Acheter une résidence secondaire en Bretagne

Le marché immobilier des résidences secondaires en Bretagne

Selon l'Insee, la Bretagne compte 1 938 500 logements dont 257 800 résidences secondaires, soit une proportion plus élevée qu'au niveau national. La région s'est démarquée par une augmentation rapide de ces résidences secondaires, avec un nombre multiplié par trois en cinquante ans.

• 31% de ces résidences ont une surface habitable supérieure à 100 m2
• 45% ont plus de 6 pièces
• Plus de la moitié sont localisées dans les communes de la façade atlantique
• Dans les bassins de vie du littoral breton, elles représentent en moyenne un logement sur cinq

Cette concentration de résidences secondaires sur le littoral breton s'explique par l'attractivité de la région pour les vacanciers et les investisseurs immobiliers.

>> Découvrez nos programmes immobiliers neufs en Bretagne

La Bretagne, une région attractive pour les français

La Bretagne se distingue par son dynamisme économique, avec un taux de chômage parmi les plus bas en France. Cette stabilité économique se traduit par une demande croissante pour l'immobilier, notamment pour les résidences secondaires.

La région offre une grande variété de paysages, de la Côte d'Emeraude à la forêt de Brocéliande, attirant de nombreux acquéreurs en quête de nature et de tranquillité. Des villes comme Perros-Guirec ou Damgan sont particulièrement plébiscitées, même si le taux de résidences secondaires y est élevé.

Le marché immobilier breton est également caractérisé par des prix raisonnables. Ainsi, il est possible d'acquérir une résidence secondaire en pleine nature au cœur de la Bretagne à des tarifs abordables.

De plus, la Bretagne est facilement accessible, que ce soit par la route, le train ou l'avion, un atout non négligeable pour les propriétaires de résidences secondaires.

Enfin, la région est reconnue pour sa qualité de vie, entre traditions et modernité, faisant de la Bretagne une destination de choix pour les Français.

Choisir le bon emplacement pour sa résidence secondaire en Bretagne

L'emplacement de votre résidence secondaire en Bretagne a un impact direct sur votre satisfaction et la rentabilité de votre investissement. Il convient de considérer plusieurs critères clés :

• La proximité avec la mer : Les biens en bord de mer sont généralement plus prisés et peuvent offrir une meilleure rentabilité en location.
• La présence de commerces et services de proximité : Ils sont essentiels pour répondre à vos besoins quotidiens et ceux des locataires éventuels.
• Le potentiel de valorisation du bien : Certains secteurs sont particulièrement attractifs, comme la Côte d'Emeraude, la Côte de Granit Rose ou la forêt de Brocéliande.

Il est aussi intéressant de noter que la majorité des propriétaires de résidences secondaires en Bretagne sont eux-mêmes Bretons. Cela peut avoir une influence sur le choix de l'emplacement, en privilégiant des zones connues et appréciées.

Les maisons en bord de mer : un choix privilégié

La Bretagne est particulièrement prisée pour ses maisons en bord de mer, qui représentent un choix privilégié pour les acquéreurs en quête d'une résidence secondaire. Ces biens immobiliers sont appréciés pour leur accessibilité et l'opportunité de se ressourcer près de l'océan, sans le stress de la recherche d'hébergement.

Malgré un léger ralentissement observé depuis le dernier trimestre 2022, le marché immobilier des résidences secondaires en bord de mer reste actif en Bretagne, particulièrement dans les Côtes d’Armor. En effet, une étude de la Chambre des Notaires des Côtes d’Armor révèle qu'un logement sur cinq est une habitation de type résidence secondaire.

Des villes comme Dinard et l'île de Bréhat se distinguent avec des prix médians au m² en constante augmentation. Il est donc crucial pour les futurs acquéreurs de bien étudier le marché pour faire une bonne affaire.

Qui sont les propriétaires de résidences secondaires en Bretagne ?

L'Insee a défini le profil des détenteurs de résidences secondaires en Bretagne. En grande majorité, les propriétaires sont des ménages aisés. En effet, 22 % d'entre eux disposent d'un revenu disponible annuel supérieur à 80 000 euros. Ce chiffre augmente même sur le littoral breton.

En termes d'âge, 87 % des propriétaires ont 50 ans ou plus. Une large majorité d'entre eux n'a pas d'enfants à charge. Le profil type du détenteur de résidence secondaire en Bretagne est donc un couple de plus de 60 ans, sans enfant.

