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Investir en Seine-Saint-Denis grĂące Ă  la Loi Pinel

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Le promoteur immobilier Nexity vous propose de découvrir en détail le dispositif Pinel en région parisienne.

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Les grandes lignes pour investir en Seine-Saint-Denis grĂące Ă  la loi Pinel

En achetant au moins un logement neuf ou rĂ©novĂ© pour le louer 6 Ă  12 ans consĂ©cutivement, la loi Pinel permet de dĂ©fiscaliser tout ou une partie de vos impĂŽts sur le revenu durant plusieurs annĂ©es, et ce, jusqu’à 6 000 € par an :

  • les ressources de vos locataires
  • le montant moyen du loyer au mĂštre carrĂ©
  • un bien rĂ©pondant Ă  toutes les exigences techniques du neuf.

Ces Ă©lĂ©ments conditionnent l’éligibilitĂ© au dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis.

40 communes du dĂ©partement sont associĂ©es aux zones Pinel A et A bis, et vous pouvez y investir jusqu’en 2024 pour bĂ©nĂ©ficier d’avantages qui perdureront jusqu’à la fin de votre pĂ©riode d’engagement.

La zone A impose un loyer plafonnĂ© sur la base de 13,09 €/m2 et la zone A bis 17,62 € (plafond 2023) que multiplie un coefficient dĂ©pendant de la surface totale, ainsi qu’un plafonnement des ressources pour les locataires.

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Quels avantages offre le dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis pour un investisseur ?

L’avantage principal du dispositif Pinel est de pouvoir rĂ©duire ses impĂŽts sur le revenu Ă  condition d’ĂȘtre fiscalement domiciliĂ© en France.

Cette rĂ©duction dĂ©pend de la durĂ©e de la location sur laquelle le propriĂ©taire s’engage dĂšs le dĂ©part.

Plus celle-ci est Ă©talĂ©e dans le temps, plus la rĂ©duction totale est importante, proportionnelle au montant de l’investissement locatif en Seine-Saint-Denis, soit :

  • une rĂ©duction d’impĂŽts de 10,5% de l’investissement Pinel pour une location de 6 ans (2% par an)
  • une rĂ©duction d’impĂŽts de 15% pour une location de 9 ans (idem)
  • une rĂ©duction d’impĂŽts de 17,5% pour une location de 12 ans (2% par an pendant 9 ans puis 1%).

Pour profiter pleinement des rĂ©ductions d’impĂŽts Pinel en Seine-Saint-Denis, il faut toutefois :

  • payer des impĂŽts d’un montant au moins Ă©gal Ă  la rĂ©duction thĂ©orique
Vous ne serez pas remboursé de la différence si cette réduction est supérieure.
  • ne pas dĂ©passer le plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une annĂ©e

Soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinĂ©ma).

En savoir plus sur les réductions d'impÎts de la loi Pinel

Calculs de loyer pinel

Calcul des exonérations fiscales en loi Pinel

Le calcul des rĂ©ductions d’impĂŽts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par mÂČ et sur un montant de 300 000 €.

La défiscalisation Pinel peut s'appliquer à 2 logements maximum par an.

Rien ne vous interdit Ă©galement d’acheter plus grand et/ou plus cher au mĂštre carrĂ© (comme cela est majoritairement le cas pour les communes de Seine-Saint-Denis de la zone A bis), mais le calcul se fera sur ces seuls plafonds.

Ainsi, votre rĂ©duction d’impĂŽts cumulĂ©e sur 12 annĂ©es avec un investissement initial d’au moins 300 000 € pourra atteindre 63 000 € :

  • 6000 € par an les 9 premiĂšres annĂ©es
  • 3000 € les trois derniĂšres annĂ©es.

En ajoutant 12 ans de loyer, une partie conséquente de votre investissement sera donc couverte à la fin du dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis.

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Quels biens immobiliers sont concernés par le dispositif Pinel ?

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit rĂ©pondre Ă  de nombreuses normes pour ĂȘtre Ă©ligible Ă  la loi Pinel en Seine-Saint-Denis.

Investir en loi Pinel avec un bien ancien

Pour un logement ancien ou un local quelconque destiné à devenir un logement, une réhabilitation est nécessaire pour que ce dernier présente une performance énergétique suffisamment élevée pour décrocher :

  • le label BĂątiment Basse Consommation
  • le label Haute Performance EnergĂ©tique.

 Toutefois, le logement doit ĂȘtre dĂ©clarĂ© indĂ©cent avant travaux par un expert habilitĂ© : l’ancien implique donc des travaux plus ou moins lourds, pas forcĂ©ment rĂ©alisables (contraintes du PLU) ou trĂšs onĂ©reux.

