L'étude de sol est-elle obligatoire pour vendre un terrain ? I Nexity

L'étude de sol obligatoire depuis le 1er octobre 2020

Si vous êtes propriétaire d'un terrain non bâti constructible et que vous souhaitez le vendre à un promoteur par exemple, vous devrez très certainement faire réaliser une étude de sol préalable. Cette nouvelle obligation a été créée par la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) du 23 Novembre 2018, entrée en vigueur depuis le 1er octobre 2020. Le but était de protéger les acheteurs de terrains constructibles et de réduire les risques de sinistre.

Dans quels cas est-elle obligatoire ?

Pour savoir s’il est obligatoire de réaliser une étude de sol avant de vendre un terrain, tout dépend du type de sol : c’est recommandé dans la plupart des secteurs, mais le conseil se transforme en obligation pour les zones françaises avec des sols argileux.

De manière générale, sachez que cette étude de sol obligatoire concerne 48 % du territoire selon le BRGM (Bureau de Recherches Géologiques et Minières), qui est l'agence publique de référence en matière de risques des sols.

Près de la moitié de la France est ainsi concernée par cette obligation, à l'exception de certaines régions comme :

les Vosges ;
la Bretagne ;
les Pyrénées ;
les Alpes ;
la Corse.

Une carte disponible sur le site georisques vous permet de savoir si votre terrain se trouve dans une zone à risque, selon trois niveaux :

une exposition faible ;
une exposition moyenne ;
une exposition forte.

Pourquoi une étude de sol est-elle obligatoire ?

Les pouvoirs publics et la Fédération Française de l'Assurance constatent que 25 000 maisons individuelles sont construites chaque année sur des terrains argileux. Ce type de sol résiste mal aux fortes pluies en hiver et à la sécheresse en été.

Les sols argileux gonflent sous l'effet de l'eau et se rétractent naturellement sous l'effet de la chaleur du soleil. Il existe alors un risque élevé de mouvements de terrain qui peuvent provoquer des dégâts importants sur les constructions comme des fissures dans les fondations et dans les murs. Ce risque est d'autant plus sérieux pour la construction de maisons individuelles, car leurs fondations sont plus légères que celles des immeubles de logements collectifs.

Cette étude géotechnique obligatoire qui s'impose à tout vendeur d'un terrain situé dans une zone au sol argileux a pour but de sécuriser la construction du futur logement qui sera implanté dessus. À ce titre, elle doit être annexée au compromis de vente ou à l'acte authentique de vente.

En somme, le but de cette étude géotechnique est :

d'informer l'acheteur du risque potentiel
de permettre au constructeur ou au promoteur d'adapter ses techniques de construction pour sécuriser l'opération.

Bon à savoir

Ces techniques de construction permettent d'atteindre des objectifs comme :

une réduction des déformations de l'ouvrage sous l'effet des mouvements du terrain (conception et mise en œuvre des éléments de structure et de fondation, choix des matériaux de construction) ;
moins de variations de teneur en eau du terrain grâce aux apports d'eaux pluviales et de ruissellement et à la végétation ;
moins d’échanges thermiques entre l'ouvrage et le terrain.

Quelles sont les opérations concernées ?

Si à première vue, vous vous dîtes que vous devrez obligatoirement faire réaliser une étude de sol, il existe des exceptions à connaître.

Dans les secteurs géographiques concernés, les ventes soumises à l’étude de sol obligatoire sont :

les ventes de terrains non bâtis constructibles visant la construction de maisons individuelles (c’est-à-dire terrains à bâtir) ;
la conclusion de tout contrat lié à des travaux de construction d'une maison, comme un contrat de construction de maison individuelle (« CCMI »).

En revanche, vous n'êtes pas tenu de faire réaliser l'étude géotechnique pour :

des travaux tels que des extensions (garages, vérandas...) dont la superficie est inférieure à 20 m² ;
des travaux qui ne portent pas sur les fondations de la maison ou sur le système d'écoulement des eaux.

Les 4 étapes de l'étude de sol

L'étude de sol obligatoire pour la vente d’un terrain est effectuée par des experts, en l'occurrence un cabinet d'étude en géotechnique.

Le géotechnicien la réalise en 4 étapes :

il passe en revue différents documents tels que des cartes géologiques et des dossiers des chantiers éventuels qui ont été réalisés précédemment ;
il se rend sur place pour analyser le sol de votre terrain, en le creusant à l'aide d'une tarière ;
il mesure le niveau de résistance du sol à l'aide d'un outil appelé pénétromètre ;
il analyse les échantillons récoltés en laboratoire afin de connaître la teneur en argile et la teneur en eau du sol.

