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Conseils en achat immobilier

TVA et exonération de la taxe foncière

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Êtes-vous redevable de la taxe foncière pour un achat en VEFA ? Qu’en est-il de la TVA réduite et des cas d’exonération en cas de revente du logement ? Pour faciliter l’accession à la propriété et favoriser le développement de programmes immobiliers neufs dans certains quartiers, les acquéreurs dans le neuf peuvent profiter d’une exonération de taxe foncière en VEFA et d’une TVA réduite à 5,5 %. On vous explique !

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TVA réduite à 5,5%

Exonération de taxe foncière en VEFA : comment ça fonctionne ?

Qui est éligible ?

Vous venez de faire l’acquisition d’un appartement neuf ou d’une maison neuve, achetés sur plan ? Dans ce cas, vous pouvez bénéficier d’une exonération de taxe foncière en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

Vous devez pour cela déposer une demande auprès de votre service des impôts dans un délai de 90 jours, délai qui court à partir de la date d’achèvement du logement concerné. L’exonération de taxe foncière peut s’appliquer sur 2 ans sous certaines conditions et en fonction de votre commune.

Sont également concernés par cette exonération les biens immobiliers en Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) ou les achats dans le neuf, pour des biens destinés ou non à l'habitation à titre de résidence principale ou secondaire.

Bon à savoir :

L’exonération de la taxe foncière jusqu’à 5 ans peut aussi être obtenue pour un logement neuf avec un niveau de performance énergétique global supérieur à celui imposé par la législation.

Que couvre cette exonération foncière ?

L'exonération de taxe foncière en VEFA concerne la totalité de la taxe foncière, comprenant les parts communale et intercommunale. Toutefois, sur une décision prise avant le 1er octobre, il est possible que certaines communes ou intercommunalités décident de maintenir leur part de taxe foncière. L'exonération est alors seulement partielle.

Il est possible également que les collectivités décident d’appliquer l’exonération seulement aux logements neufs financés avec un prêt conventionné, un prêt aidé ou un prêt à taux zéro (PTZ).

Bon à savoir :

La taxe foncière se calcule sur la valeur cadastrale du logement et en fonction d’un taux fixé par la ville dont dépend le bien immobilier. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est jamais concernée par l’exonération de taxe foncière sur les logements neufs.

Pendant combien de temps ?

L’exonération totale ou l’exonération partielle de taxe foncière est seulement temporaire puisqu’elle dure 2 ans à compter de la date d’achèvement de la construction. Un bien immobilier sera considéré comme achevé par l’administration fiscale dès que le logement est habitable, et ce même en l’absence de déclaration d'achèvement des travaux ou de certificat de conformité ou s’il reste quelques travaux accessoires à réaliser (peintures, papiers peints, revêtements de sols, etc.).

L’acheteur peut déposer la demande d’exonération de taxe foncière en VEFA, mais il arrive également que le vendeur se charge de réaliser les formalités déclaratives.

Renseignez-vous auprès de votre service des impôts ou au centre des impôts fonciers du lieu de localisation du bien si vous avez la moindre question sur la procédure à suivre ou votre éligibilité.

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La TVA à 5,5 % pour une construction dans le neuf

Pour faciliter l’accession à la propriété et encourager le développement immobilier dans de nouveaux quartiers souvent plus défavorisés en termes de conditions de logements, il existe également des cas d’exonération partielle de TVA.

Certains biens immobiliers en VEFA disposent d’une TVA à 5,5 % contre 20 % habituellement. Cette mesure est valable depuis le 1er janvier 2014 et concerne toutes les résidences, les immeubles collectifs et les maisons individuelles.

Pour profiter d’un taux réduit de TVA, voici les conditions géographiques et financières à remplir :

Position géographique du logement

le logement doit être construit dans l’une des 500 zones « ANRU » pour Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (à savoir que le plan a été élargi depuis 2007 aux biens immobiliers à usage d’habitation situés dans un périmètre entre 300 et 500 mètres autour de cette zone) ou dans un Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPPV) .

Résidence principale

Le bien doit être la résidence principale de l’acquéreur.

Revenu fiscal

Son revenu fiscal ne doit pas dépasser un certain plafond en prenant pour référence la déclaration d’impôts N-2, avec des critères complémentaires liés à la zone géographique et du nombre de personnes du foyer (nombre de parts) en plus du revenu fiscal de référence.

