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Comment vendre une partie de son terrain :les étapes à suivre

Vendre une partie de votre terrain est une excellente opération financière. Si vous vous demandez comment faire, sachez qu'il existe plusieurs étapes à suivre. Les voici dans cet article.

Vous souhaitez vendre votre terrain ou votre parcelle de terrain ?

Vendre une partie de son terrain : vérifier le PLU et la faisabilité du projet

Afin de pouvoir vendre une partie de terrain, la premi√®re chose √† faire est de vous assurer que vous en avez bel et bien la possibilit√© d'un point de vue r√©glementaire et juridique. Sachez qu'une parcelle divis√©e doit afficher une superficie de minimum 300m¬≤ pour √™tre vendue en vue d'une future construction. Elle doit par ailleurs √™tre situ√©e en zone constructible. Et pour le savoir, vous devez vous r√©f√©rer au PLU : Plan Local d'Urbanisme. Le PLU est le document d'urbanisme de r√©f√©rence des communes. Il sert √† d√©terminer l'affectation des sols pour chaque terrain : habitations, commerces et services, exploitations agricoles, √©quipements de services publics.

Vous pouvez le consulter directement au guichet de la mairie ou sur son site internet, dans la section urbanisme. Cette premi√®re √©tape est incontournable afin de v√©rifier la faisabilit√© de votre projet et de conna√ģtre les r√®gles pour vendre une partie de terrain : distance minimale √† respecter avec une maison d√©j√† construite, alignement, emprise au sol...

>> Modification et révision du PLU : par qui et par quelle procédure ?

L'étude de sol

 

Depuis le 1er janvier 2020, une nouvelle obligation s'impose à tout propriétaire désirant vendre une partie de son terrain : la réalisation d'une étude de sol. Elle doit être impérativement effectuée pour tous les terrains constructibles situés dans une zone au sol argileux, afin d'informer le futur acheteur des risques éventuels et de permettre au promoteur d'adapter ses techniques de construction.

Pourquoi une √©tude de sol est-elle obligatoire ? Plusieurs dizaines de milliers de maisons individuelles sont construites chaque ann√©e sur des terrains argileux qui r√©sistent mal aux intemp√©ries. Les maisons qui y sont construites peuvent subir d'importants d√©g√Ęts comme des fissures sur les murs et sur les fondations par exemple.

A l'exception de quelques départements (Vosges, Bretagne, Pyrénées, Alpes, Corse), près de la moitié de la France se trouve sur des terrains argileux. Pour savoir si votre terrain est situé dans une zone dite "à risque", consultez le site officiel georisques.gouv.fr.

Pour faire r√©aliser l'√©tude de sol, vous devez vous adresser √† un bureau d'√©tudes en g√©otechnique. L'expert proc√®de en 3 √©tapes :

  • il √©tudie diff√©rents documents tels que des cartes g√©ologiques
  • il analyse votre terrain en effectuant des relev√©s sur place
  • il mesure la r√©sistance du sol de votre terrain

Pour ce qui est du co√Ľt de l'op√©ration, la fourchette va de quelque 500‚ā¨ √† 800‚ā¨ voire 1 000‚ā¨ ou 2 000‚ā¨.

>> L'étude de sol est-elle obligatoire ?

Le bornage et la division de terrain

L'étape suivante pour vendre une partie de votre terrain consiste à en faire réaliser le bornage. Les services d'un géomètre-expert sont indispensables car il est le seul professionnel habilité à le faire.

Le bornage est une opération qui consiste à définir précisément les limites de votre parcelle par rapport à celles de vos voisins, à l'aide de bornes plantées au sol. Il s'agit d'une obligation légale qui date de 2000 et de la loi Sru (Solidarité renouvellement urbain).

Une fois le bornage effectué, le géomètre-expert vous remet un PV d'abornement qui sera par la suite officiellement publié au service de la conservation des hypothèques.

Le géomètre peut ensuite procéder à la division d'une partie de votre terrain en vue de sa vente.

Pour cela, il :

  • dresse les plans de division de terrain
  • √©dite le DPMC : document modification du parcellaire cadastral. Conservez le document car vous devrez obligatoirement le transmettre au notaire pour la r√©daction de l'acte de vente (lien). Le DPMC permet aux services du cadastre d'attribuer un nouveau num√©ro de parcelle √† la partie de votre terrain que vous avez fait d√©couper

Enfin, le géomètre matérialise la nouvelle parcelle à l'aide de piquets plantés dans le sol.

>> Le bornage de terrain : tout ce qu'il faut savoir

La déclaration préalable et le permis d'aménager

Sachez par ailleurs que la division de votre terrain en vue d'en vendre une partie doit obligatoirement faire l'objet d'une d√©claration pr√©alable en mairie. Le d√©lai pour recevoir le document est g√©n√©ralement d'un mois. Ce document est requis lorsque la division de votre terrain n'entra√ģne pas de travaux de viabilisation.

En revanche, pour une division en plusieurs lots qui nécessite des travaux de raccordement (eau, électricité, gaz, assainissement), vous devez obtenir un permis d'aménager. La mairie étudie ce type de demande dans un délai plus long, trois mois l'occurrence.

Après avoir reçu l'autorisation d'aménager, vous devez l'afficher clairement sur votre terrain. Dès lors, vos voisins bénéficient d'un délai de deux mois pour éventuellement s'opposer à l'autorisation de division.

 

Un conseil : faire constater l'affichage par un huissier de justice est chaudement conseillé. Cela officialise la procédure et vous permet ainsi de sécuriser la future vente d'une partie de votre terrain.

Passé le délai légal de deux mois, si aucun recours n'a été effectué par l'un de vos voisins, vous pouvez alors mettre en vente la partie de votre terrain que vous avez découpée.

Un conseil supplémentaire : vendez votre terrain à un promoteur. Pourquoi ?

  • le prix de vente peut √™tre sup√©rieur de 30% par rapport √† la vente √† un particulier
  • vous ne payez pas de frais d'agence
  • vous pouvez b√©n√©ficier d'un abattement fiscal sur la plus-value r√©alis√©e, allant de 70% √† 85% si votre terrain se situe en zone tendue
  • vous avez la possibilit√© de r√©investir tout ou partie du fruit de la vente dans un futur programme immobilier

Vendre une partie de son terrain : résumé

Comment vendre une partie de son terrain ?

Pour vendre une partie de votre terrain, vous devez suivre plusieurs étapes :

  • consulter le PLU pour v√©rifier que votre terrain est situ√© dans une zone constructible
  • faire r√©aliser une √©tude de sol √† d√©livrer au futur acqu√©reur
  • d√©poser une d√©claration pr√©alable de division de terrain
  • faire r√©aliser le bornage et la division de votre terrain

Combien co√Ľte l'op√©ration ?

Les principaux à prendre en compte sont :

  • les honoraires du g√©om√®tre-expert pour le bornage et la division de terrain, soit entre 500‚ā¨ et 2 000‚ā¨
  • les honoraires du bureau d'√©tudes en g√©otechnique pour la r√©alisation de l'√©tude de sol, de 800‚ā¨ √† 1000‚ā¨ en moyenne

>> La mise en vente d'un terrain constructible

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