Conseils en achat immobilier

Foire aux questions : financement immobilier

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1 QUEL MONTANT MAXIMUM PEUT-ON EMPRUNTER ?

Les établissements de crédit raisonnent sur le caractère pérenne de vos revenus et apprécieront notamment les primes, commissions, dividendes ou remboursement de frais pondérés en fonction de votre ancienneté. Un VRP expérimenté verra sûrement ses commissions intégrées dans le calcul de sa capacité d'endettement.

En revanche, ne seront pas toujours pris en compte :

  • Les pensions alimentaires, trop aléatoires pour être intégrées dans le calcul du taux d'effort ;
  • Les allocations familiales et aides au logement, sauf dans le cas de certains prêts réglementés (le prêt accession sociale, par exemple).

Vos crédits en cours (crédits à la consommation, prêt voiture, crédit revolving, etc.) constituent des charges qui seront ajoutées aux mensualités du prêt immobilier pour déterminer le taux d´endettement maximal.

2 QUEL DOIT ÊTRE LA PART DE L'APPORT PERSONNEL LORS DE LA SOUSCRIPTION D'UN PRÊT ?

Il est préférable d'avoir un apport personnel. Plus l'apport sera conséquent, plus le taux sera compétitif. Attention, dans le calcul du bien à acquérir, n'oubliez pas d'inclure les frais annexes de l'opération, à savoir la commission de l'agence immobilière souvent comprise dans le prix de vente du bien ainsi que les frais de notaire(droit de mutation, frais d'acte, débours et honoraires du notaire). Dans certains cas, les banques et établissements de crédit proposent des financements à 100%. En revanche, dans la plupart des cas, le paiement des frais de notaire est exigé par les banques. Pour calculer le montant de votre apport personnel, et en dehors des économies traditionnelles (Sicav, actions, Codevi, héritage, donations…), vous pouvez y inclure le montant de vos prêts acquis grâce à votre Plan d´épargne logement (PEL) ou votre Compte d´épargne logement (CEL). De même, certains prêts réglementés peuvent venir abonder votre apport personnel, tels le prêt Accession-Action logement ou le prêt à taux zéro plus. En revanche, les mensualités de ces prêts complémentaires s'ajouteront à votre remboursement et rentrent dans le calcul de votre capacité d´emprunt.

3 PENDANT COMBIEN DE TEMPS DOIT-ON REMBOURSER UN CRÉDIT IMMOBILIER ?

Principe de base : plus c'est court, moins c'est cher. Généralement, la durée moyenne d'un prêt immobilier s'élève à vingt ans. Mais les banques peuvent accorder des prêts sur une très longue durée, jusqu'à trente ans. Cette solution est destinée en priorité aux ménages disposant de revenus limités au départ, ou disposant d'un faible apport personnel. Ils y trouvent l'avantage d´avoir des mensualités mesurées au départ à taux d'intérêt égal.

 

4 DE QUELLES ASSURANCES PEUT-ON BÉNÉFICIER LORSQU'ON EMPRUNTE ?

La souscription de l'assurance décès-invalidité est obligatoire lorsque l'on sollicite un prêt immobilier. Généralement, il faut être âgé de moins de 60 ans à la date de souscription et avoir moins de 70 ans au moment du remboursement définitif du crédit. Cette assurance prend en charge le remboursement des mensualités en cas de décès de l'emprunteur. Elle permet ainsi à l'établissement prêteur de se protéger et aux héritiers de l'emprunteur de ne pas être tenu de la dette de ce dernier. La garantie joue également dans le cas d´une invalidité permanente et définitive du souscripteur. Le coût de cette assurance représente, en moyenne, entre 0,4 et 0,5% par an du capital initialement emprunté. Facultative, l'assurance perte d'emploi couvre l´emprunteur en cas de chômage. Pour bénéficier de ce type de couverture, le souscripteur doit être salarié et pouvoir bénéficier des prestations Assedic, travailler sous contrat à durée indéterminée dans une même entreprise depuis au moins six mois, voire un an, ne pas être en période d'essai, de préavis ou de préretraite et ne pas démissionner de son plein gré.

