Investir en Seine-Saint-Denis grâce à la Loi Pinel

Pourquoi investir en loi Pinel en Seine-Saint-Denis ?

Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf près de Paris en profitant de la loi Pinel en Seine-Saint-Denis avec Nexity !

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Le promoteur immobilier Nexity vous propose de découvrir en détail le dispositif Pinel en région parisienne.

Programmes éligibles Pinel en Seine-Saint-Denis

Les grandes lignes pour investir en Seine-Saint-Denis grâce à la loi Pinel

En achetant au moins un logement neuf ou rénové pour le louer 6 à 12 ans consécutivement, la loi Pinel permet de défiscaliser tout ou une partie de vos impôts sur le revenu durant plusieurs années, et ce, jusqu’à 6 000 € par an :

• les ressources de vos locataires
• le montant moyen du loyer au mètre carré
• un bien répondant à toutes les exigences techniques du neuf.

Ces éléments conditionnent l’éligibilité au dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis.

40 communes du département sont associées aux zones Pinel A et A bis, et vous pouvez y investir jusqu’en 2024 pour bénéficier d’avantages qui perdureront jusqu’à la fin de votre période d’engagement.

La zone A impose un loyer plafonné sur la base de 13,09 €/m2 et la zone A bis 17,62 € (plafond 2023) que multiplie un coefficient dépendant de la surface totale, ainsi qu’un plafonnement des ressources pour les locataires.

Quels avantages offre le dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis pour un investisseur ?

L’avantage principal du dispositif Pinel est de pouvoir réduire ses impôts sur le revenu à condition d’être fiscalement domicilié en France.

Cette réduction dépend de la durée de la location sur laquelle le propriétaire s’engage dès le départ.

Plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction totale est importante, proportionnelle au montant de l’investissement locatif en Seine-Saint-Denis, soit :

• une réduction d’impôts de 10,5% de l’investissement Pinel pour une location de 6 ans (2% par an)
• une réduction d’impôts de 15% pour une location de 9 ans (idem)
• une réduction d’impôts de 17,5% pour une location de 12 ans (2% par an pendant 9 ans puis 1%).

Pour profiter pleinement des réductions d’impôts Pinel en Seine-Saint-Denis, il faut toutefois :

• payer des impôts d’un montant au moins égal à la réduction théorique

• ne pas dépasser le plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année

Soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma).

En savoir plus sur les réductions d'impôts de la loi Pinel

Calcul des exonérations fiscales en loi Pinel

Le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 €.

La défiscalisation Pinel peut s'appliquer à 2 logements maximum par an.

Rien ne vous interdit également d’acheter plus grand et/ou plus cher au mètre carré (comme cela est majoritairement le cas pour les communes de Seine-Saint-Denis de la zone A bis), mais le calcul se fera sur ces seuls plafonds.

Ainsi, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années avec un investissement initial d’au moins 300 000 € pourra atteindre 63 000 € :

• 6000 € par an les 9 premières années
• 3000 € les trois dernières années.

En ajoutant 12 ans de loyer, une partie conséquente de votre investissement sera donc couverte à la fin du dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis.

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Quels biens immobiliers sont concernés par le dispositif Pinel ?

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible à la loi Pinel en Seine-Saint-Denis.

Investir en loi Pinel avec un bien ancien

Pour un logement ancien ou un local quelconque destiné à devenir un logement, une réhabilitation est nécessaire pour que ce dernier présente une performance énergétique suffisamment élevée pour décrocher :

• le label Bâtiment Basse Consommation
• le label Haute Performance Energétique.

 Toutefois, le logement doit être déclaré indécent avant travaux par un expert habilité : l’ancien implique donc des travaux plus ou moins lourds, pas forcément réalisables (contraintes du PLU) ou très onéreux.

Découvrir nos programmes Pinel en Seine-Saint-Denis

Choisir un bien neuf pour investir en loi Pinel en Seine-Saint-Denis

En revanche, acheter par le biais d’un programme immobilier neuf assure une livraison sans mauvaise surprise.

Cela permet le respect des exigences urbanistiques et des délais de construction, tout en garantissant notamment la basse consommation énergétique :

• label BBC 2005
• RE 2020
• et la réponse aux différentes contraintes techniques.

La construction du logement (ou la fin des travaux) doit être terminée dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier (ou à partir de la date d'obtention du permis de construire).

Vous pouvez donc commencer votre investissement en loi Pinel en Seine-Saint-Denis dès aujourd’hui !

Sur un projet immobilier pour lequel aucune pierre n’a encore été posée, mais dont la date d’achèvement est compatible avec les impératifs du dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis (fin 2024).

Quels locataires pour un bien "Pinel" ?

Votre locataire séquano-dionysien doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France.

Il doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2023, les plafonds pour chaque zone sont les suivants :

• Personne seule : 39 363 €
• Couple : 58 831 €
• Couple + une personne à charge : 77 120 € en zone A bis ou 70 718 € en zone A
• Couple + 2 personnes à charge : 92 076 € (A bis) ou 84 708 € (zone A)
• Couple + 3 personnes à charge : 109 552 € (A bis) ou 100 279 € (zone A)
• Couple + 4 personnes à charge : 123 275 € (A bis) ou 112 844€ (zone A)
• Majoration par personne au-delà de quatre : + 13 734 € (A bis) ou + 12 573 € (zone A)

La demande locative en Seine-Sainte-Denis

Les revenus médians d’un foyer fiscal dans le département sont inférieurs dans tous les cas à ces plafonds.

Un foyer sur 3 des 600 000 ménages recensés dans le département est composé d’un célibataire.

