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Conseils vente de terrain
Vous comptez vendre un terrain et vous ne savez pas si l'étude de sol est obligatoire ? Et si oui, comment faut-il procéder et dans quels cas de figure exactement ? Les experts de Nexity répondent à ces questions dans cet article.
Vous souhaitez vendre votre terrain ou votre parcelle de terrain ?
Si vous êtes propriétaire d'un terrain non bâti constructible et que vous souhaitez le vendre à un promoteur par exemple, vous devrez très certainement faire réaliser une étude de sol préalable. Cette nouvelle obligation a été créée par la loi Elan du 23 Novembre 2018; elle est entrée en vigueur depuis le 1er octobre 2020.
Pourquoi une étude de sol est-elle obligatoire ?
Les pouvoirs publics et la Fédération Française de l'Assurance constatent que 25 000 maisons individuelles sont construites chaque année sur des terrains argileux. Ce type de sol résiste mal aux fortes pluies en hiver et à la sécheresse en été.
Les sols argileux gonflent sous l'effet de l'eau et se rétractent naturellement sous l'effet de la chaleur du soleil. Il existe alors un risque élevé de mouvements de terrains qui peuvent provoquer des dégâts importants sur les constructions comme des fissures dans les fondations et dans les murs. Ce risque est d'autant plus sérieux pour la construction de maisons individuelles car leurs fondations sont plus légères que celles des immeubles de logements collectifs.
Cette étude géotechnique obligatoire qui s'impose à tout vendeur d'un terrain situé dans une zone au sol argileux a pour but de sécuriser la construction du futur logement qui sera implanté dessus. A ce titre, elle doit être annexée au compromis de vente ou à l'acte authentique de vente.
En somme, le but de cette étude géotechnique est :
De manière générale, sachez que cette étude est obligatoire sur 48% du territoire selon le BRGM (Bureau de Recherches Géologiques et Minières), qui est l'agence publique de référence en matière de risques des sols.
Vous devez donc faire réaliser cette étude si le terrain que vous souhaitez vendre est situé dans une zone dans laquelle les sols sont argileux. Près de la moitié de la France est ainsi concernée par cette obligation, à l'exception de certaines régions comme :
Une carte disponible sur le site https://www.georisques.gouv.fr/articles-risques/exposition-du-territoire-au-phenomene vous permet de savoir si votre terrain se trouve dans une zone à risque, selon trois niveaux :
Si à première vue, vous vous dîtes que vous devrez obligatoirement faire réaliser une étude de sol, il existe des exceptions à connaître.
Les opérations qui sont bel et bien concernées par cette obligation sont :
En revanche, vous n'êtes pas tenu de faire réaliser l'étude géotechnique pour :
L'étude de sol est effectuée par des experts, en l'occurrence un cabinet d'étude en géotechnique.
Le géotechnicien la réalise en 4 étapes :
Grâce à cette opération, l'étude permet d'identifier les risques éventuels et de fournir une information claire à l'acheteur. Si vous vendez votre terrain à promoteur, celui-ci pourra mettre en œuvre des techniques de construction adaptée.
Combien coûte une étude de sol ? Il n'existe pas de prix fixe, mais une fourchette allant de 800€ à 2 000€. Quant à la durée de validité, elle est de 30 ans. Notez que l'étude de sol est à la charge du vendeur.
Oui, si votre terrain se trouve dans une zone où le sol est argileux et que vous souhaitez le vendre, vous devez obligatoirement la faire réaliser à vos frais par un bureau d'études.
L'Etat met à disposition des propriétaires une carte sur le site georisques.gouv.fr. La carte identifie les zones qui affichent des niveaux de risques différents (faible, moyen, fort).
Il existe des risques importants de sinistres du fait de mouvements de sols argileux (soit près de 50% de la France) sous l'effet de fortes intempéries ou de périodes de sécheresse intense. Les fondations des constructions de même que les murs ou la toiture peuvent subir d'importants dégâts. L'étude permet d'informer l'acheteur et de donner la possibilité au promoteur d'adapter ses techniques de construction.
Le coût de l'opération varie de 800€ à 2 000€. L'étude de sol est par la suite valable durant 30 ans.
Sources : Service Public - Legifrance - BGRM - Georisques.gouv
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