Conseils en achat immobilier

La garantie légale des vices cachés en immobilier

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emménagement heureux

La garantie légale des vices cachés protège l’acheteur contre certains défauts révélés ultérieurement par le bien qu’il a acquis. Imposée par la loi, elle oblige le vendeur à réparation si le vice caché est avéré. Le point sur les conditions pour bénéficier de la garantie des vices cachés et les possibilités de recours en cas de litige.

Dans quelles conditions s’applique la garantie légale des vices cachés, dans le cadre d’un achat immobilier ?

La garantie légale des vices cachés fait partie des obligations du vendeur vis-à-vis de l’acheteur (art. 1641 et suivants du Code civil), que le bien soit neuf ou ancien. Elle concerne à la fois les vendeurs professionnels et particuliers.

La garantie des vices cachés entre en jeu lorsque plusieurs conditions sont réunies :

  • le vice est caché, au sens où il n’est pas apparent au moment de la vente (le vendeur peut d’ailleurs ignorer lui-même l’existence du vice) ;
  • le vice est antérieur à la vente ou concomitant et rend le logement impropre à son utilisation ou en limite l’usage.

Le vice en question peut être la conséquence d’un défaut matériel, d’un problème juridique ou de nuisances environnementales.

Acheteur : comment bénéficier de la garantie légale des vices cachés ?

Pour que la garantie s’applique de plein droit, l’acheteur doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur. Il doit aussi apporter la preuve du vice caché dans les deux ans après la découverte du vice et dans la limite de cinq ans à compter de l’achat. La preuve du vice caché peut prendre la forme d’une attestation, d’un devis de réparation ou d’un rapport d’un expert agréé auprès des tribunaux. Dès lors que le vice caché est mis en évidence, l’acheteur a deux possibilités :

  • annuler la vente et se faire rembourser son prix ;
  • ou garder le logement et se faire rembourser une partie du prix.

S’il s’avère que le vendeur avait connaissance du vice, l’acheteur peut lui réclamer des dommages et intérêts. S’il l’ignorait, il est seulement tenu au remboursement du prix et des frais occasionnés par la vente.

À noter : il y a une présomption de connaissance du vice lorsque le vendeur est un professionnel. Ce dernier est donc toujours redevable de dommages et intérêts.

Quel recours en cas de litige relatif ?

Si l’acheteur et le vendeur ne parviennent pas à se mettre d’accord dans l’application de la garantie légale des vices cachés, ils peuvent recourir à un tiers : un médiateur ou un conciliateur de justice.

En cas d’échec, et s’il s’avère que le vendeur avait connaissance du vice, l’acheteur peut saisir la justice. C’est le tribunal de grande instance du lieu où se situe le logement qui est compétent pour toutes les actions en garantie de l’acquéreur et le recours à un avocat est obligatoire.

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