Bon à savoir :

Il est tout à fait possible de combiner la TVA à 5,5 % avec un prêt à taux zéro pour les primo-accédants. Pour profiter de cet avantage, il faut toutefois attendre au moins 10 ans avant de revendre ou de louer l’habitation concernée.

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Faut-il reverser la TVA en VEFA en cas de revente ?

TVA en VEFA pour une revente 5 ans, 10 ans ou 15 ans après l’achat

Pour une revente en VEFA dans les 5 années qui suivaient l’achèvement de la construction, un acheteur devait s’acquitter de la TVA sur la vente jusqu’en 2012. Mais depuis 2013, les propriétaires de logements neufs profitent des mêmes avantages que les propriétaires des logements anciens : il n’y a aucune TVA à payer pour la revente d’un bien neuf dans un délai inférieur à 5 ans.

Attention cependant : cela concerne uniquement les transactions entre particuliers. Si le bénéficiaire de la revente est un professionnel soumis à la TVA (marchand de biens ou promoteur immobilier), le propriétaire doit obligatoirement s’acquitter d’une TVA à 20 %.

Quelques exceptions

L’objet d’une exonération de TVA ne sera pas remis en cause si l’un des évènements suivants survient dans la vie de l’acheteur du logement ou de son conjoint, peu importe le délai entre l’acquisition et la revente du bien :

  • décès
  • décès d'un descendant direct du ménage
  • mobilité professionnelle avec un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement
  • chômage durant plus d’une année (inscription à Pôle Emploi)
  • délivrance d'une carte d'invalidité ou d'une carte mobilité avec mention "invalidité"
  • divorce
  • dissolution d'un pacte civil de solidarité
  • mariage ou conclusion d'un pacte civil de solidarité
  • délivrance d'une carte d'invalidité ou d'une carte mobilité avec mention "invalidité" à l'un des enfants à charge.

Comment déclarer son revenu fiscal immobilier ?

Pour profiter de l’exonération de taxe foncière en VEFA, il est nécessaire de remplir le formulaire adéquat :

  • déclaration h1 et formulaire CEFA 6650 pour une maison neuve
  • déclaration h2 et formulaire CEFA 6652 pour un appartement neuf.

La demande doit être déposée sous un délai de 90 jours auprès du centre des Finances publiques du lieu de situation du bien.

À savoir que même si vous signez l'acte notarié d'acquisition du bien avant son achèvement effectif, vous devrez déposer votre demande et les documents nécessaires vous-même.

Exonération de taxe foncière en VEFA : ce qu’il faut retenir

L’exonération de taxe foncière en VEFA et CCMI permet donc d’alléger le budget des ménages achetant dans le neuf pour une période de 2 ans. En fonction de la politique appliquée par les communes, l’exonération peut être totale ou partielle. Renseignez-vous bien auprès de la ville dans laquelle se situe votre bien pour en savoir plus à ce sujet.

Veillez ensuite bien à respecter le délai de 90 jours pour déposer votre demande d’exonération et ne pas payer de taxe foncière temporairement !

Si vous avez la moindre question pour l’achat dans le neuf, nos experts Nexity sont disponibles pour vous conseiller au mieux selon votre situation.

Comment obtenir une exonération de la taxe foncière ?

Pour profiter d’une exonération de taxe foncière, 3 cas de figure sont possibles :

  • vous avez acheté en VEFA un appartement neuf ou une maison neuve (exonération de 2 ans)
  • votre futur logement correspond à la norme BBC 2005 (exonération de 5 ans)
  • vous êtes titulaires de l’ASPA ou de l’ASI

Jusqu'à quel âge paye-t-on la taxe foncière ?

Il n’y a pas d’âge limite pour payer la taxe foncière. Toutefois, si vous êtes âgé de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition N et que vous avez des ressources modestes, vous pouvez bénéficier d'une exonération totale pour votre habitation principale.

À qui envoyer le formulaire h2 ?

Le formulaire H2 doit être envoyé au centre des Finances publiques (service des impôts des particuliers ou centre des impôts fonciers) dont le bien immobilier concerné dépend.

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