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INVESTIR AVEC LA LOI PINEL À ANNECY

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Profitez du dispositif Pinel à Annecy pour acheter un logement et le louer dans un quartier dynamique au pied des Alpes et à une demi-heure de Genève. Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf au pied du Massif des Bauges et des Aravis ! Découvrez ici en détail les conditions et les avantages du dispositif Pinel à Annecy.

LA LOI PINEL À ANNECY : LES GRANDES LIGNES

Le dispositif Pinel à Annecy permet à tout acheteur d’un bien immobilier neuf ou rénové de bénéficier d’une baisse conséquente de ses impôts sur le revenu : chaque année, jusqu’à 2% d’un investissement maximal de 300 000 € peuvent être ainsi défiscalisés à condition s’engager sur une durée de location minimale et continue pour 6, 9 ou 12 ans. Cette réduction est conditionnée par plusieurs impératifs propres à la zone B1 du dispositif Pinel à laquelle Annecy est associée, soit :
> Un bien répondant à toutes les exigences du neuf, notamment en matière d’isolation,
> Des ressources plafonnées de vos futurs locataires annéciens en fonction de la composition du foyer fiscal (voir détails plus bas),
> Un plafonnement de votre location à Annecy sur la base de 10,15 € /m 2 (plafond 2018) que multiplie un coefficient dépendant de la surface totale pondérée (voir détails plus bas).

LES CONDITIONS POUR ÊTRE ÉLIGIBLE AU DISPOSITIF PINEL

Quels sont les biens immobiliers éligibles au dispositif Pinel à Annecy :

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel à Annecy  :

> Il doit être situé sur toute la nouvelle commune d’Annecy (laquelle rassemble désormais toutes les anciennes communes périphériques qui ont fusionné en janvier 2017 : Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Meythet, Pringy et Seynod), mais aussi sur une partie de l’aire urbaine incluant quelques communes périphériques à proximité de l'autoroute Chambéry-Genève (comme Quintal, Montagny-les-Lanches, Chavanod, Poisy) et en bordure sud-est du lac d’Annecy (Talloires-Montmin).

> Un logement ancien avant travaux doit ne pas répondre à 4 (ou plus) des 15 critères de décence ni à 6 des 12 critères de performances techniques définis par l’administration. Aussi, il faut que les travaux hissent le logement aux mêmes exigences techniques que les logements neufs afin de respecter ces 27 critères et acquérir les Label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009. Si vous n’avez ni le temps ni la possibilité de suivre les travaux de rénovation sur place, le choix de l’ancien pour du Pinel peut être hasardeux tant par le coût que par les délais.

> Pour un logement neuf : acheter par le biais d’un programme immobilier neuf à Annecy assure une livraison sans mauvaises surprises quant aux exigences de construction garantissant la basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”).

QUELS SONT LES CRITERES IMPOSÉS POUR PRÉTENDRE À LA RÉDUCTION D'IMPÔTS ?

LES DÉLAIS

LE PRIX DU LOGEMENT

LA LOCATION À ANNECY

LA LOCATION NE DOIT PAS ÊTRE MEUBLÉE

 Que le bien soit neuf ou rénové, plusieurs autres critères sont également imposés pour prétendre à la réduction d’impôts.

> Délais : la construction du logement doit être terminée dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier ou la date d'obtention du permis de construire, avec une remise des clefs d’ici 2021.

> Le prix du logement : le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant plafonné à 300 000 € (incluant la TVA à 20% pour un logement neuf et les frais annexes). 

> La location à Annecy doit s’effectuer en tant que résidence principale sur une période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs. Ces durées sont à respecter au plus près sous peine de devoir rembourser au Trésor Public vos réductions déjà acquises.

> La location ne doit pas être meublée : ce sont donc les contraintes de location d’un logement nu pour le locataire et le propriétaire qui s’appliquent (bail, préavis, caution, congé etc.).

Les avantages pour l’investisseur “Pinel” à Annecy :

L’avantage du dispositif Pinel consiste en une réduction annuelle de l’impôt sur le revenu et non pas en un crédit d’impôts. Vous devez donc être fiscalement domicilié en France et être âgé d’au moins 18 ans pour réaliser un investissement Pinel à Annecy . Elle dépend aussi de la durée de la location sur laquelle vous vous engagez dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction est importante, soit : 

> Une réduction d’impôts de 2% du montant de votre achat les 6 ou 9 premières années,
> Une réduction d’impôts de 1% les trois dernières années d’une période de 12 ans. 

Aussi, compte-tenu des prix du marché plutôt élevés à Annecy et ses environs, investir sur un T2 neuf autour de 240 000 € sera plus intéressant si le montant de votre impôt sur le revenu atteindra 5 000 € annuels au moment de la remise des clefs.

Au-delà, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années pour un investissement de 300 000 € ou plus peut atteindre un montant de 63 000 € . Il faut aussi prendre en compte le plafonnement global de tous les autres avantages fiscaux potentiels annuels (en général 10 000 €) et adapter en conséquence son investissement Pinel à Annecy.

 

Rien ne vous interdit également d’acheter plus cher, mais le calcul se fera sur la base de 300 000 € ou 5 500 €/m² et ne s'applique que pour 2 logements maximum par an. Le dispositif Pinel prévoit une ou plusieurs périodes de renouvellement de 3 ans pour les durées d’engagement inférieures à 12 ans : on peut alors opter pour la durée initiale minimale de 6 ans et se réengager 3 ans une ou deux fois d’affilée.

