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Acheter sa maison en VEFA : comment ça marche ?

consultation en couple du contrat immobilier

Vous avez pour projet d’acheter une maison neuve sur plan ? L’acquisition d’une maison individuelle en état futur d’achèvement est une transaction immobilière un peu particulière puisque l’achat et les premiers versements sont généralement effectués avant même la fin de la construction du bien. Nexity vous explique tout ce qu’il faut savoir pour l’achat d’une maison en VEFA en toute sérénité !

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Maison en VEFA, c’est quoi ?

Le sigle VEFA signifie Vente en l'État Futur d’Achèvement : cela signifie que l’acheteur fait l’acquisition d’un bien immobilier qui n’est pas encore construit ou qui est en cours de construction. Il achète donc sur plan.

Avec une maison en VEFA, il devient propriétaire de l’ouvrage au fur et à mesure de sa construction avec des versements d’une fraction du prix de vente total à chaque fois.

La transaction est actée par un contrat de réservation pour une maison sur plan, qui lie le constructeur/promoteur immobilier avec l’acheteur.

Bon à savoir :

L’acheteur ne devient pas propriétaire lors de la signature du contrat de réservation : il devient seulement propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées à ce moment-là. Ensuite, il accède à la propriété des ouvrages réalisés au fur et à mesure de l’avancement des travaux et du paiement des échéances.

Comment acheter en VEFA ?

Acquisition d’une maison individuelle en VEFA : 3 étapes clés

1. Contrat de réservation et dépôt de garantie

La première étape pour acheter une maison neuve en VEFA consiste à signer le contrat de réservation. Ce contrat engage les constructeurs de maison, qui réservent une maison individuelle particulière à l’acheteur.

Il ne s’agit toutefois pas d’une promesse de vente et le promoteur n’est pas dans l’obligation d’effectivement construire le bien immobilier.

Ce contrat doit obligatoirement mentionner des éléments précis quant à la construction de la maison et à la transaction immobilière :

  • prix de vente prévisionnel
  • surface habitable
  • délais d’exécution des travaux 
  • nombre de pièces
  • choix des matériaux
  • qualité de la construction
  • éléments d’équipement
  • etc.

Au moment de la signature du contrat, l’acquéreur verse un dépôt de garantie sur un compte séquestre chez le notaire ou sur un compte dédié à l’opération dans une banque.

Le montant de ce dépôt de garantie pour une maison en VEFA est plafonné comme suit :

  • 5 % du prix de vente si le délai de livraison final est inférieur à 1 an
  • 2 % si le délai de livraison est compris entre 1 et 2 ans
  • pas de dépôt de garantie demandé pour une livraison au-delà de 2 années.

2. Signature de l’acte de vente définitif

Une vente en VEFA se poursuit avec la signature du contrat de vente définitif.

Il s’agit d’un document signé par l’acquéreur et le vendeur, c’est-à-dire les partis mentionnés sur le contrat de réservation. Il doit obligatoirement être adressé par le notaire dans un délai maximal d’un mois avant la date de signature envisagée.

Ce contrat de maison en VEFA mentionne :

  • la description définitive de la maison
  • le prix et les modalités de paiement
  • le nom de l’organisme qui garantit l’achèvement des travaux
  • le délai de livraison
  • le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
  • le règlement de copropriété pour l’achat d’une maison neuve dans un lotissement.
Bon à savoir :

C’est à ce moment que les droits sur le sol et sur la construction sont transférés du vendeur à l’acquéreur.

3. Livraison de la maison

Le projet immobilier se concrétise avec la remise des clés pour finaliser l’acquisition.

Le promoteur de maison individuelle remet donc les clés du bien à l’acheteur. Ensuite, ce dernier dispose de 30 jours pour réaliser un état des lieux complet et émettre d’éventuelles réserves dans le procès-verbal de livraison (notamment pour des défauts de conformité par rapport à ce qui était mentionné dans le contrat ou des vices cachés).

Si des défauts sont constatés, le constructeur s’engage à réparer chaque malfaçon dans un délai de 1 an. Dans ce cas, l’acquéreur peut également conserver les derniers 5 % du prix total de vente jusqu'à la levée des réserves.

Bon à savoir :

Pendant les travaux de construction du logement, c’est le maître d’ouvrage qui est responsable et qui engage sa responsabilité. Toutefois, après pose des premiers équipements et l’agencement de la maison, l’acheteur doit souscrire une assurance habitation pour assurer son lot.

