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Fiscalité : quels sont les impôts pour une résidence secondaire ?

L’achat d’une résidence secondaire est soumis à une fiscalité particulière. Découvrez quels sont les impôts que vous devrez payer !

Acheter une résidence secondaire pour profiter de ses vacances en famille ou entre amis ou pour un investissement locatif, c’est le rêve de 40% des Français. Mais la fiscalité des résidences secondaires est différente de celle concernant les résidences principales. Avant de vous lancer dans ce type d’acquisition, Nexity vous propose un tour d’horizon des impôts à payer pour une résidence secondaire.

La taxe foncière d’une résidence secondaire

La taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties est un des impôts locaux qui est perçu par les collectivités territoriales, selon votre situation au 1er janvier. Elle est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien, soit le montant du loyer annuel que pourrait percevoir le propriétaire d'une maison neuve en cas de location. C’est la valeur de base pour le calcul de l’imposition de la taxe foncière.

La base d’imposition de la taxe foncière sur le bâti équivaut à la moitié de cette valeur, soit un abattement forfaitaire de 50%. Ce dernier est réduit à 20% pour les propriétés non bâties. La valeur est ensuite appliquée au taux d’imposition, fixé par chaque commune. En 2018, voici quelques taux appliqués dans certains départements ou villes :

  • 12,03 % voté en Savoie
  • 22,26 % voté par le Pas-de-Calais
  • ou encore 31,72 % par l’Aisne
  • 13,50% à Paris

Exemple de calcul de la taxe foncière

Pour une surface pondérée nette de 100 m2 et un tarif de référence de 10 €/m2, la valeur locative cadastrale d’un bien est de 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an.

C’est sur cette valeur de 12 000 € par exemple qu’on applique l’abattement de 50% ou 20% puis le taux d’imposition. Cela donne ainsi par exemple pour Paris :

  • 12 000 - 50% = 6 000 > 6 000 X 13,50% = 810 €
  • 12 000 - 20% = 9 600 > 9 600 X 13,50% = 1 296 €

Ce serait donc les montants à payer à Paris par exemple selon le type de propriété.

Le prix de la taxe foncière de votre maison livrée clés en main utilisée en tant que résidence secondaire, dépendra donc de la valeur locative cadastrale de votre bien et de votre localisation géographique. Vous recevez votre avis de taxe foncière en septembre, environ 3 mois avant la date limite de paiement par courrier.

La taxe d’habitation d’une résidence secondaire

Tout comme la taxe foncière, la taxe d’habitation fait partie des impôts perçus par les collectivités locales en fin d’année. Elle est calculée pour l’année entière d’après votre situation au 1er janvier et d’après la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances. Son calcul est appliqué aux taux votés par les collectivités locales.

À la différence des résidences principales, les résidences secondaires ne bénéficient pas de l’exonération de taxe d’habitation qui va concerner 80% des ménages à l’horizon 2020 et tous les foyers fiscaux dès 2023. Ainsi, la réforme de la taxe d’habitation ne s’appliquera pas à ce type d’acquisition.

De plus, votre résidence secondaire risque de subir une majoration. En effet, depuis 2015 les communes qui appliquent la taxe sur les logements vacants (TLV) peuvent mettre en place une majoration de 20% (voire plus) de la part de cotisation de taxe d’habitation. Cela concerne des grandes villes, notamment très touristiques, comme Paris et Nice, où la surtaxation peut atteindre 60%.

Cette surtaxe d’habitation peut être exemptée si :

  • la résidence secondaire doit être utilisée en raison d’activités professionnelles qui vous obligent à résider dans un lieu différent de votre résidence principale
  • vous êtes en attente d’un placement en maison de retraite ou dans un autre établissement spécialisé
  • vous ne pouvez pas utiliser votre bien comme habitation principale pour des causes étrangères à votre volonté (travaux pour un projet d’urbanisme…)

Afin de pouvoir être exonéré de cette majoration, Nexity vous conseille d’effectuer une demande auprès du Service des Impôts du lieu de situation de votre résidence secondaire. Nous évoquions précédemment la taxe sur les logements vacants. Voici ce qu’il faut savoir sur cet impôt.

