’elle couvre les dommages et désordres sur les éléments dissociables de l'ouvrage (plafonds suspendus, interphones, volets électriques, robinetterie, fenêtres, etc.).

Elle s’applique sur une durée minimum de 2 ans à partir de la date de réception du logement.

Garantie décennale

La garantie décennale est une autre garantie en VEFA qui complète celle de parfait achèvement et de bon fonctionnement. Aussi appelée « assurance de responsabilité civile décennale », elle est obligatoire pour tous les artisans du bâtiment et tous les types de constructeurs (entrepreneur ou micro-entrepreneur, architecte, vendeur d’immeubles, etc.).

Cette assurance décennale couvre tous les défauts de gros œuvre qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendrait impropre à son usage initial, ainsi que les éléments d’équipement indissociables, c’est-à-dire tous les éléments qui ne peuvent être démontés ou remplacés sans affecter la totalité de l’ouvrage. Elle est valable 10 ans.

Assurance dommages-ouvrage

Le particulier peut également souscrire une garantie dommages-ouvrage (assurance DO) avant le début des travaux afin d’obtenir rapidement le remboursement de tous les frais relatifs aux réparations de certains dommages, notamment ceux qui sont couverts par la garantie décennale puisqu’ils mettent souvent en jeu des sommes lourdes.

Garantie de parfait achèvement : ce qu’il faut retenir

La garantie de parfait achèvement protège donc l’acheteur dans un bien immobilier en VEFA, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement sur plan.

Valable pendant 1 an, elle permet d’obtenir la réparation de tous les défauts de conformité qui ne seraient pas dus à un manque d’entretien ou à une usure normale. Il suffit à l’acquéreur du bien de signaler tout dysfonctionnement pour engager des travaux de réparation sans aucun frais !

Comment mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement ?

Pour faire jouer une garantie de parfait achèvement, il faut : 

• émettre des réserves au moment de la livraison du bien dans le procès-verbal de livraison
• émettre des réserves dans un délai de 8 jours si vous avez réceptionné le bien seul, sans l’aide d’un professionnel de la construction habilité
• émettre des réserves dans le mois qui suit la livraison du bien par lettre recommandée avec avis de réception ou pli d’huissier

Quel type de dommage est concerné par la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement concerne tous les défauts de conformité techniques, fonctionnels ou esthétiques sur une durée de 1 an.

Quelle garantie prendre sur une VEFA ?

La plupart des garanties légales en VEFA sont souscrites par le constructeur et/ou le promoteur (garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale). L’acheteur peut de son côté souscrire une assurance dommages-ouvrage pour être indemnisé plus rapidement.