Sur le plan géographique, une surprise : environ la moitié des propriétaires de résidences secondaires en Bretagne vivent... en Bretagne (Loire-Atlantique incluse). Plus précisément, 43 % des résidences secondaires sont détenues par des habitants de la région. Les habitants d'Île-de-France arrivent en seconde position avec 30 % des résidences.

Acheter une résidence secondaire en Bretagne : les avantages 

Être propriétaire en Bretagne comporte de nombreux avantages.

La Bretagne offre un cadre de vie attrayant avec ses paysages variés, son riche patrimoine culturel et ses traditions locales. Cela peut rendre les séjours dans votre résidence secondaire particulièrement agréables.

Etre propriétaire en Bretagne peut aussi favoriser un sentiment d'appartenance à la communauté locale.

Enfin, la Bretagne est une région relativement sûre avec un taux de criminalité inférieur à la moyenne nationale. Cela peut offrir une certaine tranquillité d'esprit pour les propriétaires de résidences secondaires.

Un investissement rentable à long terme

L'investissement dans une résidence secondaire en Bretagne peut se révéler rentable sur le long terme si l'on prend en compte plusieurs facteurs. Il est essentiel d'évaluer la demande locative dans la région que vous envisagez. Par exemple, les zones touristiques comme le littoral breton ou les cités historiques peuvent générer des revenus locatifs conséquents, notamment en période estivale.

La valorisation immobilière est un autre aspect à considérer. Certaines villes ou zones rurales en Bretagne ont vu leur valeur immobilière augmenter ces dernières années, ce qui peut se traduire par un retour sur investissement intéressant lors de la revente de la résidence.

Enfin, l'attractivité du prix d'achat est un élément important. Certaines zones de Bretagne offrent des prix d'achat plutôt raisonnables, ce qui rend l'investissement initial plus accessible. Cependant, il est crucial de bien évaluer les coûts annexes (entretien, taxe foncière, etc.) pour avoir une vision complète de la rentabilité à long terme de l'investissement.

L'impact de la fiscalité sur les résidences secondaires bretonnes

La taxe d'habitation pour les résidences secondaires

La taxe d'habitation est un impôt qui concerne également les résidences secondaires. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien et de la commune où se situe la résidence. En Bretagne, 156 communes sont habilitées à augmenter cette taxe pour les résidences secondaires.

Il faut savoir que, depuis 2017, les communes appliquant la taxe sur les logements vacants peuvent aussi voter une majoration de la taxe d'habitation pour les résidences secondaires. Cette majoration peut varier entre 5% et 60% de la part de la cotisation de la taxe d'habitation revenant à la commune.

• En Ille-et-Vilaine, 31 communes sont concernées.
• Dans les Côtes d'Armor, ce sont 34 communes.
• Dans le Morbihan, 45 communes peuvent augmenter cette taxe.

La taxe d'habitation pour les résidences secondaires doit être payée avant le 16 décembre 2024 en cas de paiement non dématérialisé.

La surtaxe sur les résidences secondaires non louées

En Bretagne, la surtaxe sur les résidences secondaires non louées est une mesure prise par certaines communes pour encourager la mise en location de ces logements. Depuis un décret paru en août 2023, 156 communes bretonnes ont la possibilité d'appliquer cette surtaxe, dont le taux peut varier de 5% à 60%.

• Cela concerne notamment des communes littorales, très prisées pour les résidences secondaires.
• La surtaxe s'applique sur la taxe d'habitation, déjà majorée pour les résidences secondaires.
• La surtaxe est due même si le logement est vacant seulement une partie de l'année.
• Les communes qui appliquent cette surtaxe doivent le faire avant le 1er octobre de l'année précédente.

Cette mesure fiscale vise à lutter contre la crise du logement en favorisant la disponibilité de logements à l'année.

Est-ce que la fiscalité est un frein pour les acheteurs ?

La fiscalité peut être un facteur déterminant dans le choix d'acheter une résidence secondaire. En Bretagne, certaines communes ont le droit de majorer la taxe d'habitation pour les résidences secondaires, une possibilité offerte dans les zones dites tendues, où le marché immobilier est déséquilibré. Cela peut augmenter significativement le coût annuel de détention d'une résidence secondaire.

Cependant, il semble que cette hausse de la fiscalité ne freine pas les investisseurs.

Il convient néanmoins de bien se renseigner sur la fiscalité locale avant d'investir dans une résidence secondaire en Bretagne. Les règles peuvent varier d'une commune à l'autre, et certains critères, comme le revenu fiscal de référence, peuvent donner droit à une exonération.

