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Investir en Seine-et-Marne grâce à la Loi Pinel

Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf en profitant de la loi Pinel dans toute la Seine-et-Marne avec Nexity !
Ce département propose des conditions idéales pour un investissement immobilier ! Profitez de la loi Pinel en Seine-et-Marne (77) pour acheter un logement à proposer à la location ! Nexity vous propose de découvrir en détail le dispositif Pinel et son fonctionnement !

Les grandes lignes pour investir en Seine-et-Marne grâce à la loi Pinel

En achetant un ou deux logements neufs ou rénovés en Seine-et-Marne pour les louer au moins 6 ans consécutivement, la loi Pinel permet de défiscaliser tout ou une partie de vos impôts sur le revenu durant plusieurs années, et ce jusqu’à 6000 € par an. Tout bien doit être situé dans une commune située dans le zonage A ou B défini par le ministère du Logement en 2003.

87 communes du département parmi les plus importantes et les plus accessibles depuis Paris sont associées à la zone Pinel A (Meaux, Melun, Chelles, Villeparisis, etc.) auxquelles s’ajoutent 53 autres communes seine-et-marnaises plus petites ou plus éloignées qui dépendent de la zone B1. Dans toutes ces communes, vous pouvez alors investir jusqu’en 2021 en bénéficiant d’avantages fiscaux qui perdureront jusqu’à la fin de votre période d’engagement.

Les ressources de vos locataires, le montant moyen du loyer au mètre carré et un bien répondant à toutes les exigences techniques du neuf conditionnent l’éligibilité au dispositif Pinel en Seine-et-Marne. La zone A impose un loyer plafonné sur la base de 12,59 €/m2 et la zone B1 10,15 €/m2 (plafond 2018), que multiplie un coefficient dépendant de la surface totale pondérée, ainsi qu’un plafonnement des ressources pour les locataires (voir plus bas).

Quels avantages offre le dispositif Pinel en Seine-et-Marne pour un investisseur ?

L’avantage principal du dispositif Pinel est de pouvoir réduire ses impôts sur le revenu à condition d’être fiscalement domicilié en France. Le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 €. La défiscalisation Pinel peut s'appliquer à 2 logements maximum par an. Rien ne vous interdit également d’acheter plus grand et/ou plus cher au mètre carré (rare dans le 77), mais les réductions seront limitées à ces seuls plafonds. 
La réduction d’impôts pour le propriétaire d’un logement Pinel en Seine-et-Marne dépend de la durée de la location sur laquelle il s’engage dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction totale est importante, soit :

  • une réduction d’impôts de 12% pour une location de 6 ans (soit un maximum de 36000€)
  • une réduction d’impôts de 18% pour une location de 9 ans (soit un maximum de 54000€),
  • une réduction d’impôts de 21% pour une location de 12 ans (soit un maximum de 63 000€).

En ajoutant 144 mois de loyer, une partie conséquente de votre investissement sera donc couvert à la fin du dispositif.

Pour profiter pleinement des réductions d’impôts, il faut toutefois :

  • payer des impôts d’un montant au moins égal à la réduction théorique : vous ne serez pas remboursé de la différence si cette réduction est supérieure,
  • tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma).
 

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Quels locataires pour un bien “Pinel” ?

Votre locataire seine-et-marnais doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds pour chaque zone sont les suivants :

Pour la zone A :

  • Personne seule : 37 508 €
  • Couple : 56 058 €
  • Couple + une personne à charge : 67 386 €
  • Couple + 2 personnes à charge : 80 716 €
  • Couple + 3 personnes à charge : 95 553 €
  • Couple + 4 personnes à charge : 104 527 €
  • Majoration par personne au-delà de quatre : +11 981 €

Pour la zone B1 :

  • Personne seule : 30 572 €
  • Couple : 40 826 €
  • Couple + une personne à charge : 49 097 €
  • Couple + 2 personnes à charge : 59 270 €
  • Couple + 3 personnes à charge : 69 725 €
  • Couple + 4 personnes à charge : 78 579 €
  • Majoration par personne au-delà de quatre : +8 766 €

Attention : si vous louez votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier ou travailler à Marne-la-Vallée, celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer !

Dans tous les cas, les revenus médians des foyers est inférieur à ces plafonds : moins de 22 000 € pour un célibataire, moins de 40 000 € pour un couple avec enfant, etc. La très large majorité des foyers fiscaux affiche donc des revenus qui concordent avec les critères définis ci-dessus. Vous pourrez donc facilement trouver un locataire en Seine-et-Marne qui répondra aux exigences du dispositif Pinel.

Aux revenus du ou des locataires, deux contraintes importantes s’appliquent à un logement Pinel.

  1. La location doit s’effectuer sur une période de 6, 9 ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs. Le respect de la durée de location définie dès le départ est primordiale : en cas de vacance prolongée ou de sortie précoce du dispositif, vous devrez rembourser vos réductions cumulées.
  2. La location ne doit pas être meublée et doit constituer la résidence principale de votre ou vos locataires.

