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Conseils vente de terrain

Comment vendre un terrain agricole Ă  un promoteur

Vous avez hérité d’un terrain agricole et souhaitez le vendre ? Un terrain de grande surface est susceptible d'intéresser un promoteur immobilier, qu’il soit constructible ou en voie de l’être. Pourquoi est-il intéressant de vendre un terrain agricole ? Quels sont les avantages de la vente d’un terrain agricole à un promoteur ? Comment vendre un terrain agricole à un promoteur ? Découvrez les réponses par Nexity !

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Dans cet article, nous Ă©voquerons :

  • le PLU

    certificat d’urbanisme
  • la SAFER

    droit préemption

Pourquoi est-il intéressant de vendre un terrain agricole ?

Hériter d’un bien immobilier comme un terrain agricole est une bonne chose. La question que l’on se pose c’est sur ce que l’on va en faire : l’exploiter, le mettre en location ou le vendre ?

Si vous faites partie de ceux qui ont hérité de ce type de terrain et qui se posent la même question, sachez que la vente peut être la meilleure alternative.

En savoir plus

Mettre en location un terrain agricole : les inconvénients

Bien qu’il vous soit possible de mettre en location votre terrain agricole, vous serez confronté à de nombreuses contraintes en vous engageant dans un bail particulier.

Sachez en effet que la gestion d’un bail pour un terrain agricole est assez complexe et ne s’apparente pas à la gestion d’un bail pour un simple logement.

Cela est d’autant plus difficile si le bail n’est pas rentable pour vous, avec les impôts et les différentes taxes à régler chaque année.

 

Même si le montant des loyers annuel est supérieur aux impôts et taxes à régler, il se pourrait que le bail soit très peu rentable ou ne soit pas du tout rentable, dans la mesure où c’est le Tribunal des baux ruraux qui fixe le plafond des loyers d’un terrain agricole.

Vous n’êtes donc pas en mesure de fixer le montant du loyer à votre guise, c’est la raison pour laquelle la vente est la meilleure option.

Par ailleurs, un bail pour terrain agricole peut durer entre 9 et 25 ans. Si la mise en location de votre terrain agricole n’est pas rentable ou très peu rentable, comme susmentionnĂ©, vous devez attendre que le bail arrive Ă  expiration.

Vue d'un terrain agricole

stylo et calculatrice

Vous n’avez donc pas la possibilité de récupérer votre terrain, sauf si :

  • Le locataire ne paie pas les loyers pendant au moins 2 mois ;
  • Votre terrain est situĂ© en zone urbaine ;
  • Vous dĂ©cidez de devenir exploitant agricole.

Dans ces cas, le contrat de bail pourrait être potentiellement rompu. Bref, la mise en location d’un terrain agricole est assez contraignante et n’est pas toujours rentable comparé à la vente.

Terrain agricole : pourquoi opter pour la vente ?

Comme évoqué précédemment, la vente est beaucoup plus intéressante que la mise en location, dès lors qu’il s’agit d’un terrain agricole.

Le fait est que, depuis plus de 20 ans, les prix des terrains agricoles ne cessent d’augmenter en France. En mettant en vente votre terrain agricole, vous pourrez ainsi bénéficier d’une plus-value intéressante.

Actuellement, de plus en plus d’investisseurs se tournent vers ce type de terrain, en raison de l’augmentation de la demande en produits agricoles.

De plus, le prix de l’hectare d’un terrain agricole en France figure parmi les plus bas en Europe.
La plupart de ces investisseurs n’hésitent donc pas à proposer un prix d’achat intéressant.

Si vous avez besoin d’une certaine somme d’argent assez rapidement, la vente est sans conteste la meilleure solution plutôt que la mise en location.

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Quels sont les avantages de la vente d’un terrain agricole à un promoteur ?

La question à poser ici est s’il est bien plus avantageux de vendre un terrain agricole à un particulier qu’à un promoteur. La réponse est non, dans la mesure où l’estimation pour une vente à un particulier n’est pas la même que celle pour une vente à un promoteur.

Si vous prévoyez de vendre votre bien à un particulier, l’estimation sera basée sur votre terrain en l’état, ce qui pourrait grandement diminuer sa valeur. Ce n’est pas le cas avec un promoteur immobilier.

En effet, si vous vendez votre terrain agricole à ce dernier, l’estimation sera basée sur la valeur constructible de votre bien.

Je vends mon terrain

Le promoteur ne prend pas uniquement en compte la valeur de votre terrain en l’état, mais différents éléments tels que sa localisation, sa proximité avec les commerces environnants, sa superficie, etc.

Bon Ă  savoir :
Pour savoir dans quelle zone se trouve votre terrain agricole, vous pouvez consulter le Plan local d'urbanisme ou, le cas échéant, vous référer au Règlement national d’urbanisme. La carte communale peut aussi vous être utile.

Dessin d'une maison sur un terrain

Si votre terrain agricole est déjà viabilisé, vous pourrez bénéficier d’une plus-value conséquente en le vendant à un promoteur.

Si vous vous tournez vers un exploitant agricole, il y a peu de chances que cela arrive.

