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Intérêts intercalaires en VEFA : définition, calcul et fonctionnement

Tout crédit immobilier s’accompagne d’intérêts d’emprunt : ils représentent le coût du prêt consenti par la banque. Mais pour l’achat d’un logement pas encore construit ou pas encore terminé, ou pour réaliser des travaux importants de remise en état, les organismes de prêts permettent aux emprunteurs de ne rembourser le capital qu’une fois l’emménagement effectif dans la maison ou l’appartement : c’est ici qu’entrent en jeu les intérêts intercalaires. On vous explique !

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Définition des intérêts intercalaires en VEFA

Qu’est-ce qu’un intérêt intercalaire ? Il s’agit de frais qu’un emprunteur doit rembourser tous les mois auprès de sa banque (ou autre organisme de prêt) jusqu’à ce que son crédit immobilier soit débloqué en totalité.

Les intérêts intercalaires sont donc uniquement calculés sur le montant du crédit déjà débloqué.

Généralement, on utilise ce principe pour la construction d’un logement neuf (frais intercalaire en VEFA) ou pour réaliser des travaux importants. Dans les deux cas, la banque débloque progressivement le prêt immobilier en fonction des appels de fonds demandés tout au long de la construction ou de la rénovation du bien immobilier concerné.

La différence entre intérêts et intérêts intercalaires, c’est donc que les premiers sont calculés sur la totalité du coût du crédit alors que les seconds ne concernent que le montant débloqué à chaque fois.

Financement d'un projet VEFA : les appels de fonds

Fonctionnement et déblocage progressif des fonds

Lorsque vous achetez un logement sur plan ou en chantier, le constructeur réclamera progressivement des sommes correspondantes à l’avancement des travaux sous forme d’appels de fonds.

Pour un achat financé avec un prêt immobilier, ces appels de fonds vous obligent à disposer de l’argent emprunté avant même la livraison finale du bien (ce qui signifie que vous n’y habitez pas). Or, le remboursement des mensualités ajouté au paiement d’un loyer peut être compliqué sur le plan financier : c’est la raison pour laquelle les banques ont créé les intérêts intercalaires.

Grâce au frais intercalaire, la banque débloque le capital emprunté au fur et à mesure sans pour autant déclencher le remboursement des mensualités du crédit : ce dernier est différé jusqu’à la jouissance effective du bien immobilier.

L’emprunteur doit simplement payer les intérêts liés au montant débloqué. Ainsi, il évite de cumuler loyers et mensualités pleines de crédit immobilier.

Bon à savoir :

En cas de remboursement anticipé du prêt, les intérêts intercalaires restent dus. Dans le cadre d’une vente en VEFA en loi Pinel, ils sont toutefois déductibles du revenu foncier et peuvent être reportés pendant 10 ans en cas de surplus.

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Comment faire le calcul des intérêts intercalaires ?

Éléments pris en compte

L’organisme de crédit tient compte des éléments suivants pour procéder à l’estimation du montant des intérêts intercalaires :

  • le montant du prêt déjà débloqué à un instant T
  • le taux d’emprunt du crédit 
  • le nombre de mois avant le déblocage total du prêt (période durant laquelle les intérêts intercalaires sont encore dus).

Pour réaliser le calcul des frais intercalaires, il faut utiliser la formule suivante :

(Montant du prêt débloqué * Taux de votre crédit) / 12

Exemple

Pour déterminer le montant des intérêts intercalaires, prenons un exemple pour un prêt immobilier de 200 000 € sur 25 ans à un taux de 1,20 %. Le crédit concerne l’achat d’un bien en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

L’emprunteur a ici couvert l’appel de fonds initial avec son apport personnel.

On obtient les mensualités ci-dessous :

  • 35 % débloqués à l’achèvement des fondations : (70 000*1,2 % / 12) = 70 € d’intérêts intercalaires
  • 70 % débloqués à la mise hors d’eau : (140 000*1,2 % /12) = 140 € d’intérêts intercalaires
  • 95 % débloqués à l’achèvement des travaux : (190 000*1,2 % /12) = 190 € d’intérêts intercalaires
  • 100 % débloqués à la remise des clés : 0 € d’intérêts intercalaires.

Dès que la totalité des fonds a été débloquée, les intérêts intercalaires ne s’appliquent plus et l’emprunteur commence enfin à rembourser le capital emprunté en payant les intérêts classiques.

Bon à savoir :

Le coût total du crédit en tenant compte des frais intercalaires nécessite d’additionner le montant des intérêts sur la durée de l’emprunt et de l’ajouter au coût initial du crédit dans un second temps.

Frais intercalaire en VEFA : les avantages et inconvénients

Avantages des intérêts intercalaires

Le dispositif des intérêts intercalaires offre des avantages pour le remboursement du capital lors d'un projet en VEFA :

  • trésorerie allégée : les intérêts intercalaires réduisent l’impact du nouveau crédit sur le budget de l’emprunteur
  • cumul de prêts simplifié : il devient plus simple de cumuler un crédit immobilier avec un crédit à la consommation pour financer les travaux à venir par exemple
  • baisse du taux d’endettement : le banquier tiendra seulement compte du remboursement du futur prêt, et non pas de la somme des crédits.