Le critère neuf constitue un avantage certain par rapport à l’ancien, le plafonnement des loyers accentuant la concurrence entre les deux types de logement dans une région où les loyers sont assez élevés et la demande très forte. Les projections de l’INSEE tablent sur une croissance de plus de 100 000 habitants au cours des dix prochaines années.

 

 

Quels biens immobiliers sont concernés par le dispositif Pinel ?

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible à la loi Pinel en Seine-et-Marne.

En revanche, acheter dans le 77 par le biais d’un programme immobilier neuf assure une livraison sans mauvaise surprise quant aux exigences urbanistiques et aux délais de construction, tout en garantissant notamment la basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”) et la réponse aux différentes contraintes techniques.

Dans tous les cas, la construction du logement doit être terminée dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier (ou 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire). Vous pouvez donc commencer vos investissements dès aujourd’hui sur un projet immobilier pour lequel aucune pierre n’a encore été posée, mais dont la date d’achèvement est compatible avec les impératifs du dispositif Pinel en Seine-et-Marne (fin 2021).

 

 

Comment calculer le loyer Pinel en Seine-et-Marne ? 

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’un appartement Pinel en Seine-et-Marne prend en compte:

  •  La surface habitable
  •  la moitié de la surface des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) jusqu’à 8 m2, laquelle s’ajoute à la précédente pour former la surface “pondérée”. 

Un premier indice est alors défini en fonction de la surface pondérée :

  • 1,2 si la surface est inférieure à 38 m²,
  • 0,7 + (19/ surface pondérée) si la surface est supérieure à 38m².

Enfin, pour un bail signé en 2018, on utilisera un nouvel indice de 12,59 €/m2 dans l’une des communes de Seine-et-Marne de la zone A et 10,15 € en zone B1 : le calcul du loyer Pinel maximal se fait par le produit des trois valeurs obtenue (surface pondérée x indice x indice de zonation Pinel).

En fonction de la zone Pinel et de la superficie, le loyer d’un bien éligible en Seine-et-Marne variera en général entre 9 €/m2 (pour un grand appartement en zone B) et 15,10 €/m2 (pour studio ou un T2 en zone A). Par exemple :

  •  un T2 à Chelles, ville de la zone A, d’une surface habitable de 38 m2, mais doté d’une terrasse de 9m2 et d’une cave de 5m2, équivaut à une surface pondérée de 45m2 (38+14/2), soit une base de loyer de 566,55 € (45 X 12,59 €). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/45=1,122 : vous pourrez donc louer cet appartement en Seine-et-Marne pour 635 €/mois au maximum.
  • Un même appartement sans cave ni terrasse sera loué au maximum 574 € (38 X 1,2 X 12,59).
  • Des T2 de configuration similaire à Montereau, située en zone B1, ne pourront être loués respectivement au-dessus de 512 € (45 X 10,15 X 1,122) et 463 €.
 

Meaux, Chelles, Melun... où trouver un logement Pinel en Seine-et-Marne ?

La loi Pinel couvre 140 communes parmi les plus demandées des 510 que compte la Seine-et-Marne :

Les villes proches de Paris, en distance et/ou facilement accessibles en train, où la pression locative est la plus forte, sont plutôt en zone A : citons notamment Melun et ses communes voisines ou encore Fontainebleau, au sud du département, de même qu’une grande partie des villes au bord de la Marne jusqu’à Meaux. Les villes et villages près d'Eurodisney et le Val d’Europe sont aussi concernées (comme Bussy-Saint-George).

En règle générale, le prix au mètre carré n’y dépasse pas le plafond des 5500 €/m2, et seuls les plus grands appartements ou les villas éligibles Pinel dépassent logiquement le plafond des 300 000 €. Nexity propose des biens variés, allant du T1 à la villa 4 chambres, éligibles Pinel dans une douzaine de communes incluant notamment :

Au-delà, les communes les plus denses sont en zone B, notamment celles en bordure de Seine (Montereau, Avon, Champagne-sur-Seine...), des villes moyennes comme Nemours, Nangis, Coulommiers ou Provins, plus excentrées, ainsi qu’au nord de la Marne, comme à Saint-Soupplets, où Nexity propose des T3 chaleureux dans un cadre verdoyant, à quelques minutes de Meaux et de la gare de Dammartin.

De nombreux autres programmes Pinel sont toujours disponibles en Seine-et-Marne, tandis que d’autres viendront compléter prochainement la liste.
C’est pourquoi les programmes immobiliers éligibles Pinel proposés par Nexity en Seine-et-Marne s’attachent particulièrement aux commodités du quotidien comme la présence de transports collectifs desservant Paris ou la présence d’une zone d’activité importante comme celle du Val d’Europe.
Si vous êtes décidé à investir et profiter de la loi Pinel en Seine-et-Marne, il ne tient qu’à vous d’acheter l’appartement qui correspond le mieux à vos moyens et à vos projets pendant et après la période Pinel. Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus.

 

 

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