La taxe sur les logements vacants

La taxe sur les logements vacants (TLV) est un impôt local créé en 1998 qui a pour objectif de taxer les propriétaires de logements vides et de fluidifier le marché immobilier. Dans certaines communes, vous devrez payer cet impôt si vous êtes propriétaire d’un bien inoccupé depuis au moins 1 an.

Concernant les résidences secondaires, l’administration fiscale jugera au cas par cas si votre logement est considéré comme vacant ou non. En général, si vous payez la taxe d’habitation sur votre bien secondaire, la TLV ne s’applique pas.

Si votre logement est jugé “vacant” et qu’il est situé en “zone tendue” (zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où le prix des loyers et des acquisitions est élevé), vous serez soumis à la taxe sur les logements vacants. À l’inverse, si votre logement n’est pas dans ce type de zone, vous pouvez être soumis à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).

Le calcul de la taxe sur les logements vacants est basé sur la valeur locative du logement également. Le taux appliqué est de 12,5% la 1re année et de 25% les années suivantes.

Selon certaines conditions, vous pouvez être exempté de cette taxe si :

  • votre logement n’est pas à usage d’habitation (clos, couvert et pourvu d’éléments de confort minimum)
  • les travaux d’habilitation dépassent 25% de la valeur de votre logement
  • votre logement mis en location ou vente aux prix du marché ne trouve pas preneur
  • votre bien est occupé plus de 90 jours de suite (3 mois) au cours d’une année
  • votre résidence secondaire est meublée et soumise à la taxe d’habitation.

L’impôt sur la plus-value immobilière

Les propriétaires d’une résidence secondaire ont également l’envie de bien investir. Ils sont tentés par la revente de leur bien secondaire. Si avez déjà une résidence secondaire ou si vous envisagez d’en faire l’acquisition, vous avez peut-être envie de la revendre dans quelques années. Sachez que si vous revendez un bien plus cher que vous ne l’avez acheté, il s’agit d’une plus-value qui a un prix.

C’est ce qu’on appelle l’impôt sur la plus-value immobilière, dont le taux s’élève à 19%. A cela s’ajoute 12,3% de prélèvements sociaux.

De plus, si la plus-value de votre résidence secondaire est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire entre 2 et 6% pourrait s’appliquer.

Par ailleurs, vous pouvez espérer réduire cette taxe grâce aux abattements appliqués par l’administration fiscale. Il y a un abattement chaque année, qui varie en fonction de la durée de possession du bien. Si cette durée est de :

  • moins de 6 ans, il n’y a pas d’abattement
  • 6 à 21 ans, comptez 6%
  • 21 à 22 ans, bénéficiez de 4%
  • au-delà de 22 ans, vous pouvez espérer 100%.

C’est le même principe pour les prélèvements sociaux auxquels vous êtes soumis lors de la revente d’un bien secondaire en plus-value. Cet abattement annuel varie selon la durée de possession du bien. Si cette durée est de :

  • moins de 6 ans, il n’y a pas d’abattement
  • 6 à 21 ans, comptez 1,65%
  • 21 à 22 ans, bénéficiez de 1,60%
  • de 22 à 30 ans, l’abattement sera de 9%
  • au-delà de 30 ans, vous pouvez espérer 100%.

Bon à savoir

Si votre résidence secondaire est située en zone tendue, à savoir les zones A et A bis, vous bénéficiez d’un abattement unique de 70%. Cette initiative a pour but d’inciter les propriétaires à remettre des logements sur le marché immobilier.

Comme pour les autres impôts liés à l’acquisition d’une résidence secondaire, l'exonération de l’impôt sur la plus-value est possible par exemple :

  • si le montant de la plus-value est inférieur ou égal à 1 000 €
  • lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €
  • si le bien est vendu afin de financer une résidence principale
  • en cas de cession à un bailleur social
  • en cas de revente d’un bien sinistré
  • pour les titulaires d’une carte d’invalidité ou d’une pension de retraite dont les revenus sont modestes...

Vous êtes maintenant bien informé sur les différents impôts qui vous incombent si vous décidez d’acheter une résidence secondaire. Si vous avez un projet bien précis, n’hésitez pas à contacter les équipes de Nexity qui vous accompagneront dans sa réalisation, partout en France.