Investir à Marseille grâce à la Loi Pinel

Réduisez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf à Marseille, Nexity vous accompagne dans votre investissement et vous propose des programmes dans des arrondissements à potentiel.

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Investir avec la loi PINEL à Marseille

 
Marseille est actuellement en pleine expansion dans de nombreux quartiers, avec des programmes d’urbanisme particulièrement ambitieux tels que l’Euroméditerranée. La demande locative y est soutenue grâce à un dynamisme économique qui rayonne sur toute la métropole agrémentée par la présence de près de 90 000 étudiants. En choisissant un logement éligible à la loi Pinel, un investissement locatif à Marseille contribuera en plus à faire baisser de manière significative vos impôts sur le revenu durant plusieurs années.
 

Investir à Marseille grâce à la loi Pinel : les grandes lignes

 
Le dispositif Pinel à Marseille permet à tout acheteur d’un bien immobilier neuf ou rénové de réduire jusqu’à 6 000 € par an ses impôts sur le revenu, sous réserve d’une mise en location comprise entre 6 et 12 ans. L’éligibilité du bien est aussi conditionnée par les ressources des locataires marseillais ainsi que le montant moyen du loyer au mètre carré.
Marseille est associée à la zone A, et l’investissement Pinel y est possible jusqu’en 2021. Cette zonation implique que le loyer de votre location à Marseille sera plafonné sur la base de 12,59 € /m2 (plafond 2018) que multiplie un coefficient basé sur la surface du bien (voir plus bas). Dans la meilleure des configurations, en achetant un logement neuf dans la cité Phocéenne, vous pourrez bénéficier de réduction d’impôts sur le revenu allant jusqu’à 63 000 € étalés le temps de la location.
 

Les conditions pour être éligible au dispositif Pinel à Marseille

Le bien immobilier :
Acquis dans l’ancien ou dans le neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel.
 
  • Pour un logement ancien, par exemple dans le centre de Marseille, une réhabilitation est nécessaire pour que ce dernier présente une performance énergétique suffisamment élevée pour décrocher le label Bâtiment Basse Consommation ou le label Haute Performance Energétique. Mais, détail d’importance, le logement doit être déclaré indécent au préalable par un expert habilité : il ne doit pas répondre à au moins 4 critères de décence parmi les 15 définis par l’administration, ainsi qu’à 6 critères parmi 12 relatifs aux performances techniques. Les travaux à entreprendre doivent alors hisser le logement aux mêmes exigences techniques que les logements neufs actuellement mis sur le marché marseillais afin de respecter ces 27 critères ! Bref, si vous souhaitez acquérir un appartement dans un quartier historique de Marseille, l’éligibilité au programme Pinel sera semée d’embûches et risque de retarder considérablement votre projet compte-tenu des exigences de la rénovation et leur coût. Il faut alors plutôt viser les appartements ou les maisons situés dans des quartiers périphériques plus accessibles et suffisamment anciens ou hors-normes  pour être déclarés indécents. Sachez toutefois que si le logement est déclaré éligible après travaux, la défiscalisation peut se cumuler avec le déficit foncier, lequel vous permettra de réduire votre revenu imposable d’un montant pouvant atteindre 10 700 €. De même, un bien ancien n’est soumis qu’aux droits de mutation (5,80 %) au moment de la vente.
 
  • Pour un logement neuf : Acheter par le biais d’un programme immobilier neuf assure une livraison sans mauvaises surprises quant aux exigences de construction garantissant la basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”) et le respect des délais de livraison. Plusieurs autres critères sont également imposés, à savoir :
    • Délais : La construction du logement doit être terminée dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier (ou 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire). Vous pouvez donc investir à Marseille avant même le début des travaux si le respect du calendrier est assuré.
    • Le prix du logement neuf : le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de  300 000 €. Vous pouvez également acheter un bien supérieur à 300 000 € et/ou avec un prix d'achat au m2 supérieur à 5 500€, mais la baisse d’impôt sera calculée sur ces seuls plafonds.
    • La location doit s’effectuer sur une période de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs en tant que résidence principale.
    • La location ne doit pas être meublée.
    • La TVA appliquée sur le bien neuf à la vente est de 20%
 
Et parce que l’immobilier dans son ensemble est notre coeur de métier, Nexity vous propose de gérer directement la location votre bien sur Marseille en vous assurant chaque mois et sans délai à verser 100% des loyers et des charges locatives tant que le locataire est en place, même en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer !

