Vendre son terrain à un promoteur

Vous avez un terrain à vendre ?

Un promoteur s’intéresse à votre terrain à vendre ? C’est peut-être l’occasion de faire une bonne affaire, voire de profiter d’une fiscalité privilégiée sur la plus-value immobilière de votre opération.

Vendre mon terrain Vendre mon terrain

Comment vendre un terrain à un promoteur au meilleur prix ?

La vente d’un terrain à un promoteur immobilier se fait généralement à un prix plus élevé que si vous le vendiez à un particulier. En effet, le promoteur achète votre terrain pour y faire construire un bien immobilier qu’il revendra ensuite. Les bénéfices qu’il prévoit d’engendrer avec cette vente lui permettent de vous proposer une meilleure offre pour l’achat de votre terrain.

L’estimation du potentiel constructible d’un terrain se fait en fonction de plusieurs critères : 

  • Les droits à construire définis dans le Plan Local d’Urbanisme de votre commune ;
  • La surface constructible de votre terrain, qui définira la surface habitable du projet immobilier. Plus celle-ci est élevée, plus vous pouvez obtenir un bon prix au m2 ;
  • Les caractéristiques du terrain : sa surface totale, sa qualité, son environnement etc…

Le promoteur va ensuite choisir le programme immobilier neuf qu’il souhaite faire construire sur votre terrain, puis il va évaluer les différents coûts nécessaires à la réalisation de ce projet : déconstruction du bien existant, construction du nouveau bien, dossier du permis de construire, démarches administratives, fiscalité applicable et autres.

En fonction de ces coûts et du chiffre d’affaire qu’il pense obtenir avec la vente des logements construits, le promoteur va vous proposer un prix d’achat pour votre terrain.

Les étapes pour vendre votre terrain à un promoteur immobilier

Vendre son terrain à un promoteur est un projet de longue durée qui comporte plusieurs étapes :

  • Contacter un promoteur : la première étape consiste à rentrer en contact avec un promoteur immobilier qui pourrait être intéressé par l’achat de votre terrain.
  • L’étude de faisabilité : le promoteur et un architecte vont évaluer le potentiel de constructibilité de votre terrain pour définir le projet qui va être mis en place : le type de bien, le nombre de lot, la surface de plancher etc…
  • Le bilan financier : grâce à l’étude de faisabilité, le promoteur immobilier va pouvoir fixer le prix d’achat de votre terrain. En fonction du projet immobilier, des coûts et du prix de vente du bien construit, le promoteur vous fera une offre pour votre terrain.
  • La signature de la promesse de vente : une fois que vous vous êtes mis d’accord avec le promoteur immobilier sur le prix et les conditions de vente, vous allez signer la promesse de vente devant le notaire. Celle-ci permet la réservation de l’achat de votre terrain par le promoteur immobilier pendant une durée suffisante pour permettre au promoteur de lever l’ensemble des conditions suspensives nécessaires à son projet et notamment l’obtention des droits à construire du terrain.
  • Le dépôt du permis de construire par le promoteur : après avoir signé la promesse de vente, le promoteur immobilier dépose le permis de construire à la mairie. Sa validation dépend de plusieurs critères et prend généralement plusieurs mois.
  • La signature de l’acte de vente : une fois les conditions suspensives levées, dont notamment l’obtention du permis de construire, par le promoteur, vous vous rendez une nouvelle fois devant le notaire afin de signer l’Acte authentique de vente, qui rend officiel et définitif l’acte de vente. Le promoteur est tenu de verser au propriétaire du terrain le solde du prix de vente, et le terrain est officiellement vendu.

Les abattements fiscaux dont vous pouvez bénéficier en vendant votre terrain

Comme pour toute autre vente immobilière, la plus-value générée par la cession d’un terrain est soumise à une fiscalité progressive, principalement l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Vendre votre terrain à un promoteur immobilier peut, selon certains critères, vous permettre de bénéficier d’un abattement fiscal sur cette plus-value. Cette mesure a été mise en place en janvier 2018 afin d’encourager les propriétaires de terrain à vendre leur bien, notamment dans les zones où l’accès au logement est compliqué.

Pour pouvoir bénéficier de cet abattement fiscal, votre terrain doit être constructible et situé dans une zone tendue A ou A bis. La valeur de l’abattement fiscal sur la plus-value dépend du type de bien que le promoteur va faire construire sur votre terrain :

  • 70% si le promoteur a pour projet de construire un logement collectif de droit commun
  • 85% si au moins la moitié des logements construits sont des logements intermédiaires ou sociaux

Afin de bénéficier de cette fiscalité avantageuse lors de la vente de votre terrain, vous devez avoir signé la promesse de vente avant le 31 décembre 2020, et la vente doit être définitive avant le 31 décembre 2022.

Quels sont les avantages à vendre son terrain à un promoteur ?

Vendre votre terrain à un promoteur immobilier comporte de nombreux bénéfices non négligeables qu’il est important de connaître.

L’avantage principal est financier : l’offre proposée par un promoteur pour votre terrain pourra, selon les circonstances, être supérieure aux offres faites par les particuliers. En effet, le promoteur immobilier va prendre en compte le potentiel constructible de votre terrain. Ce potentiel constructible va dépendre du projet que va pouvoir réaliser le promoteur sur votre terrain, et non uniquement le terrain en son état actuel.

De plus, passer par l’intermédiaire d’une agence immobilière n’est pas nécessaire lorsque vous vendez votre terrain à un promoteur immobilier. Il n’y a donc pas de frais d’agence à payer qui auraient pu réduire les bénéfices de votre vente. La vente à un promoteur possède également l’avantage de ne pas dépendre de la saisonnalité.

La vente aux particuliers est généralement plus compliquée en été et en hiver, alors qu’un promoteur immobilier sera intéressé par votre bien peu importe la saison.

Les spécificités de la vente à un promoteur immobilier

La vente d’un terrain à un promoteur immobilier possède cependant quelques spécificités qu’il est important de connaître avant de prendre sa décision.

Le délai pour vendre votre terrain sera plus long que pour la vente à un particulier. Votre terrain sera vendu uniquement une fois que la vente effective aura eu lieu, c’est-à-dire après la signature de l’Acte authentique de vente devant le notaire. Avant cela, le promoteur doit réaliser plusieurs démarches dont la demande de permis de construire qui prendra plusieurs mois.

Il peut exister des aléas dans le levée des conditions suspensives, dont l’obtention du permis de construire par le promoteur. Afin de vous protéger et de vous offrir une contrepartie à l’exclusivité consentie au promoteur durant la durée de la promesse, celui-ci versera une indemnité d’immobilisation. Cette indemnité demeurerait définitivement acquise par le vendeur, dans l’hypothèse où le promoteur ne donnerait pas suite à la vente, alors que l’ensemble des conditions suspensives prévues lors de la promesse était réalisée.

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