DĂ©couvrir nos programmes Pinel en Seine-Saint-Denis

Choisir un bien neuf pour investir en loi Pinel en Seine-Saint-Denis

En revanche, acheter par le biais d’un programme immobilier neuf assure une livraison sans mauvaise surprise.

Cela permet le respect des exigences urbanistiques et des dĂ©lais de construction, tout en garantissant notamment la basse consommation Ă©nergĂ©tique :

  • label BBC 2005
  • RE 2020
  • et la rĂ©ponse aux diffĂ©rentes contraintes techniques.

La construction du logement (ou la fin des travaux) doit ĂȘtre terminĂ©e dans les 30 mois suivant la dĂ©claration d’ouverture de chantier (ou Ă  partir de la date d'obtention du permis de construire).

Vous pouvez donc commencer votre investissement en loi Pinel en Seine-Saint-Denis dĂšs aujourd’hui !

Sur un projet immobilier pour lequel aucune pierre n’a encore Ă©tĂ© posĂ©e, mais dont la date d’achĂšvement est compatible avec les impĂ©ratifs du dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis (fin 2024).

Quels locataires pour un bien "Pinel" ?

Votre locataire sĂ©quano-dionysien doit ĂȘtre ĂągĂ© d’au moins 18 ans et ĂȘtre imposable en France.

Il doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2023, les plafonds pour chaque zone sont les suivants :

  • Personne seule : 39 363 €
  • Couple : 58 831 €
  • Couple + une personne Ă  charge : 77 120 € en zone A bis ou 70 718 € en zone A
  • Couple + 2 personnes Ă  charge : 92 076 € (A bis) ou 84 708 € (zone A)
  • Couple + 3 personnes Ă  charge : 109 552 € (A bis) ou 100 279 € (zone A)
  • Couple + 4 personnes Ă  charge : 123 275 € (A bis) ou 112 844€ (zone A)
  • Majoration par personne au-delĂ  de quatre : + 13 734 € (A bis) ou + 12 573 € (zone A)

La demande locative en Seine-Sainte-Denis

Les revenus mĂ©dians d’un foyer fiscal dans le dĂ©partement sont infĂ©rieurs dans tous les cas Ă  ces plafonds.

Un foyer sur 3 des 600 000 mĂ©nages recensĂ©s dans le dĂ©partement est composĂ© d’un cĂ©libataire.

Vous pourrez donc facilement trouver un locataire en Seine-Saint-Denis qui répondra aux exigences du dispositif Pinel quelle que soit la taille du foyer.

Le critĂšre neuf constitue un avantage certain par rapport Ă  l’ancien, le plafonnement des loyers accentuant cette concurrence dans une rĂ©gion oĂč les loyers sont Ă©levĂ©s.

De plus, la demande et les besoins en logement sont trĂšs forts.

Le nombre annuel d'emménagements dépasse les 100 000 chaque année pour un gain de population de plus de 10 000 habitants.

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Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis ?

Outre les exigences relatives au type de bien, il existe d'autres conditions pour ĂȘtre Ă©ligible Ă  la loi Pinel.

Si vous louez votre bien Pinel en Seine-Saint-Denis Ă  un membre de votre famille (ascendant ou descendant), celui-ci ne devra pas ĂȘtre rattachĂ© fiscalement Ă  votre foyer !

Un studio “Pinel” peut ĂȘtre alors intĂ©ressant si l’un de vos enfants envisage des longues Ă©tudes Ă  Paris ou Ă  Saint-Denis oĂč entame sa vie active dans le secteur.

Le respect des 6, 9 ou 12 années de location définies dÚs le départ est primordial.

En cas de vacance prolongĂ©e ou de sortie prĂ©coce du dispositif, vous devrez rembourser vos rĂ©ductions cumulĂ©es jusqu’alors.

La location ne doit pas ĂȘtre meublĂ©e et doit constituer la rĂ©sidence principale de votre ou vos locataires.

Gestion locative de votre bien Pinel par Nexity !

Chez Nexity, en plus d’une offre diversifiĂ©e d’appartements Pinel en Seine-Saint-Denis, nous vous proposons de gĂ©rer directement la location de votre bien au travers de nos diffĂ©rentes agences locales.

Comptez sur nous pour vous assurer chaque mois le versement de 100% des loyers et des charges locatives, sans dĂ©lai, tant que le locataire est en place, y compris en cas d’impayĂ©s ou de paiement partiel du loyer.

Choisir un programme immobilier Pinel en Seine-Saint-Denis avec Nexity est intéressant si vous souhaitez bénéficier de revenus locatifs sûrs.

Nous vous proposons un service personnalisé de gestion locative !

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Calcul du loyer Pinel en Seine-Saint-Denis

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’un appartement Pinel en Seine-Saint-Denis prend en compte :

  • la surface habitable
  • les Ă©ventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) jusqu’à 8 mÂČ.

