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Vous souhaitez investir en immobilier locatif meublé ? Avez-vous pensé à opter pour un logement en résidence services ? Un choix qui vous permet de bénéficier d’une bonne rentabilité et des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard…

Ă  retenir

Principe : réaliser un investissement locatif en faisant l'acquisition d'un logement neuf et le mettre en location meublée pour une durée de 9 ans minimum.
Conditions : le logement doit être loué meublé et doit faire parti d'une résidence avec services.
Avantages : bénéficiez d'une réduction d'impôt et de la récupération de la TVA.

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Loi Censi-Bouvard : un principe de défiscalisation de l’investissement locatif

La loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs achetant un logement neuf dans une résidence avec services de profiter d’une réduction de leur imposition, à condition de le mettre en location pendant au moins 9 ans.

Contrairement au dispositif Pinel, le dispositif Censi-Bouvard n’impose pas de conditions liées aux ressources du locataire, au plafonnement du loyer ou au zonage du bien. Cependant, il est inclus dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an.

Le dispositif est ouvert à tous les contribuables français louant sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). De fait, il n’est pas possible d’investir en Censi-Bouvard en tant que LMP (loueur meublé professionnel) ou dans le cadre d’une SCI.

> À lire aussi : La fiscalité de la location meublée : distinction entre LMNP et LMP

Comment réduire son imposition grâce au dispositif Censi-Bouvard ?

Entrée en vigueur en 2009 pour faire face à la pénurie d’offres du parc privatif privé, le dispositif Censi-Bouvard a rencontré un tel succès qu’il a permis de multiplier par 4 les ventes de logements meublés. Décision a donc été prise de le prolonger au moins jusqu’en décembre 2021.

Cet engouement pour la loi Censi-Bouvard s’explique par les nombreux avantages qu’elle procure aux investisseurs en immobilier locatif. Ceux-ci peuvent en effet obtenir une réduction d’impôt égale à 11 % du montant investi, dans la limite d’un prix de revient du ou des logement(s) de 300 000 € HT, soit 33 000 €.

Cette base de réduction comprend le prix d’acquisition ou de revient du bien, auquel s’ajoutent les frais de notaire, les commissions versées aux intermédiaires (courtiers, agents immobiliers…), la taxe de publicité foncière ou les droits d’enregistrement. En revanche, le prix du mobilier n’entre pas en ligne de compte.

La réduction d’impôt Censi-Bouvard est étalée de manière linéaire sur une période de 9 ans, et s’élève donc au maximum à 3 630 € par an. Si elle dépasse le montant d’impôt dû par le contribuable, elle reportable sur une période de 6 ans, à condition que le logement soit encore loué au moment de la demande de report.

> Zoom sur la location meublée : définition et avantages

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La possibilité de récupérer la TVA en Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard permet aussi aux investisseurs de récupérer la TVA à 20 %, à condition que les loyers, imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), soient soumis à la TVA et que l’exploitant de la résidence propose au minimum trois des services suivants :

  • Nettoyage rĂ©gulier des locaux ;
  • Petit dĂ©jeuner ;
  • RĂ©ception des personnes ;
  • Fourniture de linge de maison.

Pour pouvoir récupérer la TVA, vous devez dans un premier temps vous immatriculer comme LMNP auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le logement que vous mettez en location. Cette inscription donne lieu à l’attribution d’un numéro de dossier, qui vous sera utile lorsque vous procéderez à la déclaration trimestrielle ou annuelle de la TVA que vous aurez collectée sur les loyers.

Vous devrez ensuite adresser une demande de récupération de TVA au centre des impôts dont vous dépendez. Sur le courrier, vous devrez indiquer plusieurs mentions :

  • L’adresse de la rĂ©sidence meublĂ©e ;
  • Le prix d’acquisition du logement ;
  • Les informations relatives Ă  l’exploitant Ă  qui vous confiez la gestion du bien ;
  • Les loyers pouvant ĂŞtre assujettis Ă  la TVA ;
  • L’option au rĂ©gime rĂ©el d’imposition pour la dĂ©claration des loyers…

La démarche est quelque peu fastidieuse, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel pour vous faire aider.

> Aller plus loin : Quel régime d’imposition pour une location meublée ?

Exemple de calcul de l’avantage fiscal Censi-Bouvard

Prenons un exemple avec un investissement de 100 000 € HT et de 120 000 € TTC. Vous obtiendrez une réduction Censi-Bouvard de 11 000 € sur 9 ans, soit 1 222 € par an et récupérerez la TVA de 20 000 €.

Au total, grâce à la réduction d’impôt de 11 % et à la récupération de TVA de 20 %, vous pouvez obtenir un avantage fiscal cumulé de 31 000 €.