Inconvénients des intérêts intercalaires

Ces intérêts d’emprunt intercalaires présentent toutefois également quelques inconvénients :

  • Surcoût du crédit : avec les délais de construction ou rénovation, la durée du crédit est généralement allongée, ce qui représente une hausse d’environ 10 % du coût total
  • Cumul des mensualités : si vous avez déjà un crédit immobilier en cours, gardez à l’esprit que vous devrez rembourser une deuxième mensualité évolutive, ce qui nécessite de bien calculer son reste à vivre au quotidien
  • Surcoût de l’assurance de prêt : vous devrez payer la prime d’assurance emprunteur sur la totalité du montant du crédit, et non pas sur le montant des fonds débloqués
  • Cumul en cas de retard : en cas de retard ou de blocage du chantier, les frais intercalaires peuvent s'accumuler, et ils s'ajoutent aux frais d'assurance ainsi qu’au montant du loyer/mensualité de crédit
Bon à savoir :

Avec un déblocage progressif des fonds, vous payez les intérêts intercalaires, mais aussi les mensualités de votre assurance emprunteur. Vous devez donc veiller à choisir un contrat avantageux pour réduire les frais. Pensez à la délégation d’assurance pour faire des économies !

Comment éviter les intérêts intercalaires ?

Négocier une franchise

Il est possible d’obtenir un déblocage progressif des fonds sans pour autant payer d’intérêts intercalaires. La première solution consiste à négocier une franchise totale auprès de son banquier. Vous paierez bien des frais intercalaires, mais ils seront lissés sur la durée totale du prêt au moment où vous procédez au remboursement du capital. Attention toutefois aux frais supplémentaires liés à une franchise : des intérêts classiques seront appliqués à vos intérêts intercalaires, ce qui augmentera le coût du prêt.

Amortir directement son prêt

En fonction de votre situation financière et de votre profil emprunteur, n’hésitez pas à débuter directement l’amortissement de votre crédit pour ne pas payer de frais intercalaires et réduire le coût du crédit. Il faut cependant être capable d’assumer le remboursement de la mensualité chaque mois et le paiement d’un loyer ou d’un autre emprunt immobilier. Le banquier calculera votre taux d’endettement pour vous accorder ou non cette solution.

Repousser le premier déblocage avec un apport personnel

Vous avez un apport personnel conséquent ? Dans ce cas, utilisez cette épargne pour financer le premier appel de fonds auprès de votre constructeur et repousser au maximum le déblocage de votre capital emprunté.

Ainsi, vous écartez temporairement le remboursement des intérêts intercalaires, ce qui réduit le coût total de votre emprunt.

Faire appel à un courtier

Pour réduire au maximum les intérêts intercalaires, nous vous conseillons de faire appel à l’expertise d’un courtier immobilier : ce professionnel négociera pour vous le taux d’intérêt le plus intéressant pour diminuer le montant des frais intercalaires. Vous obtenez ainsi une offre sur-mesure selon votre profil et votre situation emprunteur.

Intérêt intercalaire en VEFA : ce qu’il faut retenir

Les intérêts intercalaires permettent donc plus de souplesse et de flexibilité dans le remboursement d’un capital emprunté pour un bien en VEFA ou nécessitant une rénovation importante. Même si le coût total du crédit est souvent supérieur, les ménages peuvent mieux gérer leur budget et conserver un reste à vivre quotidien plus important.

Il s’agit toutefois de frais supplémentaires qui peuvent aussi être évités : tout dépend de la situation financière et des priorités de chaque emprunteur. Pensez à faire une simulation complète avant de vous engager pour gérer au mieux votre trésorerie !

C'est quoi les intérêts intercalaires ?

Il s'agit de frais qu'un emprunteur doit rembourser tous les mois auprès de sa banque jusqu'à ce que son crédit immobilier soit débloqué en totalité. 

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Le calcul des frais intercalaires se fait via la formule suivante :

(Montant du prêt débloqué * Taux de votre crédit) / 12

Comment éviter de payer les intérêts intercalaires ?

Pour éviter de payer les intérêts intercalaires, il existe 4 solutions :

  • négocier une franchise totale
  • amortir directement son crédit
  • repousser le premier déblocage de fonds grâce à un apport personnel
  • Faire appel à un courtier immobilier

Intérêt intercalaire ou différé ?

Selon l’échéancier de versement des fonds prévu dans le contrat de construction, vous payez uniquement des intérêts intercalaires sur le capital versé.

On parle d’intérêt différé pour désigner des périodes durant lesquelles vous ne payez pas encore les intérêts de l'emprunt.

Quand commence-t-on à payer les intérêts intercalaires ? 

Les intérêts intercalaires sont mis en place lorsqu'un déblocage des fonds se fait en plusieurs fois. 

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