 

Les avantages pour l’investisseur “Pinel” :

 
L’avantage du dispositif Pinel Marseille, par rapport à un autre investissement immobilier, consiste en une réduction des impôts sur les revenus de 2% par rapport à votre investissement total. Vous devez donc être fiscalement domicilié en France. De plus, il s’agit d’un crédit d’impôts et aucun remboursement n’aura lieu si le montant de vos impôts sur le revenu est inférieur à la réduction théorique. Il faut donc adapter votre investissement au montant de votre impôt sur le revenu pour optimiser les avantages du dispositif Pinel à Marseille.
 
Par exemple, en se basant sur un investissement minimal autour de 120 000 € au regard du marché actuel à Marseille, les bénéfices d’un investissement sur un logement Pinel marseillais seront optimisés si le montant de votre impôt sur le revenu atteint 2 500 € annuels. Si votre investissement de départ est beaucoup plus important avec ce même montant d’impôts, vous ne profiterez que d’une partie de la réduction théorique. En effet,  pour le propriétaire d’un logement Pinel à Marseille, cette dernière dépend aussi de la durée de la location sur laquelle vous vous engagez dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction est importante, soit :
 
  • Une réduction d’impôt de 12% de votre investissement pour une location de 6 ans.
  • Une réduction d’impôt de 18% pour une location de 9 ans.
  • Une réduction d’impôt de 21% pour une location de 12 ans.
 
La réduction d'impôt s'applique pour 2 logements maximum par an, basée sur un montant d’investissement total de 300 000 € maximum par personne. De ce fait, votre réduction d’impôt cumulée sur 12 années sur un investissement initial de 300 000 € peut atteindre un montant de 63 000 € :  6000 € par an les 9 premières années, puis 3000 € les trois dernières années ! En ajoutant 144 mois de loyers, une bonne partie de votre investissement sera donc couvert à la fin du dispositif : libre à vous de louer ou de revendre alors votre logement selon les conditions habituelles, sans aucune pénalité.
 
Attention également à bien respecter vos engagements concernant la durée de location ! Si, au départ, vous vous êtes engagés sur 6 ans et que vous sortez du dispositif Pinel au bout de 5 ans, le fisc remettra l'avantage fiscal en cause en requalifiant vos droits. Vous devrez donc rembourser le trop perçu ! Si vous n’êtes pas décidé sur la durée de la location, une ou plusieurs périodes de renouvellement de 3 ans sont possibles :  dès lors, il vaut donc mieux opter pour la durée initiale minimale de 6 ans quitte à vous ré-engager pour une ou deux périodes successives de trois ans chacune. Un autre bémol : une vacance locative prolongée (en général 12 mois moyennant justificatifs) entraîne la remise en cause de vos avantages fiscaux.

N‘oubliez pas de tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux que vous pouvez obtenir sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez des investissements en Outre-mer et dans le cinéma).
Les locataires d’un bien “Pinel”
Votre locataire marseillais doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Ainsi, pour un bail conclu en 2018, les plafonds sont les suivants (les revenus fiscaux à prendre en compte sont ceux de 2016)  :
 
  • Personne seule : 37 508 €
  • Couple : 56 058 €
  • Couple + une personne à charge : 67 386 €
  • Couple + 2 personnes à charge : 80 716 €
  • Couple + 3 personnes à charge : 95 553 €
  • Couple + 4 personnes à charge : 107 527 €
  • Majoration par personne au-delà de quatre : +11 981 €
 
Le revenu médian d’un marseillais est inférieur à 20 000 € annuels : vous pourrez facilement trouver un locataire, et ce d’autant plus que la demande est forte depuis plusieurs années au sein de la métropole.
 