Grâce à cette opération, l'étude permet d'identifier les risques éventuels et de fournir une information claire à l'acheteur. Si vous vendez votre terrain à promoteur, celui-ci pourra mettre en œuvre des techniques de construction adaptées.

Que contient une étude géotechnique obligatoire ?

Une étude de sol de terrain a pour objectif de définir la composition du sol de la parcelle à vendre en tenant compte des éléments suivants :

nature de la terre (présence d’argile ou non) ;
sensibilité à l’eau ;
risques sismiques ;
existence ou non d’une nappe phréatique ;
présence de cavités ;
présence d’un cours d’eau à proximité ;
éventuelle pollution.

Le futur propriétaire peut alors prendre connaissance de ces éléments pour ensuite mettre en place les bonnes techniques de construction afin d’assurer la sécurité de sa future construction : les fondations sont adaptées selon les risques encourus.

L’étude de sol préalable

L’étude de sol préalable de terrain identifie les risques géotechniques de la parcelle et met en exergue les principes généraux de construction qui contribueront à réduire le risque de mouvement de terrain lié à la sécheresse et/ou à la réhydratation des sols.

L’étude de sol de conception

L’étude de sol de conception concerne les projets de construction de maison sur un terrain en zone de sols argileux, avec deux hypothèses possibles.

La première, c’est que le propriétaire du terrain réalise et fournit au constructeur une étude de sol dite « de conception » pour tenir compte de l'implantation et des caractéristiques du bâtiment. L'étude de sol vise alors à fixer les prescriptions constructives pour les adapter à la nature du sol et au projet, sur la base d'une identification des risques géotechniques du site d'implantation.

La seconde, c’est que l'étude géotechnique « de conception » n'est pas fournie par le vendeur, ce qui signifie que le constructeur s'engage à construire en respectant des techniques particulières de construction.

Combien coûte l’étude de sol obligatoire pour la vente d’un terrain ?

Combien coûte une étude de sol obligatoire ? Il n'existe pas de prix fixe, mais on constate une fourchette allant de 800 € à 2 000 €. Quant à la durée de validité, elle est de 30 ans.

Notez que l'étude de sol est à la charge du vendeur. Toutefois, même en dehors de toute obligation légale, il est généralement conseillé aux futurs acquéreurs de réaliser une étude de sol avant d’acheter un terrain. Dans ce cas, le coût est supporté par l'acheteur.

Vous pouvez confier votre étude de sol obligatoire avant la vente d’un terrain à un bureau d’étude spécialisé dans la géotechnique : ces professionnels proposent généralement le meilleur rapport qualité-prix.

Dessin d'une maison sur un terrain

ÉTUDE DE SOL OBLIGATOIRE : CE QU'IL FAUT RETENIR

L’étude de sol pour la vente d’un terrain peut donc être obligatoire si vous vendez un terrain constructible non bâti ou bien que vous avez pour projet de faire construire une maison individuelle sur une parcelle constructible pour mettre en vente cette même maison par la suite. Si le terrain est situé sur une zone réputée à risque, l’étude de sol est obligatoire. Cependant, même dans les autres secteurs, elle est fortement conseillée. Contactez les experts Nexity si vous désirez en savoir plus sur vos obligations en tant que vendeur ou les bons réflexes à avoir en tant qu’acheteur !

Est-il obligatoire de faire une étude de sol ?

Oui, si votre terrain se trouve dans une zone où le sol est argileux et que vous souhaitez le vendre, vous devez obligatoirement faire réaliser l’étude de sol à vos frais par un bureau d'études.

Quel est le prix d'une étude de sol ?

Le coût de l'opération varie de 800 € à 2 000 €. L'étude de sol est par la suite valable durant 30 ans.

Qui doit faire l'étude de sol, l'acheteur ou le vendeur ?

Le vendeur du terrain réalise l’étude de sol G1 PGC à sa charge, puis met le document à disposition de l’acheteur. Ce dernier doit ensuite faire une étude de sol G2 avant de débuter la construction de son ouvrage.

Quelle est la validité d'une étude de sol ?

D’après l'article L. 112-21, la durée de validité de l'étude géotechnique préalable est de 30 ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué.