INVESTIR À CLERMONT-FERRAND GRÂCE À LA LOI PINEL

Profitez du dispositif Pinel à Clermont-Ferrand pour acheter un logement et le louer dans un quartier dynamique au cœur du Massif central. Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf au pied de la chaîne des Puys ! Découvrez ici en détail le dispositif Pinel à Clermont-Ferrand et profitez d’une solution personnalisée avec Nexity !

Clermont-Ferrand et son agglomération  concentrent actuellement près de 280 000 habitants. Un vaste plan de construction de logements neufs a été engagé par la métropole clermontoise pour répondre à une demande pressante aussi bien sur le nombre que sur la qualité.

Aussi, pour votre investissement immobilier à Clermont-Ferrand en achetant un ou plusieurs logements éligibles à la loi Pinel à Clermont-Ferrand pour les louer, vous profiterez de revenus locatifs réguliers tout en bénéficiant d’une baisse significative de vos impôts sur le revenu durant plusieurs années.

LES GRANDES LIGNES POUR INVESTIR À CLERMONT-FERRAND GRÂCE À LA LOI PINEL

Le dispositif Pinel à Clermont-Ferrand permet à tout acheteur d’un bien immobilier neuf ou rénové de réduire ses impôts sur le revenu. On ne peut toutefois en profiter que dans le cadre d’un investissement locatif pour 6, 9 ou 12 ans (lien vers la page Investissement locatif Clermont-Ferrand).

Chaque année, 2% de votre investissement (incluant le prix du logement et les frais annexes tels que la TVA ou les frais de notaires) peuvent être ainsi défiscalisés. Cette réduction est conditionnée par plusieurs impératifs associés à la zone B1 du dispositif Pinel à laquelle Clermont-Ferrand est associée :
Un bien répondant à toutes les exigences du neuf.
> Des ressources plafonnées de vos futurs locataires clermontois en fonction de la composition du foyer fiscal (voir détails plus bas).
Un plafonnement du montant de votre location à Clermont-Ferrand (voir détails plus bas).

POUR INVESTIR AVEC LA LOI PINEL :

Un bien

répondant à toutes les exigences du neuf

Des ressources plafonnées

de vos futurs locataires clermontois en fonction de la composition du foyer fiscal

Un plafonnement du montant de votre location

à Clermont-Ferrand

LES CONDITIONS POUR ÊTRE ÉLIGIBLE AU DISPOSITIF PINEL À CLERMONT-FERRAND

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel à Clermont-Ferrand.

Pour un logement ancien ou un local professionnel transformé en appartement, la réhabilitation doit aboutir à l’obtention du label Bâtiment Basse Consommation ou du label Haute Performance Energétique. Toutefois, le bien à rénover ne doit répondre au maximum qu’à 11 des 15 critères de décence et à la moitié des 12 critères de performances définis par l’administration et qu’il faudra corriger après travaux. Ainsi, acheter un appartement pour le rendre éligible Pinel s’avère quelque peu compliqué, surtout si vous ne vivez pas en Auvergne pour organiser et surveiller ou diriger les travaux.

Pour un programme immobilier neuf adapté au dispositif Pinel à Clermont-Ferrand, les délais de livraison sont assurés par les promoteurs avec la garantie d’un bâtiment répondant aux exigences de basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”), le tout à un tarif permettant de rentrer dans le dispositif Pinel à Clermont-Ferrand.

Quoiqu’il en soit, une fois le bien techniquement éligible, d’autres impératifs relatifs à la location viennent se greffer pour bénéficier de la défiscalisation Pinel :

> Le logement doit être mis en location au maximum 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire ou suivant la déclaration d’ouverture de chantier. La date d’achèvement ne devra pas dépasser celle actuellement autorisée par le dispositif Pinel, soit décembre 2021.

> La location doit s’effectuer sur une période de 6, 9 ou 12 ans comme résidence principale et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs. Ces durées sont à respecter au plus près au risque de devoir rembourser vos réductions alors acquises.

> Le bien ne doit pas être meublé, les conditions de location se basant donc sur celles d’un bien nu (bail de 3 ans, 3 mois de préavis pour le locataire, etc.).

LES BÉNÉFICES D'UN INVESTISSEMENT PINEL À CLERMONT-FERRAND

Le dispositif Pinel permet une réduction des impôts sur le revenu. Il faut donc être fiscalement domicilié en France mais aussi payer suffisamment d’impôts pour bénéficier pleinement de la défiscalisation : vous ne serez pas remboursé sous forme de crédit d’impôt si le montant de la réduction excède celui de vos impôts.

Pour tout propriétaire d’un logement Pinel, la réduction d’impôts totale est calculée en fonction de la période de location sur laquelle vous vous engagez dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction totale est importante. Trois formules sont possibles :

> Une réduction d’impôts équivalent à 12% de votre investissement pour une location de 6 ans, à raison de 2% par an.
> Une réduction d’impôts de 18% pour une location de 9 ans (9 fois 2%).
> Une réduction d’impôts de 21% pour une location de 12 ans (9 ans à 2% + 3 ans à 1%).

Si vous n’êtes pas décidé sur la durée de la location, une ou deux périodes de renouvellement de 3 ans sont possibles après un premier engagement de 6 ans.

Les réductions d’impôts seront calculées sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 €. Rien n’interdit d’acheter plus grand et / ou plus cher au mètre carré, mais le calcul se fera sur ces seuls plafonds.

Ainsi, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années avec un investissement initial d’au moins 300 000 € (plafond Pinel) atteindra 6000 € pour chacune des neuf premières années puis 3000 € les trois dernières années. N'oubliez pas de tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma).

Il s’agira donc de bien adapter votre investissement Pinel à Clermont-Ferrand en fonction de votre situation fiscale durant toute la période “Pinel”. Par exemple, si vous prévoyez une stagnation de vos impôts annuels aux environ de 3000 €, choisir un T2 à Clermont ou dans une ville voisine autour de 130 000 € TTC suffira pour effacer annuellement tout ou une grande partie de ces impôts.

Sachez que le respect de la durée de location est impérative : si vous sortez du dispositif Pinel entre-temps, le fisc demandera le remboursement de vos réductions précédemment acquises, sauf cas particulier (invalidité, décès d’un conjoint, licenciement par exemple).

LES LOCATAIRES D'UN BIEN PINEL À CLERMONT-FERRAND

Votre locataire clermontois doit être âgé d’au moins 18 ans. Pour un bail conclu en 2018, il doit aussi déclarer des revenus inférieurs aux plafonds suivants (sur la base des revenus fiscaux) en fonction de la composition de son foyer :

Personne seule : 30 572 €
Couple : 40 826 €
Couple + une personne à charge : 49 097 €
Couple + 2 personnes à charge : 59 270 €
Couple + 3 personnes à charge : 69 725 €
Couple + 4 personnes à charge : 78 579 €
Majoration par personne au-delà de quatre : + 8 766 €

Ces plafonds sont légèrement augmentés chaque année, et il n’y a pas lieu d’y voir un frein conséquent : un peu plus de la moitié des foyers clermontois ne sont pas imposables, et la très large majorité des foyers qui le sont ont des revenus inférieurs aux plafonds imposés par la zone Pinel B1. La mise en location d’un logement neuf à un prix à peine supérieur au marché ancien constitue également une source d’attractivité certaine.
Enfin, sachez qu’il est parfaitement possible de louer à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier à Clermont-Ferrand pour plusieurs années, à condition que celui-ci ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.

CALCUL DU LOYER PINEL À CLERMONT-FERRAND

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’une location Pinel à Clermont-Ferrand prend en compte la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) plafonnée à 8 m2, le tout en référence à l’indice de 10,15 euros le mètre carré pour un bail signé en 2018.