Bon à savoir
Si vous louez votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui s’installerait à Marseille, celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer !
 

Calcul du loyer Pinel à Marseille :

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors charges) d’une location Pinel à Marseille prend en compte la surface habitable augmentée de celle des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggias, cave) divisée par deux, sans dépasser 8 m². Le tout se réfère à l’indice de 12,59 € le mètre carré pour un bail signé en 2018 à Marseille.
 
On applique alors à cette somme un coefficient multiplicateur dépendant de la surface compris entre 0,75 et 1,2 :
  • 1,2 si la surface est inférieure à 38 m²
  • 0,7 + (19/ surface habitable) si la surface est supérieure à 38m²
 
Par exemple, un T2 marseillais de 50 m² doté d’une terrasse de 10 m² et d’une cave de 4 m² se basera sur une surface pondérée de 57m² (50+14/2), soit 717,36€ (57 X 12,59€). Le coefficient multiplicateur sera égal à  0,7+19/57=1,03 : vous pourrez donc louer cet appartement à Marseille ou sa périphérie en deçà de 741,55 € / mois.

 

Où trouver un logement Pinel à Marseille ?

Hormis les quartiers protégés et classés (Unesco), de nombreux programmes de réhabilitation ont vu le jour ces dernières années et dans la plupart des arrondissements, citons notamment :
 
  • Au sein et autour du projet Euroméditerranée : plusieurs dizaines d’hectares sont réhabilités et font l’objet de constructions neuves notamment sur les second et troisième arrondissement. De nombreux programmes neufs éligibles Pinel ont vu le jour récemment non seulement dans ces arrondissements mais aussi dans les arrondissements voisin (15e)
 
 
 
Vous êtes décidé à investir grâce à la Loi Pinel à Marseille ? Des programmes éligibles Pinel tout standing sont proposés par Nexity dans tous ces arrondissements. A vous de choisir celui qui correspond le mieux à vos projets et vos objectifs ! Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus !

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Les avantages du dispositif PINEL

RÉDUIRE SES IMPÔTS

Si un particulier souhaite bénéficier de ce dispositif, il devra louer le logement neuf pour une durée de 6, 9 ou 12 ans et ainsi profiter d'une réduction d'impôt de 12,18 ou 21%. La réduction d'impôt peut s'élever jusqu'à 63 000€.

SE CONSTITUER UN PATRIMOINE

La loi Pinel 2018 permet de se constituer un patrimoine durable par un investissement dans la pierre, facilement transmissible.
Nouveauté: Vos enfants peuvent y être logé et vous profiterez en même temps des avantages fiscaux de la loi Pinel.

GÉNÉRER DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES

Bénéficier de revenus complémentaires pour préparer votre retraite. L'investissement
immobilier vous permet de générer des revenus locatifs intéressants

Préparer sa retraite

Dès la période légale de détention du logement révolue, le propriétaire dispose de son bien comme il le souhaite. Il peut le revendre dans l’optique d’une plus-value, le louer ou y résider en tant que résidence principale ou secondaire.

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Tout comprendre du dispositif Pinel

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Le prêt à taux zéro

En savoir plus >

Le prêt à taux zéro (PTZ) permet d'acheter sa future résidence principale. Pour y avoir droit, il ne faut pas avoir été propriétaire de son domicile durant les 2 années précédant le prêt (sauf cas particuliers). Le plafond de ressources à respecter et le montant du PTZ accordé dépendent de la zone où se situe le futur logement. Le PTZ ne doit financer qu'une partie de l'opération à réaliser. Il est possible de le compléter avec un ou plusieurs autres prêts.

REUSSIR SON INVESTISSEMENT LOCATIF

15/10/2018 En savoir plus >

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