Investir à Rouen grâce à la Loi Pinel

Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf à Rouen avec Nexity ! Profitez du dispositif Pinel à Rouen pour acheter un logement et le louer dans un quartier dynamique de la cité normande. Découvrez ici en détail le dispositif Pinel à Rouen.

Près de 500 000 habitants vivent désormais à Rouen ou au sein des 70 autres communes périphériques de la métropole. La préfecture de la Seine-Maritime est l’une des plus dynamiques de la région en ce qui concerne l’emploi et le tourisme. En achetant un ou plusieurs logements éligibles à la loi Pinel à Rouen pour les louer, vous bénéficierez d’une baisse significative de vos impôts sur le revenu durant plusieurs années.

Les grandes lignes pour investir à Rouen grâce à la loi Pinel :

Le dispositif Pinel à Rouen permet à tout acheteur d’un ou plusieurs biens immobiliers de réduire jusqu’à 6000 € par an ses impôts sur le revenu, soit 2% d’un investissement maximal de 300 000 € en le louant au moins 6 ans de suite. Cette réduction est conditionnée par plusieurs impératifs associés à la zone B1 du dispositif Pinel, soit :

  • un bien répondant à toutes les exigences du neuf,
  • des ressources de vos futurs locataires rouennais plafonnées en fonction de la composition du foyer fiscal (voir détails plus bas),
  • le plafonnement de votre location à Rouen sur la base de 10,15 € /m2 (plafond 2018) que multiplie un coefficient dépendant de la surface totale pondérée (voir détails plus bas).
Les conditions pour être éligible au dispositif Pinel à Rouen

Quel bien immobilier est éligible Pinel ?

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel à Rouen.

Pour un logement ancien, une réhabilitation est nécessaire pour que ce dernier présente une performance énergétique suffisamment élevée pour décrocher le label Bâtiment Basse Consommation ou le label Haute Performance Energétique. Les travaux à entreprendre doivent alors hisser le logement aux mêmes exigences techniques que les logements neufs actuellement mis sur le marché rouennais afin de respecter 27 critères de décence ou de performances techniques définis par l’administration.

Le tout peut s’avérer quelque peu compliqué, surtout dans certains quartiers historiques de Rouen, le patrimoine historique exceptionnel de la cité normande et le style architectural à préserver (façades, toiture, colombages) est la source de nombreuses contraintes (voir le PLU de la ville de Rouen). Entre les aléas pouvant mettre à mal les délais prévus de livraison et les coûts de la rénovation, le taux de rentabilité de votre investissement risque de descendre rapidement, même avec une TVA réduite à 5,80 %.

Pour un programme immobilier neuf adapté au dispositif Pinel à Rouen, le respect des contraintes du PLU et des délais de livraison sont assurés avec la garantie d’un bâtiment répondant aux exigences de basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”), le tout à un tarif permettant de rentrer dans le dispositif Pinel. Cependant, d’autres impératifs relatifs à la location viennent se greffer pour bénéficier de la défiscalisation Pinel à Rouen, à savoir :

  • Les conditions de location sont celles d’un bien nu (c’est-à-dire : bail, préavis du locataire et congé plus long qu’un meublé).
  • La location doit être effective dans un délai de 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire (ou dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier). Vous pouvez donc commencer vos investissements dès aujourd’hui sur un projet immobilier futur, mais dont la date d’achèvement est compatible avec les impératifs du dispositif Pinel à Rouen (2021).
  • Elle doit s’effectuer sur une période de 6, 9 ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs au locataire en tant que résidence principale.
  • Le respect de la durée de location prévue est impérative : si vous sortez du dispositif Pinel entre temps, le fisc pourra demander le remboursement de vos réductions acquises. Une vacance de location prolongée peut ainsi entraîner la remise en cause de vos avantages fiscaux.​

Quels avantages pour l’investisseur “Pinel” à Rouen ?

 

Le dispositif Pinel à Rouen et les communes avoisinantes en zone B1 permet une réduction des impôts sur le revenu : il faut donc être à la fois fiscalement domicilié en France et payer suffisamment d’impôts pour bénéficier pleinement des avantages du dispositif. Vous ne serez pas remboursé de la différence si le montant de la réduction est supérieure à celui de vos impôts. De même, n'oubliez pas de tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma). Il s’agira donc de bien adapter votre investissement Pinel à Rouen en conséquence.

Les réductions d’impôts sont calculées sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² (exceptionnel à Rouen) et/ou sur un montant total plafonné à 300 000 €. Rien ne vous interdit également d’acheter plus grand et/ou plus cher au mètre carré, mais le calcul se fera sur ces seuls plafonds.
La réduction d’impôts totale se calcule en fonction de la durée de la location sur laquelle vous vous engagez dès le départ. Plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction d'impôts est importante, soit :

  • une réduction d’impôts équivalent à 12% de votre investissement pour une location de 6 ans, à raison de 2% par an,
  • une réduction d’impôts de 18% pour une location de 9 ans, à raison de 2% par an,
  • une réduction d’impôts de 21% pour une location de 12 ans (9 fois 2% + 3 fois 1%).

Ainsi, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années avec un investissement initial d’au moins 300 000 € (plafond Pinel) atteindra 63 000 €, soit 6 000 € pour chacune des neuf premières années et 3 000 € les trois dernières années.

Autre exemple : si les impôts de votre foyer fiscal se rapprochent de 4000 €, concentrer votre investissement sur un grand T2 à Rouen ou deux T1 à moins de 200 000 euros suffit pour effacer annuellement tout ou partie de ces impôts pendant 6 ou 9 ans.