5 A-T-ON UN DÉLAI DE RÉFLEXION AVANT DE S'ENGAGER DÉFINITIVEMENT ?

Oui : dix jours selon la loi Scrivener (1979), renforcée par la loi Neiertz (1989). Le délai de réflexion démarre après la réception de l'offre de prêt, jour de réception non compris. L'emprunteur, et les cautions éventuelles, doivent retourner l'offre de crédit avec mention de l'acceptation par courrier, cachet de la poste faisant foi. Jusqu'à l'acceptation de l'offre par l'emprunteur, aucun paiement ne peut avoir lieu. Il est à noter que l'offre de crédit de l'établissement financier est valable au minimum pendant trente jours. De fait, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion supplémentaire de vingt jours.

6 COMBIEN DE PLAN EPARGNE LOGEMENT (PEL) AI-JE LE DROIT D’OUVRIR ?

Tout particulier a le droit d’ouvrir un Plan Epargne Logement sans condition d’âge. On peut donc ouvrir un PEL pour chacun de ses enfants.

7 PUIS-JE CUMULER UN PRÊT OBTENU GRÂCE À MON COMPTE EPARGNE LOGEMENT À D’AUTRES PRÊTS ?

Un prêt obtenu grâce à un CEL est cumulable avec tout autre type de crédit, et donc notamment avec un PEL.

8 QU’EST-CE QU’UN TAUX VARIABLE CAPÉ ?

Un taux variable capé est un taux révisable à la hausse et à la baisse sous certaines conditions négociées lors de l’obtention du prêt.

9 COMBIEN DE TEMPS FAUT-IL AVANT D'OBTENIR LES FONDS DEMANDÉS ?

Une fois les négociations bouclées avec l'établissement financier, l'offre de prêt est envoyée par courrier, en trois exemplaires à l'emprunteur. Ce dernier dispose d'un délai de dix jours à compter de la réception de l'offre, voire de trente jours, durée pendant laquelle l'offre de prêt émise demeure valable. Une fois l'accord donné (par courrier toujours), une date de signature doit être convenue avec le notaire, réunissant le vendeur et l'acquéreur du bien. C'est au moment de la signature définitive de la transaction que les fonds seront débloqués chez le notaire.

10 PEUT-ON ÊTRE CONFRONTÉ À UN REFUS DE PRÊT ?

L'établissement financier peut vous refuser un prêt, notamment s'il juge votre situation trop risquée. Les éléments qu'il prendra en compte seront votre stabilité et ancienneté professionnelles, votre capacité d'épargne (par exemple si vous êtres détenteur d'un PEL), le montant de votre apport personnel, le taux d'endettement et même quelquefois la qualité du bien que vous envisagez d'acheter. Il faut savoir également que les banques sont obligées de consulter l'ensemble des fichiers à risques – et en particulier celui de la Banque de France. Une inscription sur l'un de ces fichiers ne vous permettra pas de mener à bien votre projet de financement immobilier.

11 DOIT-ON PAYER DES PÉNALITÉS EN CAS DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ ?

Si vous êtes susceptible de revendre le logement avant le terme de l'emprunt, ou si vous estimez être en mesure de rembourser avant l'échéance du prêt, vous devrez acquitter des pénalités pour remboursement anticipé. Ces dernières ne peuvent excéder 3 % du montant du capital dû à la date de remboursement. Certaines formules de prêts, en particulier les prêts à taux variables, prévoient des pénalités moins élevées, voire aucune pénalité. Sinon, négociez-le à la signature du prêt !

12 QU'EST-CE QUE LE CAUTIONNEMENT MUTUEL ?

Le cautionnement mutuel est une garantie d’emprunt, à l’instar de l’hypothèque et du privilège de prêteur de deniers.

13 PUIS-JE FINANCER L’INTÉGRALITÉ DE MON PROJET IMMOBILIER AVEC UN PRÊT CONVENTIONNÉ ?

Tout comme un prêt à l’accession sociale, le prêt conventionné ne peut pas financer plus de 90 % de l’opération.

14 COMBIEN DE PLAN EPARGNE LOGEMENT (PEL) AI-JE LE DROIT D’OUVRIR ?

Les frais d’acquisition, maladroitement souvent appelés les frais de notaire, s’élève approximativement à 3 % du prix d’achat dans le neuf et 8 % dans l’ancien.

15 QUELLE SOMME MINIMALE FAUT-IL DÉPOSER CHAQUE ANNÉE SUR UN PLAN ÉPARGNE LOGEMENT ?

Il faut au moins déposer 540 euros qui peuvent être étalés tout au long de l’année.

16 QU’EST-CE QUE LE TEG ?

Le TEG est le Taux effectif global qui sert de base pour comparer plusieurs propositions de prêt.

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