Par ailleurs, vous avez la possibilité de demander un paiement en dation, si vous décidez de vendre votre bien à un promoteur. Bien entendu, cette opération n’est réalisable que si celui-ci prévoit d’y faire construire des logements neufs et non des commerces.

Maisons fictives sur un terrain

Ordinateur et maisons mignatures

Bon Ă  savoir :
Dans certains cas, il se pourrait que vous contribuiez à l’urbanisation du territoire de votre commune en vendant votre terrain agricole à un promoteur immobilier.

Il arrive souvent que certains promoteurs concluent des accords avec la mairie pour construire des commerces, des logements sociaux ou autres, après avoir acheté un terrain agricole constructible ou situé dans une zone à urbaniser.

Comment vendre un terrain agricole Ă  un promoteur ?

Vous avez trouvé un accord avec le promoteur sur le montant de la transaction ? Vous avez la possibilité de signer un compromis de vente ou une promesse de vente devant un notaire, ou opter pour un acte sous-seing privé.

Sachez cependant qu’à ce stade, la vente n’est pas encore entérinée. Il convient de signaler cette cession auprès de la SAFER ou Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural, une étape obligatoire lors de l’achat ou de la vente d’un terrain agricole. La SAFER a un droit de préemption pour ce type de vente.

Calculs et plan de construction

Champs de clé

L’intervention de la SAFER en cas de vente de terrain agricole

Comme susmentionné, la cession de terrain agricole nécessite l’information préalable de la SAFER locale dès la signature de l’avant-contrat de vente, à moins que le terrain ne soit situé en zone U, UA ou NA (urbaine ou à urbaniser) et qu’il n’ait plus d’usage agricole au moment de la vente.

Dans les autres cas, la SAFER dispose d’un droit préemption sur tout ou partie du terrain agricole, et peut imposer un prix inférieur à celui souhaité par le vendeur. Seules solutions dans cette situation : retirer le terrain de la vente, ou saisir le tribunal pour demander la révision du prix imposé par la SAFER.

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Vente d’un terrain agricole : faut-il qu’il soit constructible ?

C’est en effet un point essentiel dans la négociation du prix de vente d’un terrain agricole à un promoteur. Cette qualité dépend du Plan local d’urbanisme (PLU) et vous sera ou non confirmée par le certificat d’urbanisme de votre bien, qui précise ses droits et restrictions de propriété.

Mais à l’heure où le foncier disponible est de plus en plus recherché par les promoteurs, les terrains agricoles non encore constructibles font l’objet de plus en plus de transactions, les acquéreurs misant sur leur prochain changement de statut et sur la plus-value potentielle qu’ils feront ensuite sur leur revente.

terrain et gratte ciel

Discussion avec un promoteur

Il est aussi possible de réaliser vous-même une requête de modification ou de révision du PLU pour changer le zonage de votre terrain agricole à vendre et le rendre constructible, sous deux conditions principales :

  • Le terrain agricole ne doit pas ĂŞtre situĂ© dans une zone naturelle protĂ©gĂ©e, classĂ©e ou Ă  risques naturels (inondations, effondrements de terrain…) ;
  • Le projet doit prĂ©senter un rĂ©el intĂ©rĂŞt pour la commune.

 

 

Vendre un terrain agricole Ă  un promoteur : le rĂ©sumĂ©

Pourquoi est-il plus intéressant de vendre un terrain agricole que de le mettre en location ?

Il est beaucoup plus intéressant de vendre un terrain agricole plutôt que de le mettre en location pour de nombreuses raisons :

  • La gestion d’un bail pour un terrain agricole est assez complexe ;
  • La rentabilitĂ© de ce type de bail est très faible en raison des nombreuses taxes et impĂ´ts Ă  rĂ©gler ;
  • Un bail pour terrain agricole peut durer entre 9 Ă  25 ans ;
  • C’est le Tribunal des baux ruraux qui fixe le plafond des loyers d’un terrain agricole ;
  • Il est possible de bĂ©nĂ©ficier d’une plus-value assez consĂ©quente en vendant un terrain agricole; etc.

Terrain rural Ă  la montagne

Promoteur immobilier

Est-il bien plus avantageux de vendre un terrain agricole à un promoteur qu’à un particulier ?

Il est plus avantageux de vendre un terrain agricole à un promoteur qu’à un exploitant agricole. Les raisons sont multiples :

  • L’estimation du bien sera basĂ©e sur sa valeur constructible avec un promoteur, alors qu’elle sera basĂ©e uniquement sur la valeur du terrain en l’état avec un particulier ;
  • Dans certaines conditions, il est possible de demander un paiement en dation en vendant un terrain agricole Ă  un promoteur.

Comment vendre un terrain agricole Ă  un promoteur ?

Après accord sur le prix, place à la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente. Cela peut se faire devant le notaire ou tout simplement sous forme d’un acte sous-seing privé.

Une fois cette étape effectuée, il faut ensuite signaler cette cession auprès de la SAFER qui, notons-le, a un droit de préemption lors de l’achat ou de la vente d’un terrain agricole.

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