Si vous n’êtes pas décidé sur la durée de la location, une ou deux périodes de renouvellement de 3 ans sont possibles : dès lors, il vaut donc mieux opter pour la durée initiale minimale de 6 ans, quitte à vous ré-engager à la fin de cette période.

Quels locataires pour un bien “Pinel” ?

Votre locataire rouennais doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus calculé selon la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2019, les plafonds sont les suivants :

  • Personne seule : 30 260 €
  • Couple : 40 410 €
  • Couple + une personne à charge : 48 596 €
  • Couple + 2 personnes à charge : 58 666 €
  • Couple + 3 personnes à charge : 69 014 €
  • Couple + 4 personnes à charge : 77 778 €
  • Majoration par personne au-delà de quatre : + 8 677 €


La large majorité des foyers fiscaux à Rouen et sa métropole affichent des revenus qui répondent aux critères définis ci-dessus. Par exemple, en 2014, le revenu moyen net d’un rouennais célibataire est à peine au dessus des 1500 € mensuels, celui d’un couple avec enfant à moins de 30 000 € : ils rassemblaient près de 70% de la population en 2015. En ajoutant un marché de la location plutôt tendu, trouver un locataire pour un bien immobilier neuf à Rouen ne pose pas de difficultés, surtout avec des loyers comparables à ceux de l’ancien (voir plus bas).

Les établissements supérieurs accueillent désormais 40 000 étudiants, soit une cible privilégiée pour un investissement locatif à Rouen, moyennant toutefois un renouvellement minimal des locataires compte-tenu de la durée des cycles d’études, inférieure à la durée de location d’au moins 6 ans imposée par le dispositif Pinel.

Au moment de louer votre bien Pinel, passer par une agence telle que Nexity vous facilitera grandement la mise en location pour assurer à la fois un minimum de vacance et des garanties minimales. Nous vous proposons ainsi un service de gestion locative incluant :

  • l’assurance d’un versement mensuel de 100% des loyers et des charges locatives, sans délai, tant que le locataire est en place, et même en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer,
  • une mise en location facilitée par la visibilité et le sérieux d’une agence reconnue.
  • Il est possible de louer à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier à Rouen pour plusieurs années, mais à condition que celui-ci ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.
Il est possible de louer à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier à Rouen pour plusieurs années, mais à condition que celui-ci ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.
Calcul du loyer Pinel à Rouen :

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’une location Pinel à Rouen prend en compte la surface habitable augmentée des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) jusqu’à 8 m2, le tout en référence à l’indice de 10,07 euros le mètre carré pour un bail signé en 2019 à Rouen.

On applique alors à cette somme un coefficient multiplicateur dépendant de la surface compris entre 0,75 et 1,2 :

  • 1,2 pour une surface inférieure à 38 m²,
  • 0,7 + (19/ surface habitable) pour une surface supérieure à 38m².
Où trouver un logement Pinel à Rouen ?

Sur les 71 communes que compte la métropole, 38 parmi les plus denses et plus proches de Rouen bénéficient du dispositif Pinel. Citons notamment :

  • les communes situées au cœur des boucles formées par les méandres au sud de la Seine (les Petit et Grand-Quevilly, Sotteville-lès-Rouen, Saint-Etienne-du-Rouvray, Oissel, Moulineaux, La Londe, Saint-Pierre-lès-Elbeuf…) ou au nord de cette dernière (Cléon, Tourville-la-Rivière).
  • Les communes périphériques à l’est et au sud-est de Rouen : Darnétal, Bonsecours, Saint-Aubin-Epinay, Le Mesnil-Esnard, Belbeuf.
  • Canteleu à l’ouest.
  • Au nord de Rouen : Mont-Saint-Aignan, Bois-Guillaume, Saint-Martin-du-Vivier et le long du Cailly jusqu’à Malaunay (Déville-lès-Rouen, Notre-Dame-de-Bondeville, Maromme, Le Houlme). 

La situation géographique de Rouen (à peine plus d’une heure de Paris en train, proximité de la côte normande, de l’Angleterre), la typologie de la population (60% de célibataires, population étudiante, 45% de moins de 30 ans, 70% de locataires) et la dynamique de l’emploi local donnent des pistes pour bien choisir l’emplacement et la configuration de votre investissement immobilier. De nombreux quartiers rouennais font l’objet d’une transformation complète : le parc immobilier vieillissant et /ou les friches industrielles et portuaires à l’abandon laissent progressivement la place à des zones attractives gràce à un plan de requalification ambitieux (au sud de la Seine : écoquartier Flaubert, La Nouvelle Gare, Grammont, les quais de Seine, les Hauts de Rouen, etc.). La proximité avec l’une des 31 stations de tram rouennaises ou des arrêts de bus à “haut niveau de service” (TEOR) est également un critère de choix pour achever de convaincre tous les profils de locataire.
Nexity propose de nombreux appartements neufs éligibles Pinel à des prix attractifs à proximité du centre-ville :

  • Au sud de la Seine : plusieurs programmes Pinel sont proposés à proximité de de la bifurcation du réseau de tramway, le long ou à proximité de l’avenue Jean Rondeau et de la D840 près de l’arrêt Avenue de Caen, dans un secteur en cours de rénovation. 
  • A proximité des quais de la Seine et du centre historique, dans des immeubles entièrement réhabilités ou des constructions neuves érigées sur des terrains disponibles.


Si vous êtes décidé à investir et profiter de la loi Pinel à Rouen, il ne tient qu’à vous de choisir le logement qui correspond le mieux à vos projets, votre budget et vos objectifs. Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus sur nos programmes Pinel.

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