On applique alors à cette somme un coefficient multiplicateur dépendant de la surface :
> 1,2 si la surface est inférieure à 38 m².
> 0,7 + (19 / surface habitable) si la surface est supérieure à 38m².

Ce coefficient ne peut donc pas dépasser 1,2, et ne descend que rarement au-dessous de 0,86 (par exemple pour une maison de 120 m²).

Par exemple :
> Un T2 clermontois de 50 m2 doté d’une terrasse de 8 m2 équivaudra à une surface pondérée de 54 m2 (50+8/2). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/54=1,05 : vous pourrez donc louer cet appartement à Clermont-Ferrand 576 € / mois au maximum (54x1,05x10,15).
> Pour un T1 de 25 m2, le coefficient de 1,2 permet de proposer un loyer maximum plus cher au mètre carré, et vous pourrez donc louer ce dernier jusqu’à 304,50 € / mois (25x10,15x1,2).

OÚ TROUVER ET À QUI LOUER UN LOGEMENT PINEL À CLERMONT-FERRAND ?

La zone Pinel B1 concerne Clermont-Ferrand et Chamalières à l’Ouest. Le plan d’aménagement et de développement durable Clermont 2030 prévoit la construction d’au moins 15 000 logements neufs sur 250 ha tout en limitant l’exploitation des ressources naturelles et des zones agricoles périphériques afin de garantir un environnement de qualité. Des opérations de réhabilitation et d’exploitation de friches industrielles suffiront en grande partie à absorber la demande locative pour la prochaine décennie. Les futurs programmes sont notamment prévus dans les quartiers nords (Croix-de-Neyrat, Champratel, Les Vergnes, La Gauthière) et suds (Saint-Jacques, Fontaine du Bac).

 

 

C’est une offre diversifiée de logements, allant du simple studio jusqu’à la maison avec jardin, qui alimente régulièrement le marché local des biens “Pinel”. Leurs prix sont attractifs dans le cadre de la défiscalisation Pinel en comparaison de ceux des grandes métropoles. Ainsi, il n’est pas rare de trouver des logements éligibles Pinel autour de 2500€ le mètre carré, voire moins (par exemple, notre programme exclusif Nexity “Grand Ecran” propose des T2 éligibles Pinel de 38,8 m² à partir de 98,5 k€ TTC, ou des T4 de 83m² à 207 000 €).

Dans ces conditions, nul besoin de payer énormément d’impôts pour investir dans un logement Pinel à Clermont-Ferrand, car en investissant dans un T1, voire même un T2 à moins de 100 000 €, vous profiterez de tous les avantages de la défiscalisation. Toutefois, comptez plutôt autour de 3500€ en moyenne selon le standing et la situation du logement dans Clermont-Ferrand même.

 

Quel que soit votre budget et la nature de votre projet pendant et après la période “Pinel”, vous trouverez chez Nexity une formule adaptée aux profils de locataire que vous recherchez : étudiants (40 000 répartis sur plus de 700 formations), jeunes actifs, pour lesquels un T1 ou un T2 (voir nos programmes au centre-ville : 56 République, Grand Ecran…) sont particulièrement adaptés, couples avec ou sans enfants (T2, T3), etc.

Si vous êtes décidé à investir grâce à la loi Pinel à Clermont-Ferrand, il ne tient qu’à vous de choisir le programme neuf qui correspond le mieux à vos projets, votre budget et vos objectifs. Enfin, sachez qu’en nous confiant la gestion locative de votre bien, vous profiterez :
> D’un versement assuré de 100% des loyers et des charges locatives mensuelles, sans délai, tant que le locataire est en place, et même en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer,
> D’une mise en location facilitée par la visibilité et le sérieux d’un acteur reconnu de l’immobilier.

Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus sur nos programmes Pinel et nos offres de gestion locative !

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