Déterminer son budget pour un investissement immobilier en Bretagne

Estimer le coût total d'un bien immobilier

Estimer le coût total d'un bien immobilier nécessite de prendre en compte plusieurs éléments. En Bretagne, le prix d'achat moyen d'une résidence secondaire varie généralement entre 50 000€ et 200 000€ selon l'emplacement et la proximité de la mer. Cependant, au-delà du prix d'achat, d'autres frais sont à anticiper :

• La taxe d'habitation et la taxe foncière : Ces impôts varient d'une localité à une autre et peuvent peser dans votre budget annuel.
• Les frais d'entretien et de réparation : Ces dépenses sont estimées entre 1% et 2% du prix d'achat par an.
• La surtaxe sur les résidences secondaires : En Bretagne, un décret autorise certaines communes, principalement littorales, à surtaxer les résidences secondaires.

Calculer la rentabilité de son investissement

Pour évaluer la rentabilité de votre investissement dans une résidence secondaire en Bretagne, il faut prendre en compte divers éléments.

Le premier est le rendement locatif brut. On le calcule en divisant les revenus annuels du bien (les loyers) par le prix d'achat du logement et en multipliant le tout par 100. Cependant, ce calcul ne prend pas en compte les charges et les impôts sur le revenu.

Pour obtenir la rentabilité nette, il faut soustraire les charges et les impôts sur le revenu du rendement brut. Il est également judicieux de considérer le coût du crédit immobilier si vous avez contracté un prêt.

Enfin, n'oubliez pas d'inclure dans vos calculs les éventuels avantages fiscaux liés à l'achat d'une résidence secondaire. Par exemple, vous pouvez bénéficier de déductions fiscales sur certains frais liés à l'entretien et à la rénovation du bien, ainsi que sur les intérêts hypothécaires.

Ainsi, la rentabilité d'un investissement locatif varie généralement entre 2 % et 7 % en fonction de son emplacement et du type de bien. Il est donc crucial d'anticiper ces frais pour établir un budget réaliste et complet.

Financer son achat : options et stratégies

Pour financer votre achat, plusieurs options et stratégies s'offrent à vous.

• Le crédit immobilier est l'option la plus courante. Certains établissements proposent des offres spécifiques pour l'achat d'une résidence secondaire.

• L'épargne est une autre solution, notamment si vous disposez d'un Plan d'Épargne Logement (PEL) ouvert avant le 30 avril 2011.

• La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) peut être avantageuse si vous envisagez d'acheter à plusieurs ou de transmettre le bien à vos héritiers.

• Enfin, louer sa résidence principale pour financer l'achat de la résidence secondaire peut être une stratégie judicieuse.

Il est essentiel de bien évaluer votre capacité d'emprunt et de comparer les offres de prêt pour choisir l'option la plus adaptée à votre situation.

Résidences secondaires à Belle-Ile : un cas particulier ?

Belle-Ile : un marché immobilier à part ?

Belle-Ile, avec 50% de résidences secondaires sur 6 750 logements, se distingue particulièrement dans le paysage immobilier breton. Ce taux élevé place la communauté de communes de Belle-Ile-en-Mer en tête des territoires bretons en termes de résidences secondaires.

Résultat d'une forte attractivité touristique, cette situation a des conséquences importantes sur le marché local. D'une part, la demande élevée pour des résidences secondaires contribue à une hausse des prix immobiliers. Par exemple, certaines communes de Belle-Île-en-Mer se positionnent dans le classement des prix de vente médians les plus élevés des îles bretonnes.

D'autre part, cette concentration de résidences secondaires pose la question de l'accessibilité au logement pour les habitants locaux. La tension entre la demande de résidences secondaires et le besoin de logements à l'année est un enjeu majeur pour la communauté de communes.

Belle-Ile : quels sont les avantages et inconvénients ?

Opter pour une résidence secondaire à Belle-Ile présente des avantages indéniables.

Avantages :

• Beauté du paysage : située au cœur de l'océan Atlantique, Belle-Ile offre des panoramas marins à couper le souffle.
• Tranquillité : l'île reste un havre de paix, loin de l'agitation des grandes villes.
• Rendement locatif : en haute saison, les locations peuvent générer des revenus intéressants.

Toutefois, quelques inconvénients sont à prendre en compte.

Inconvénients :

• Accessibilité : l’île n’est accessible que par bateau, ce qui peut rendre les déplacements plus compliqués.
• Climat :l'île subit l'influence de l'océan, entraînant des conditions météorologiques parfois changeantes.
• Coût de la vie : la vie sur une île peut être plus chère qu'en métropole, notamment pour les produits importés.

Il est essentiel d'évaluer ces aspects avant d'investir à Belle-Ile.