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L’échéancier de paiement pour une vente en état futur d’achèvement

Acheter une maison neuve en VEFA offre l’avantage de ne pas avoir à payer le prix de vente total d’un seul coup. Le promoteur s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenu, tandis que l’acheteur s’engage à verser un pourcentage du prix à échéance.

À savoir que l’acte authentique de vente peut uniquement être régularisé à partir d’un avancement de travaux de 20 % (ce qui correspond à l’ouverture effective du chantier).

L'état d'avancement des travaux pour l’achat d’une maison en VEFA est le suivant :

  • 20 % à l’ouverture du chantier
  • 15 % à l’achèvement des fondations
  • 20 % à la prise de la première dalle de béton
  • 10 % pour les murs en élévation
  • 5 % pour la mise hors eau
  • 15 % pour les menuiseries extérieures posées
  • 10 % pour l’achèvement du chantier
  • 5 % pour la mise à disposition.

Vous financez l’achat d’une maison neuve avec un crédit immobilier ? Dans ce cas, votre enveloppe sera débloquée automatiquement par la banque au fur et à mesure de l’avancée des travaux.

En cas de retard, le promoteur peut réclamer des intérêts correspondant à 1 % du montant dû par mois de retard.

Si possible, optez pour un remboursement du capital emprunté à la livraison du bien (franchise partielle ou totale en tenant compte du montant des intérêts).

Bon à savoir :

Si vous achetez une maison déjà achevée, mais qui n’a jamais été habitée ni vendue, vous versez la totalité du prix de vente au notaire lors de la signature de l’acte authentique et les clefs vous sont directement remises, comme pour une vente immobilière classique.

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Achat d’une maison sur plan : quelles garanties ?

Afin que l’opération de faire construire une maison en VEFA soit au maximum sécurisée pour l’acheteur final, la qualité de construction est assurée par diverses garanties.

En effet, la vente en l’état futur d’achèvement est fortement encadrée par :

  • la garantie de parfait achèvement pour garantir tous les vices apparents ou malfaçons consignés dans le procès-verbal de réception du chantier, le tout pour un délai de 12 mois
  • la garantie biennale pour assurer les malfaçons du second œuvre durant 24 mois
  • la garantie décennale pour assurer les dommages et sinistres qui compromettent la solidité de la maison ou la rendent impropre à sa destination (usage d’habitation)
  • l’assurance dommage-ouvrage pour permettre une réparation rapide des dommages.

Le notaire est dans l’obligation de vérifier que le promoteur a bien souscrit toutes ces garanties obligatoires avant de signer l’acte authentique de vente, mesure supplémentaire pour sécuriser la livraison d’une maison en VEFA.

Acheter une maison en VEFA : ce qu’il faut retenir

L’achat d’une maison en VEFA permet de personnaliser certains équipements et installations dans son logement tout en accédant à un logement neuf et énergétiquement performant. Sans compter les avantages comme des frais de notaire réduits ou une exonération partielle de taxe foncière !

En signant avec un promoteur immobilier, vous bénéficiez également de garanties pour sécuriser la transaction.

Envie d’acquérir une maison individuelle en VEFA ? Contactez nos experts Nexity et découvrez nos programmes immobiliers dans le neuf !

C'est quoi une maison en VEFA ?

Acheter une maison en VEFA signifie acheter sa maison sur plans, alors qu’elle n’est pas encore construite ou bien en cours de construction.

Quels sont les avantages de la VEFA ?

Avec un bien immobilier en VEFA, vous profitez :

  • d’aides financières comme la TVA à 5,5 % ou des frais de notaire réduits
  • d’une acquisition sécurisée et encadrée par la loi
  • d’un logement neuf à personnaliser
  • d’un échéancier de paiement
  • d’un bien immobilier respectant les normes énergétiques en vigueur

Comment se passe la vente en VEFA ?

Après signature d’un contrat de réservation en VEFA, l’acheteur devient propriétaire du terrain et des éventuelles constructions déjà réalisées. Il verse un dépôt de garantie pour réserver le lot.

Ensuite, il devient propriétaire des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur exécution, en effectuant des paiements selon un échéancier de paiement.

L’acquéreur est définitivement propriétaire du bien après la signature d’un acte de vente chez le notaire et la remise des clés.

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