Bon à savoir : le point de départ de l’avantage fiscal en Censi-Bouvard est fixé à l’année d’acquisition ou d’achèvement du logement s’il est neuf, ou à l’année d’achèvement des travaux s’il a fait l’objet d’une réhabilitation.

L’impossibilité d’amortir l’avantage Censi-Bouvard

Si vous achetez un logement pour profiter de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, vous ne pourrez pas procéder à un amortissement au titre du régime réel, excepté pour le montant qui excède le plafond de 300 000 €. La fraction déductible sera donc calculée selon la formule prix de revient – avantage Censi-Bouvard.

Par exemple, si vous achetez un logement au prix de revient de 450 000 €, la réduction d’impôt Censi-Bouvard sera calculée sur la base de 300 000 €. L’amortissement sera quant à lui bien calculé sur la base de 450 000 €, mais la fraction que vous pourrez déduire du résultat et imposer au titre des BIC sera calculée sur 150 000 € (450 000 € - 300 000 €).

En revanche, il est possible d’amortir le mobilier, puisqu’il n’entre pas dans la base de calcul de l’avantage Censi-Bouvard.

Les autres avantages du dispositif Censi Bouvard

Outre les avantages fiscaux, le dispositif Censi-Bouvard permet aux investisseurs de se créer un patrimoine immobilier en toute sérénité, grâce à une gestion simplifiée. La rentabilité de l’opération est assurée par la demande soutenue de logement en résidences avec service et son taux de rendement élevé.

L’exploitation du logement est confiée à un gestionnaire

Le bien fait partie d’un ensemble géré par un exploitant privé. Il appartient donc à ce dernier de mettre en location le bien, de réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie, d’effectuer les travaux d’entretien ou de réparation… En clair de prendre en charge tout ce qui potentiellement présente des contraintes de gestion locative pour les bailleurs.

Dans la plupart des cas, le contrat prévoit également la garantie de versement des loyers, vous n’avez donc plus à vous préoccuper des conséquences d’éventuelles périodes de vacance locative et des pertes de revenu associées.

Une demande soutenue pour ce type de logements

Le nombre d’étudiants augmente chaque année, et d’ici 2035, 13,6 % des Français auront plus de 75 ans (contre 9,5 % actuellement). C’est dire le potentiel pour les investissements en résidence de services ! La demande d’hébergement croît en effet plus vite que l’offre, ce qui permet à l’investisseur d’envisager une belle plus-value à la revente.

Le taux de rendement élevé

La rentabilité de l’acquisition en Censi-Bouvard est assurée par la réduction d’impôt et la possibilité de récupérer la TVA, mais également par le taux de rendement des logements en résidence avec services, estimé entre 3,50 et 5 % selon les programmes. Il dépend bien entendu de l’emplacement de la résidence, certaines villes étant plus tendues que d’autres.

> A lire aussi : Top 8 des villes où investir dans la location meublée

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt accordée au titre du dispositif Censi-Bouvard, encore faut-il respecter certaines conditions :

  • Le type de rĂ©sidence : il peut s’agir d’une rĂ©sidence avec services accueillant des personnes âgĂ©es ou des adultes handicapĂ©s, d’un Ă©tablissement avec hĂ©bergement dĂ©livrant des soins de longue durĂ©e, ou d’une rĂ©sidence pour les Ă©tudiants. Les rĂ©sidences de tourisme classĂ©es ne sont plus Ă©ligibles au dispositif depuis 2017 ;
  • Le bien doit ĂŞtre neuf, ou en Ă©tat futur d’achèvement, ou s’il a plus de 15 ans, il doit avoir subi une importante rĂ©habilitation ;
  • Il doit ĂŞtre louĂ© meublĂ© : il ne suffit pas que le logement soit Ă©quipĂ© d’une table, de deux chaises et d’un lit, la loi impose une liste minimale de mobilier ;
  • Le logement doit ĂŞtre mis en location dans les 12 mois suivant sa livraison ;
  • L’activitĂ© de loueur en Censi-Bouvard doit ĂŞtre exercĂ©e sous le statut LMNP et non Ă  titre professionnel. Il faut donc que les recettes locatives que l’investisseur encaisse n’excèdent pas 23 000 € par an et ne reprĂ©sentent pas plus de 50 % de ses revenus globaux ;
  • Les loyers perçus doivent ĂŞtre dĂ©clarĂ©s dans la catĂ©gorie des revenus BIC, non dans celle des revenus fonciers ;
  • Il faut Ă©tablir avec l’exploitant un bail commercial pour location meublĂ©e. Il vous est donc impossible de louer directement votre logement Ă  un membre de votre famille ou Ă  l’un de vos proches.


Malgré tous ces détails sur la loi Censi Bouvard, elle vous semble encore abstraite et compliquée à saisir ?
>> Redécouvrez-la expliquée en image !

Illustration de la loi Bouvard



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