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Conseils vente de terrain

Comment calculer le prix au mètre carré d’un terrain ?

Vous devez procéder à une estimation du prix de votre terrain dans le cadre d'une vente ? Mais comment connaître le prix d’un terrain ? Quels sont les critères à prendre en compte pour estimer la valeur de ce type de bien immobilier ? Nexity répond à vos questions.

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Pourquoi calculer le prix d’un terrain ?

Le calcul du prix d’un terrain s’effectue au mètre carré près. Dans le cas d’une vente, une estimation est nécessaire pour éviter de céder votre bien à une valeur inférieure à celui du marché, mais aussi pour trouver rapidement un acquéreur. En effet, en proposant votre terrain au juste prix, vous pouvez susciter efficacement l’intérêt des potentiels acheteurs et accélérer la finalisation de votre projet.

Bon à savoir

La valeur de votre terrain constitue la base du calcul des impôts et des taxes. Si vous estimez votre bien à un prix inférieur à celui du marché, l’administration fiscale peut demander une rectification.

Pour estimer le prix d’un terrain, l’administration fiscale se base sur la valeur des biens plus ou moins semblables à celui-ci.

 

 

Réunir toutes les informations nécessaires pour estimer le prix d’un terrain

La première étape à effectuer pour une estimation est de réunir toutes les informations relatives au terrain que vous projetez de vendre. Pour ce faire, consultez tout d’abord les données fournies par le cadastre de la commune en vous rendant sur le site web www.cadastre.gouv.fr.

Le cadastre met différentes informations essentielles à l’estimation d’un terrain :

  • Limites du terrain : indispensable pour déterminer sa superficie ;
  • Présence d’éventuelles constructions ;
  • Environnement : voies publiques, plans d’eau, etc.

Pour davantage d’informations sur le terrain que vous souhaitez céder, vous pouvez consulter la matrice cadastrale. Cette dernière vous renseigne entre autres sur l’évaluation fiscale du terrain.

Après le cadastre, vous devez consulter le PLU pour compléter les informations en votre possession. Comme son nom l’indique, le Plan Local d’Urbanisme détermine l’évolution de l’urbanisme, des parcelles, de l’environnement, des équipements et des réseaux dans les années à venir. Il vous informe sur les règles applicables dans la commune et vous permet d’identifier si votre terrain est situé dans une zone urbaine, une zone à urbaniser, une zone agricole ou une zone naturelle.

 

Hormis le PLU, nous vous conseillons de consulter le certificat d’urbanisme d’information et le certificat d’urbanisme opérationnel.

Le certificat d’urbanisme d’information vous renseigne sur les règles applicables à votre terrain, les limites administratives relatives au droit de propriété ainsi que les taxes d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme opérationnel, quant à lui, vous permet de déterminer si le futur propriétaire de votre bien peut se lancer dans un projet de construction, mais aussi d’accéder à davantage de précisions sur les équipements publics et les servitudes.

Bon à savoir

Vous pouvez faire une demande de certificat d’urbanisme auprès de la commune en charge de la zone où votre terrain est situé. Les informations fournies par ce document sont valables pendant 18 mois.

Si vous ne parvenez pas à vendre votre terrain après expiration de ce délai, il est donc recommandé de faire une nouvelle demande pour consulter les éventuels changements apportés au document.

 

 

Les critères à prendre en compte pour l’estimation du prix d’un terrain

Une fois que vous aurez obtenu toutes les informations relatives au terrain, vous devez prendre en compte un certain nombre de caractéristiques qui peuvent influer sur son prix au m².

Constructible ou non

Le premier paramètre à prendre en compte dans l’estimation d’un terrain est sans nul doute sa constructibilité.

Un terrain constructible est nettement plus onéreux qu’un terrain situé dans une zone à urbaniser, agricole, forestière ou naturelle.

La valeur de ce type de bien varie fortement en fonction de sa situation et de ses caractéristiques. En région parisienne, le prix d’un terrain constructible peut aller de 300 à plus de 2 000 €/m².

À l’instar des terrains constructibles, les prix des biens non constructibles peuvent être très différents, en fonction des zones où ils sont situés. Un terrain localisé dans une zone à urbaniser ou agricole est généralement plus cher qu’un bien situé dans une zone forestière ou naturelle.

Le calcul du prix au mètre carré d'un terrain non constructible doit se faire en prenant en compte divers paramètres tels que :

  • sa proximité avec une zone constructible ;
  • la présence ou non de bâtiments d’exploitation ;
  • la possibilité de procéder à une division parcellaire;
  • le climat ;
  • le relief, etc.

 

Viabilisé ou non

Si votre terrain est constructible, la viabilisation est un paramètre à ne pas négliger dans la mesure où elle peut influer grandement sur son prix.