Une fois la période de location “Pinel” terminée, libre à vous de louer plus cher ou de revendre votre logement selon les conditions habituelles et sans aucune pénalité. Vous pouvez aussi habiter à votre tour ce logement, ce qui peut constituer une bonne stratégie d’investissement immobilier à Annecy si vous prévoyez de vous installer dans cette ville à moyen ou long terme, par exemple au moment de votre retraite.

À QUI LOUER UN BIEN "PINEL" À ANNECY ?

Votre locataire annécien doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds sont basés sur le revenu de référence en 2016 du foyer fiscal : 

> Personne seule : 30 572 €.
> Couple : 40 826 €.
> Couple + une personne à charge : 49 097 €.
> Couple + 2 personnes à charge : 59 270 €.
> Couple + 3 personnes à charge : 69 725 €.
> Couple + 4 personnes à charge : 78 579 €.
> Majoration par personne au-delà de quatre : + 8 766 €. 

Attention : si vous louez votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants venu s’installer à Annecy, celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer ! 

Le choix du locataire en fonction de ses revenus et la nécessité de réduire au maximum les périodes de vacance du logement doivent être gérés avec soin. Les revenus médians à Annecy et dans les villes voisines éligibles Pinel sont inférieurs aux plafonds quelle que soit la configuration du ménage, ce qui donne un net avantage pour trouver rapidement et conserver des locataires, surtout au regard des loyers très concurrentiels imposés par le dispositif Pinel en zone B1. 

Parce que l’immobilier dans son ensemble est notre coeur de métier, Nexity peut s’occuper directement de la location votre bien sur Annecy et ses environs. Nous vous assurons, en plus de vous trouver le locataire qui vous conviendra, à verser chaque mois et sans délai 100% des loyers et des charges locatives tant que le locataire est en place, même en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer ! Pour votre investissement locatif  , c’est un avantage non négligeable pour assurer sa rentabilité !

COMMENT CALCULER LE LOYER PINEL À ANNECY ?

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’une location Pinel à Annecy prend en compte la surface pondérée, incluant la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, cave) jusqu’à 8 m². Pour déterminer le loyer maximal, on applique ensuite un coefficient multiplicateur dépendant de cette surface, soit : 

> 1,2 si la surface est inférieure à 38 m²,
> 0,7 + (19/ surface habitable) si la surface est supérieure à 38m². 

Dans tous les cas, le coefficient ne peut dépasser 1,2 et peut descendre jusqu’à 0,85 en pratique pour les plus grandes surfaces (120m² et plus). Deux exemples :

> Un T4 de 92 m 2 doté d’une terrasse de 10m 2 et d’une cave de 6m² équivaudra à une surface pondérée de 100m 2 (92+16/2), soit 1015 € (100 X 10,15 €). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/100=0,89 et vous pourrez donc louer cet appartement à Annecy 903 €/mois au maximum.
​> Pour un T1 de 35m 2 , le coefficient de 1,2 permet de proposer un loyer maximum plus cher au mètre carré, et vous pourrez donc louer ce dernier jusqu’à 426 €/mois (35 x 10,15 x1,2).

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OÚ TROUVER UN LOGEMENT PINEL À ANNECY ?

Au carrefour des Alpes, de la Suisse et de l’Italie, la préfecture de Haute-Savoie attire tous les profils : étudiants, actifs, retraités, motivés par l’offre de formation, de travail et/ou par un confort de vie d’une qualité reconnue. Le développement de la ville se poursuit, notamment par le biais des anciennes friches industrielles réhabilitées pour l’édification de programmes neufs : Écoquartier Vallin-Fier, Site des Trésums (ancien hôpital).

Les prix des logements neufs éligibles Pinel à Annecy et ses communes périphériques sont influencés par la proximité avec la Suisse et ses hauts niveaux de revenus, mais il est encore possible d’y acquérir des appartements neufs à moins de 4500 € le m², sinon comptez plutôt entre 5000 et 6000 € en moyenne, TVA incluse, voire un peu plus pour les appartements de standing éligibles Pinel ou extrêmement bien situés . 

Aussi, il convient de bien définir votre projet en fonction de vos objectifs, de vos moyens, de vos impôts, au moment de l’achat et durant la période de la location, mais aussi ce que vous voudrez faire de cet appartement une fois cette dernière passée : continuer de le louer, le revendre ou en faire votre résidence principale ? Sachez que Nexity propose actuellement un programme situé à environ 15 minutes à pied au nord du centre-ville d’Annecy, comprenant des appartements éligibles Pinel allant du T2 au T5 qui conviendront à tous les profils. 

Notons aussi que contrairement aux grandes villes, il n’est pas rare de trouver des grands appartements, type T4 et T5, surtout en périphérie, cette fois idéaux pour les familles et qui vous garantiront moins d’aléas quant à la stabilité des locataires.

La proximité des parcs ou des écoles constitue un atout supplémentaire si vous visez un public familial.

C’est le cas notamment de la résidence Enova proposée par Nexity , située à deux pas des grands axes et des espaces verts de La Ravoire, et qui vous propose des appartements Pinel du T2 au T5.

Nexity vous accompagnera dans vos démarches, à vous de choisir quel logement correspond le mieux à vos projets et vos objectifs si vous êtes décidé à investir grâce à la loi Pinel à Annecy.

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