Vous pourrez donc facilement trouver un locataire en Seine-Saint-Denis qui répondra aux exigences du dispositif Pinel quelle que soit la taille du foyer.

Le critère neuf constitue un avantage certain par rapport à l’ancien, le plafonnement des loyers accentuant cette concurrence dans une région où les loyers sont élevés.

De plus, la demande et les besoins en logement sont très forts.

Le nombre annuel d'emménagements dépasse les 100 000 chaque année pour un gain de population de plus de 10 000 habitants.

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Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis ?

Outre les exigences relatives au type de bien, il existe d'autres conditions pour être éligible à la loi Pinel.

Si vous louez votre bien Pinel en Seine-Saint-Denis à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer !

Un studio “Pinel” peut être alors intéressant si l’un de vos enfants envisage des longues études à Paris ou à Saint-Denis où entame sa vie active dans le secteur.

Le respect des 6, 9 ou 12 années de location définies dès le départ est primordial.

En cas de vacance prolongée ou de sortie précoce du dispositif, vous devrez rembourser vos réductions cumulées jusqu’alors.

La location ne doit pas être meublée et doit constituer la résidence principale de votre ou vos locataires.

Gestion locative de votre bien Pinel par Nexity !

Chez Nexity, en plus d’une offre diversifiée d’appartements Pinel en Seine-Saint-Denis, nous vous proposons de gérer directement la location de votre bien au travers de nos différentes agences locales.

Comptez sur nous pour vous assurer chaque mois le versement de 100% des loyers et des charges locatives, sans délai, tant que le locataire est en place, y compris en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer.

Choisir un programme immobilier Pinel en Seine-Saint-Denis avec Nexity est intéressant si vous souhaitez bénéficier de revenus locatifs sûrs.

Nous vous proposons un service personnalisé de gestion locative !

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Calcul du loyer Pinel en Seine-Saint-Denis

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’un appartement Pinel en Seine-Saint-Denis prend en compte :

• la surface habitable
• les éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) jusqu’à 8 m².

Il prend aussi comme référence, pour un bail signé en 2023, l’indice de 13,09 €/m2 dans l’une des communes de la zone A et 17,62 € en zone A bis (voir liste plus bas).

Le plafond obtenu par le produit de la surface dite “pondérée” au précédent indice est ensuite redéfini par un coefficient multiplicateur égal à :

• 1,2 si la surface est inférieure à 38 m²,
• 0,7 + (19/ surface pondérée) si la surface est supérieure à 38 m².

En savoir plus sur le calcul du loyer Pinel

Quel loyer pour un bien Pinel en Seine-Saint-Denis ?

En fonction de la zone Pinel et de la superficie, le loyer d’un bien éligible en Seine-Saint-Denis variera en général entre 11,20 €/m2 (pour un grand appartement en zone A) et 20,35 €/m2 (pour studio ou un petit T2 en zone A bis).

Exemple de calcul d'un loyer Pinel

Un T2 à Montfermeil de 40 m² avec une terrasse de 6 m² et une cave de 4 m² équivaut à une surface pondérée de 45 m² (40+10/2), soit 589,05 € (45 × 13,09 €).

Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/45=1,12.

Vous pourrez donc louer cet appartement Pinel en Seine-Saint-Denis pour 659,74 €/mois au maximum.
 
Le même appartement à Villemomble, situé en zone A bis, pourra être loué jusqu’à 888,05 € (45 × 17,62 × 1,12), soit 50% de plus, mais demandera aussi un investissement initial plus important compte tenu du marché immobilier local.

En incluant la défiscalisation durant toute la période de location, à vous de calculer le meilleur rendement en fonction de vos objectifs et de votre capacité de financement.

Quelles sont les communes "Pinel" en Seine-Saint-Denis ?

La loi Pinel couvre une grande partie des communes de Seine-Saint-Denis.

Les villes les plus proches de Paris et les mieux desservies par le métro ou le RER sont plutôt associées à la zone A bis, à savoir : 

• à l’est et au nord du périphérique parisien : Montreuil, Bagnolet, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Pantin, Aubervilliers, Saint-Ouen.
• Saint-Denis, extrêmement bien desservie depuis Paris par métro, train, tramway.
• Le Raincy et Villemomble, le long du RER E.
• Neuilly-Plaisance, au bord de la Marne.

En règle générale, le prix au mètre carré y frôle le plafond de 5500 €/m² défini par le dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis et le plafond des 300 000 € est souvent dépassé dès l'achat d’un grand T3.

Au-delà, les communes les plus denses sont en zone A.

Découvrir les programmes Pinel en Seine-Saint-Denis

Les programmes Nexity "Pinel" en Seine-Saint-Denis 

Le département de Seine-Saint-Denis constitue dans l’ensemble une vaste zone pavillonnaire dans un rayon de 10-15 km au-delà du périphérique parisien.

Avec la pression démographique, des programmes neufs d’immeubles se mettent en place un peu partout.

En fonction du profil de vos locataires ou du devenir du logement après la période Pinel, vous pourrez orienter votre choix en conséquence quant au type de logement et son emplacement.

Par exemple, la proximité d’une station de métro, de tramway ou de train demeure un facteur très important pour les actifs et les étudiants sur Paris ou à Saint-Denis.

Les familles apprécieront d’autant plus les services du quotidien qui pourront compléter l’offre de transport collectif, notamment par rapport aux enfants (écoles, crèches, médecins, espaces verts).

C’est pourquoi Nexity en Seine-Saint-Denis s’attache particulièrement à proposer des programmes immobiliers éligibles Pinel présentant un maximum de facilités de services et/ou de déplacement vers les lieux de travail ou d’études.