Il prend aussi comme rĂ©fĂ©rence, pour un bail signĂ© en 2023, l’indice de 13,09 €/m2 dans l’une des communes de la zone A et 17,62 € en zone A bis (voir liste plus bas).

Le plafond obtenu par le produit de la surface dite “pondĂ©rĂ©e” au prĂ©cĂ©dent indice est ensuite redĂ©fini par un coefficient multiplicateur Ă©gal Ă  :

  • 1,2 si la surface est infĂ©rieure Ă  38 mÂČ,
  • 0,7 + (19/ surface pondĂ©rĂ©e) si la surface est supĂ©rieure Ă  38 mÂČ.

Calcul d'un investissement immobilier

En savoir plus sur le calcul du loyer Pinel

Quel loyer pour un bien Pinel en Seine-Saint-Denis ?

En fonction de la zone Pinel et de la superficie, le loyer d’un bien Ă©ligible en Seine-Saint-Denis variera en gĂ©nĂ©ral entre 11,20 €/m2 (pour un grand appartement en zone A) et 20,35 €/m2 (pour studio ou un petit T2 en zone A bis).

Exemple de calcul d'un loyer Pinel

Un T2 Ă  Montfermeil de 40 mÂČ avec une terrasse de 6 mÂČ et une cave de 4 mÂČ Ă©quivaut Ă  une surface pondĂ©rĂ©e de 45 mÂČ (40+10/2), soit 589,05 € (45 × 13,09 €).

Le coefficient multiplicateur sera Ă©gal Ă  0,7+19/45=1,12.

Vous pourrez donc louer cet appartement Pinel en Seine-Saint-Denis pour 659,74 €/mois au maximum.
 
Le mĂȘme appartement Ă  Villemomble, situĂ© en zone A bis, pourra ĂȘtre louĂ© jusqu’à 888,05 € (45 × 17,62 × 1,12), soit 50% de plus, mais demandera aussi un investissement initial plus important compte tenu du marchĂ© immobilier local.

En incluant la défiscalisation durant toute la période de location, à vous de calculer le meilleur rendement en fonction de vos objectifs et de votre capacité de financement.

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Quelles sont les communes "Pinel" en Seine-Saint-Denis ?

La loi Pinel couvre une grande partie des communes de Seine-Saint-Denis.

Les villes les plus proches de Paris et les mieux desservies par le mĂ©tro ou le RER sont plutĂŽt associĂ©es Ă  la zone A bis, Ă  savoir : 

  • Ă  l’est et au nord du pĂ©riphĂ©rique parisien : Montreuil, Bagnolet, Les Lilas, Le PrĂ©-Saint-Gervais, Pantin, Aubervilliers, Saint-Ouen.
  • Saint-Denis, extrĂȘmement bien desservie depuis Paris par mĂ©tro, train, tramway.
  • Le Raincy et Villemomble, le long du RER E.
  • Neuilly-Plaisance, au bord de la Marne.

En rĂšgle gĂ©nĂ©rale, le prix au mĂštre carrĂ© y frĂŽle le plafond de 5500 €/mÂČ dĂ©fini par le dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis et le plafond des 300 000 € est souvent dĂ©passĂ© dĂšs l'achat d’un grand T3.

Au-delĂ , les communes les plus denses sont en zone A.

DĂ©couvrir les programmes Pinel en Seine-Saint-Denis

Les programmes Nexity "Pinel" en Seine-Saint-Denis 

Le dĂ©partement de Seine-Saint-Denis constitue dans l’ensemble une vaste zone pavillonnaire dans un rayon de 10-15 km au-delĂ  du pĂ©riphĂ©rique parisien.

Avec la pression dĂ©mographique, des programmes neufs d’immeubles se mettent en place un peu partout.

En fonction du profil de vos locataires ou du devenir du logement aprÚs la période Pinel, vous pourrez orienter votre choix en conséquence quant au type de logement et son emplacement.

Par exemple, la proximitĂ© d’une station de mĂ©tro, de tramway ou de train demeure un facteur trĂšs important pour les actifs et les Ă©tudiants sur Paris ou Ă  Saint-Denis.

Les familles apprĂ©cieront d’autant plus les services du quotidien qui pourront complĂ©ter l’offre de transport collectif, notamment par rapport aux enfants (Ă©coles, crĂšches, mĂ©decins, espaces verts).

C’est pourquoi Nexity en Seine-Saint-Denis s’attache particuliĂšrement Ă  proposer des programmes immobiliers Ă©ligibles Pinel prĂ©sentant un maximum de facilitĂ©s de services et/ou de dĂ©placement vers les lieux de travail ou d’études.

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