Un terrain raccordé aux différents réseaux (électricité, eau, assainissement, gaz, etc.) a un prix bien plus élevé qu’un terrain non viabilisé.

Dans le cas où votre bien n’est pas viabilisé, sachez qu’avant la mise en place d’un projet de construction, le futur propriétaire doit tout d’abord effectuer des travaux de raccordement. Ces derniers représentent un investissement non négligeable qu’il convient de prendre en considération dans le calcul.

Le coût d’une viabilisation peut varier en fonction de différents facteurs, parmi lesquels on peut citer la distance qui sépare le terrain et les réseaux (électricité, gaz, assainissement, etc.). Il peut aller de 5 000 € à environ 15 000 €, en fonction de la situation.

 

Bon à savoir

Le bornage de terrain n’est pas obligatoire avant la mise en vente de votre terrain. Néanmoins, il est souvent nécessaire pour rassurer le futur acquéreur et éviter les éventuels contentieux.

Dans la majorité des cas, notamment dans les zones rurales, les dimensions d’un terrain inscrites dans le cadastre ne reflètent pas sa superficie réelle, d’où l’importance de réaliser des travaux de bornage.

 

 

Nature du sol

La nature du sol est un paramètre que vous devez prendre en considération, que votre terrain soit constructible ou non constructible.

Si votre terrain est localisé sur un sol à risque, sachez que cela peut diminuer sa valeur. En effet, si le futur acquéreur prévoit de mettre en place un projet de construction, il doit réaliser des travaux spécifiques (expertise, mise en place de fondations spéciales, etc.) qui peuvent augmenter significativement le coût de son investissement.

Concernant les terrains non constructibles, plus précisément les terrains agricoles, la nature du sol joue un rôle important dans leur prix puisqu’elle va déterminer les exploitations pouvant être réalisées par le futur acquéreur.

Selon la zone dans laquelle votre terrain est situé, son sol peut être labourable et/ou producteur. Quoi qu’il en soit, ces deux caractéristiques influent sur sa valeur.

 

Bon à savoir

Le prix de votre terrain peut diminuer si elle comprend de nombreuses pentes ou si elle est soumise à des risques d’inondation, d’éboulement, de tassement ou de glissement.

 

Emplacement et orientation

Pour finir, les deux derniers paramètres qui peuvent influer sur la valeur de votre terrain sont l’emplacement et l’orientation.

Le prix de votre bien peut augmenter considérablement s’il est localisé à proximité :

  • d’une grande agglomération ;
  • de nombreuses écoles ;
  • des commerces ;
  • des transports en commun.

Par contre, sa valeur diminue dans le cas où il est situé près d’une déchetterie ou d’une zone industrielle, soumise à d’importantes nuisances : bruits, émissions polluantes, etc.

Concernant l’orientation, il faut savoir qu’un terrain orienté plein Sud est, dans la majorité des cas, plus cher qu’un bien orienté au Nord, bénéficiant d’une faible exposition aux rayons du soleil.

Le calcul du prix d’un terrain

Il n’existe aucune règle précise pour le calcul du prix d'un terrain. Une fois que vous aurez déterminé les différentes caractéristiques de votre bien (constructible ou non, isolé ou en lotissement, etc.), nous vous conseillons de vous appuyer sur les prix pratiqués pour des terrains similaires sur le marché.

Pour connaître les prix des terrains possédant les mêmes caractéristiques que le vôtre, vous pouvez vous rendre sur le site www.data.gouv.fr. Vous pouvez également consulter des sites web proposant des informations sur les dernières transactions réalisées sur des biens similaires à votre terrain.

 

Bon à savoir

Le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 autorise toute personne à accéder au site Data.gouv.fr pour consulter des informations relatives à des mutations de terrain : dates des mutations, leur nature, leur prix, etc.

En résumé

Est-il indispensable d’estimer un terrain ?

Dans le cadre d’une vente, il est fortement conseillé de faire l’estimation d’un terrain pour :

  • optimiser les chances de trouver un potentiel acquéreur ;
  • éviter de céder le bien à un prix en dessous de celui du marché.

Quelles sont les informations à connaître pour l’estimation du prix d’un terrain ?

Pour le calcul du prix d’un terrain, vous devez consulter toutes les informations et les règles relatives à celui-ci dans le cadastre, le PLU et les certificats d’urbanisme.

Quels sont les critères à prendre en compte dans l’évaluation du prix d’un terrain ?

Pour l’évaluation terrain, vous devez prendre différents paramètres en considération :

  • constructibilité
  • viabilisation
  • lotissement ou isolé
  • nature du sol
  • emplacement et orientation

Comment estimer un terrain ?

Après avoir défini l’ensemble des caractéristiques de votre terrain, vous pouvez vous appuyer sur les prix des biens similaires afin de déterminer sa valeur.