Foire aux questions : achat immobilier

1. Quelle est la différence entre offre d'achat, compromis de vente et promesse de vente ?

2. Qu’est-ce qu'un acte sous-seing privé ?

3. Y a-t-il un délai prévu par la loi entre la signature d’une promesse de vente et la signature définitive de l’acte ?

4. Peut-on se rétracter après la signature d’une promesse de vente ?

5. Peut-on signer une promesse de vente sans être sûr d’obtenir son prêt immobilier ?

6. Qu’est-ce que le cadastre ?

7. Peut-on construire en zone inondable ?

8. Faut-il d’abord acheter ou vendre son bien immobilier ?

9. Quels sont les diagnostics obligatoires pour acheter ?

10. Dans le cas d'un achat en VEFA, quand doit-on payer les frais intercalaires ?

1. QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE OFFRE D’ACHAT, COMPROMIS DE VENTE ET PROMESSE DE VENTE ?

• L’offre d’achat (ou la promesse unilatérale d’achat) : seul l’acheteur s’engage sur un prix auquel il est prêt à acheter le bien dans un délai défini et ce, sans avoir la garantie que le logement lui sera vendu. L’offre d’achat correspond généralement à la proposition de prix effectuée auprès du vendeur suite à la visite d’un logement. Si l’offre d’achat est faite aux mêmes conditions que l’offre de vente, la vente est réputée parfaite et engage les deux parties.
• La promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente) : ici, c’est le vendeur qui s’engage à vendre pendant une certaine durée. L’acheteur lui, dispose d’un délai de réflexion pour accepter ou refuser la vente. L’acheteur devra verser une indemnité d’immobilisation (10% du prix de vente en principe) en contrepartie de l’engagement du vendeur.
• Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) : les engagements du vendeur et de l’acheteur sont les mêmes : le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter selon les conditions inscrites au contrat. L’acheteur a toujours un droit de rétractation de 10 jours.

2. QU’EST-CE QU’UN ACTE SOUS-SEING PRIVÉ ?

Il s’agit d’une convention écrite établie par les différentes parties au contrat ou par un tiers sans l’intervention d’un notaire. Un compromis de vente ou un contrat de réservation peuvent être établis sous seing privé.

3. Y A-T-IL UN DÉLAI PRÉVU PAR LA LOI ENTRE LA SIGNATURE D’UNE PROMESSE DE VENTE ET LA SIGNATURE DÉFINITIVE DE L’ACTE ?

Aucun délai légal n’est prévu entre la signature d’une promesse de vente et la signature définitive de l’acte. Ce sont les parties au contrat qui fixent dans la promesse de vente un délai. Ce délai peut varier de quelques semaines à plusieurs mois. En principe, le dossier de vente est constitué dans un délai de trois mois.

4. PEUT-ON SE RÉTRACTER APRÈS LA SIGNATURE D’UNE PROMESSE DE VENTE ?

Si vous signez un compromis ou une promesse de vente, vous avez toujours la possibilité de vous rétracter dans un délai de dix jours suivant la première présentation du courrier recommandé vous notifiant le contrat, et ce sans avoir à vous en justifier.

5. PEUT-ON SIGNER UNE PROMESSE DE VENTE SANS ÊTRE SÛR D’OBTENIR SON PRÊT IMMOBILIER ?

Une promesse de vente contient obligatoirement une clause portant sur le financement du bien immobilier. Vous avez toujours la possibilité de récupérer l’acompte versé si votre prêt mentionné dans le contrat n’a pas été obtenu. Pensez à vérifier que le montant de votre prêt est suffisant pour financer votre futur bien immobilier.

6. QU’EST-CE QUE LE CADASTRE ?

Le cadastre est à la fois un outil juridique et fiscal. Le terme cadastre regroupe deux ensembles de documents : les plans et les registres. Les plans répertorient l’ensemble des cartes des propriétés foncières et immobilières. Les registres identifient les personnes assujetties à l’impôt foncier.

7. PEUT-ON CONSTRUIRE EN ZONE INONDABLE ?

Pour obtenir un permis de construire en zone inondable, vous devez respecter la réglementation du plan local d’urbanisme et celle du plan des préventions des risques (PPR) en vigueur dans la commune. Le Plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) distingue trois zones : zones rouges : risque élevé d’inondation, aucun permis de construire ne peut être délivré même par dérogation zones bleues : risque moyen, le permis sera délivré sous conditions zones blanches : en principe, sans risque. Le permis de construire est soumis aux règles du Plan Local d'Urbanisme.

8. FAUT-IL D'ABORD ACHETER OU VENDRE UN BIEN IMMOBILIER ?

Votre choix se détermine en fonction de votre situation personnelle (prêt immobilier déjà en cours, bien facile à vendre), votre projet immobilier (bien immobilier prisé, calendrier) et surtout de la situation du marché immobilier. Si vous décidez de vendre avant d’acheter, vous serez peut être amené à louer un logement avant d’habiter le nouveau. En achetant avant d’avoir vendu, vous devez souscrire à un prêt relais pour financer votre nouvelle acquisition.

9. QUELS SONT LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES POUR ACHETER ?

La loi impose des diagnostics sur les biens immobiliers pour les logements changeant de propriétaire. Lors de votre achat, veillez à contrôler que les différents diagnostics ont bien été effectués :

• le mesurage de la surface loi Carrez pour les logements en copropriété
• le contrôle de la présence ou de l’absence d’amiante
• le contrôle de la présence ou de l’absence de termites
• le contrôle de la présence ou de l’absence de plomb
• le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• le diagnostic état des risques et pollution
• le contrôle de la sécurité des installations de gaz
• le contrôle de la sécurité de l’installation électrique
• le contrôle des installations d’assainissement non collectif
• le diagnostic technique de l'immeuble en copropriété
• dans les zones prévues à l'article L. 133-8 du Code de la construction et de l’habitation, l'information sur la présence d'un risque de mérule

> En savoir plus sur les diagnostics immobiliers.

10. DANS LE CAS D'UN ACHAT EN VEFA, QUAND DOIT-ON PAYER LES FRAIS INTERCALAIRES ?

Vous pouvez régler les frais intercalaires à votre banque tout au long de la construction ou demander à en différer le paiement en totalité. Dans ce cas, les frais seront intégrés au capital restant dû et répartis dans les années à venir sur les mensualités à payer. C'est à vous de choisir ce qui vous convient le mieux.