Les frais de notaire pour un rachat de soulte

Montant et composition des frais de notaire pour un rachat de soulte

Une opération de rachat de soulte, que ce soit lors d’un divorce ou lors d’un héritage, se fait obligatoirement devant notaire. L’acte notarié est appelé « état liquidatif » dans le cadre d'un divorce ou « acte de partage » dans le cadre de l'héritage d'un bien détenu en indivision. Il s’agit de documents officiels impliquant des frais.

Les frais de notaire pour un rachat de soulte sont réglementés par l'Etat. Ils correspondent à environ 5,80% de la valeur de la compensation que vous versez ou que l'on vous verse. Ils s'appliquent donc uniquement sur le montant de la compensation et non sur la valeur du bien immobilier dans son intégralité.

En prenant en compte la totalité des éléments qui constituent les frais de notaire pour un rachat de soulte, nous observons que les frais correspondent plutôt à 7% ou 8% du montant de la soulte. Notez en revanche que lorsque l'opération de rachat de soulte porte sur un bien neuf de moins de 5 ans, le montant des frais de notaire est fortement réduit puisqu'il est compris entre 2% et 3% du montant de la soulte.

Les frais de notaire pour un rachat de soulte sont par ailleurs constitués de différents éléments :

• Les droits de mutation : ils comprennent la taxe de publicité foncière et le droit d'enregistrement. C'est le fisc qui perçoit les droits de mutation, pour 5,80% du montant de la compensation.
• Les émoluments du notaire : La rémunération du notaire se base sur un pourcentage de la valeur de la soulte.
• Les frais divers pour les formalités administratives et légales réalisées par le notaire. En moyenne, le coût des formalités est de l'ordre de 800€.
• La contribution de sécurité immobilière : Le notaire effectue des formalités d'enregistrement et de publicité foncière de l'état liquidatif ou de l'acte de partage.

Rappel : en quoi consiste le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est une opération juridique et financière qui a lieu lors d'un divorce ou d'un héritage, et qui consiste à verser une compensation financière pour bénéficier de la pleine propriété d'un bien immobilier.

Dans le cadre d'un divorce, la soulte est la somme d'argent que l'un des deux ex-conjoints verse à l'autre afin de récupérer la propriété du bien immobilier détenu jusqu'à présent à deux. L'opération de rachat de soulte permet ainsi à l'un des deux ex-époux de devenir l'unique propriétaire du bien.

Dans le cadre d'une succession d'un bien détenu en indivision, le rachat de soulte permet à l'un des héritiers d'acheter les parts des indivisaires.

La soulte, d'un point de vue juridique, est la somme d'argent qui doit être payée par la personne qui, lors d'un partage (divorce ou héritage), reçoit une part dont la valeur est plus importante que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre.

Le calcul du rachat de soulte dépend du mode de financement du bien immobilier, soit avec ou sans crédit.

Si le bien a été acheté sans avoir recours au crédit immobilier, le rachat de soulte est simple puisqu'il suffit de calculer la part du bien détenu par chacun. Dans le cadre d'un achat immobilier à deux, et à parts égales, la soulte correspond donc à 50% de la valeur du bien.

Si le bien a été financé par un crédit immobilier, la formule est la suivante :

Valeur du bien estimée - capital restant dû = valeur nette du bien.

Qui paye les frais de notaire pour un rachat de soulte ?

Le paiement des frais de notaire pour un rachat de soulte dépend de la nature de l'opération : divorce ou héritage.

Dans le cas de l'héritage d'un bien immobilier détenu en indivision, les frais de notaire sont équitablement répartis entre les différents héritiers ; chacun s'acquitte du paiement des frais de notaire à hauteur de la part de la succession qui lui revient. Les frais de notaire sont divisés en prenant en compte le montant du rachat de soulte par l'un d'eux, dans l'éventualité où l'un des héritiers souhaite devenir propriétaire du bien, car il doit alors verser une compensation aux autres héritiers.

Dans le cadre d’un divorce, si le bien immobilier est détenu à parts égales par les deux ex-époux, les frais de notaire sont divisés à parts égales. En revanche si l’ex-conjoint souhaitant effectuer l’opération de rachat de soulte détenait 60% du bien, le montant de la soulte ne représente plus que 40%.

Le montant des frais de notaire pour un rachat de soulte suite à un divorce ou un héritage

Afin de connaître le montant des frais de notaire pour un rachat de soulte dans le cadre d'un divorce, le notaire procède en premier lieu au calcul du montant de la soulte. S'il peut tout à fait être déterminé de façon amiable entre les deux ex-époux, il est recommandé que cela soit le notaire qui procède à son estimation.

En partant du principe que le bien immobilier est détenu à parts égales entre les deux ex-époux, soit à 50/50, le calcul est le suivant :

Valeur du bien estimée - capital restant dû = valeur nette du bien

Le montant de la soulte est alors égal à la valeur nette du bien, divisée par 2.

Exemple :
Un bien acheté à parts égales par les deux époux est estimé à 200 000€ par le notaire. Le capital restant dû de leur prêt immobilier est de 50 000€. Suite au divorce, l'un des deux ex-époux souhaite obtenir la pleine propriété du bien. Le montant de la soulte dont il/elle doit s'acquitter est ainsi de : 200 000€ - 50 000€ = 150 000€ / 2 = 75 000€.

Le rachat de la soulte s'élève dans ce cas à 75 000€. L'ex-époux qui laisse le logement reçoit une soulte d'un montant de 75 000€. Celui des deux qui à l'inverse conserve le bien immobilier doit donc s'acquitter du paiement de la soulte pour 75 000€.

Dans ce cas, en prenant comme base de calcul un pourcentage moyen de frais de notaire de 7%, les frais de notaire sur le rachat de soulte sont de 75 000 x 7% = 5 250€. 

Les frais de notaire sont alors payés par les deux ex-époux, à parts égales.

Le rachat de soulte pour un bien reçu en héritage et détenu en indivision est calculé de manière quelque peu différente. Le montant de la soulte est égal à :

Valeur du bien - capital restant dû du prêt immobilier / nombre d'héritiers

Les frais de notaire sont à payer uniquement par celui qui souhaite récupérer la pleine propriété du bien.