L'étude de sol est-elle obligatoire pour vendre un terrain ?

L'étude de sol obligatoire depuis le 1er octobre 2020

Si vous êtes propriétaire d'un terrain non bâti constructible et que vous souhaitez le vendre à un promoteur par exemple, vous devrez très certainement faire réaliser une étude de sol préalable. Cette nouvelle obligation a été créée par la loi Elan du 23 Novembre 2018; elle est entrée en vigueur depuis le 1er octobre 2020.

 

Pourquoi une étude de sol est-elle obligatoire ?

Les pouvoirs publics et la Fédération Française de l'Assurance constatent que 25 000 maisons individuelles sont construites chaque année sur des terrains argileux. Ce type de sol résiste mal aux fortes pluies en hiver et à la sécheresse en été.

Les sols argileux gonflent sous l'effet de l'eau et se rétractent naturellement sous l'effet de la chaleur du soleil. Il existe alors un risque élevé de mouvements de terrains qui peuvent provoquer des dégâts importants sur les constructions comme des fissures dans les fondations et dans les murs. Ce risque est d'autant plus sérieux pour la construction de maisons individuelles car leurs fondations sont plus légères que celles des immeubles de logements collectifs.

Cette étude géotechnique obligatoire qui s'impose à tout vendeur d'un terrain situé dans une zone au sol argileux a pour but de sécuriser la construction du futur logement qui sera implanté dessus. A ce titre, elle doit être annexée au compromis de vente ou à l'acte authentique de vente.

En somme, le but de cette étude géotechnique est :

• d'informer l'acheteur du risque potentiel
• de permettre au constructeur ou au promoteur d'adapter ses techniques de construction pour sécuriser l'opération

Dans quels cas l'étude de sol est-elle obligatoire ?

De manière générale, sachez que cette étude est obligatoire sur 48% du territoire selon le BRGM (Bureau de Recherches Géologiques et Minières), qui est l'agence publique de référence en matière de risques des sols.

Vous devez donc faire réaliser cette étude si le terrain que vous souhaitez vendre est situé dans une zone dans laquelle les sols sont argileux. Près de la moitié de la France est ainsi concernée par cette obligation, à l'exception de certaines régions comme :

• les Vosges
• la Bretagne
• les Pyrénées
• les Alpes
• la Corse

Une carte disponible sur le site https://www.georisques.gouv.fr/articles-risques/exposition-du-territoire-au-phenomene vous permet de savoir si votre terrain se trouve dans une zone à risque, selon trois niveaux :

• une exposition faible
• une exposition moyenne
• une exposition forte

Les opérations concernées et celles qui ne le sont pas

 

Si à première vue, vous vous dîtes que vous devrez obligatoirement faire réaliser une étude de sol, il existe des exceptions à connaître.

Les opérations qui sont bel et bien concernées par cette obligation sont :

• toutes les ventes de terrains situés dans les zones à risques, et sur lesquels est prévue la construction d'une maison individuelle

En revanche, vous n'êtes pas tenu de faire réaliser l'étude géotechnique pour :

• des travaux tels que des extensions (garages, vérandas...) dont la superficie est inférieure à 20 m²
• des travaux qui ne portent pas sur les fondations de la maison ou sur le système d'écoulement des eaux

Les 4 étapes de l'étude de sol

L'étude de sol est effectuée par des experts, en l'occurrence un cabinet d'étude en géotechnique.

Le géotechnicien la réalise en 4 étapes :

1. 1. il passe en revue différents documents tels que des cartes géologiques et des dossiers des chantiers éventuels qui ont été réalisés précédemment
2. 2. il se rend sur place pour analyser le sol de votre terrain, en le creusant à l'aide d'une tarière
3. 3. il mesure le niveau de résistance du sol à l'aide d'un outil appelé pénétromètre
4. 4. il analyse les échantillons récoltés en laboratoire afin de connaître la teneur en argile et la teneur en eau du sol

Grâce à cette opération, l'étude permet d'identifier les risques éventuels et de fournir une information claire à l'acheteur. Si vous vendez votre terrain à promoteur, celui-ci pourra mettre en œuvre des techniques de construction adaptée.

Le coût et la durée de validité

 

Combien coûte une étude de sol ? Il n'existe pas de prix fixe, mais une fourchette allant de 800€ à 2 000€. Quant à la durée de validité, elle est de 30 ans. Notez que l'étude de sol est à la charge du vendeur.

L'étude de sol : pour résumer

L'étude de sol est-elle obligatoire pour vendre un terrain ?

Oui, si votre terrain se trouve dans une zone où le sol est argileux et que vous souhaitez le vendre, vous devez obligatoirement la faire réaliser à vos frais par un bureau d'études.

Comment savoir si votre terrain se trouve dans une zone dite à risque ?

L'Etat met à disposition des propriétaires une carte sur le site georisques.gouv.fr. La carte identifie les zones qui affichent des niveaux de risques différents (faible, moyen, fort).

Pourquoi cette étude géotechnique est obligatoire ?

Il existe des risques importants de sinistres du fait de mouvements de sols argileux (soit près de 50% de la France) sous l'effet de fortes intempéries ou de périodes de sécheresse intense. Les fondations des constructions de même que les murs ou la toiture peuvent subir d'importants dégâts. L'étude permet d'informer l'acheteur et de donner la possibilité au promoteur d'adapter ses techniques de construction.

Combien ça coûte ?

Le coût de l'opération varie de 800€ à 2 000€. L'étude de sol est par la suite valable durant 30 ans.