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Tout savoir sur le droit de préemption

bureau avec marteau de loi

Si vous souhaitez mettre en vente un de vos biens immobiliers, un droit de préemption s'applique peut-être. En quoi cela consiste ? Quelles sont les conséquences sur la vente de votre bien ? Nos réponses dans cet article.

Le droit de préemption : qu'est-ce que c'est ?

Dans le cadre d'une opération de vente d'un bien immobilier tel qu'une maison, un appartement, un terrain ou encore un immeuble voire un local commercial, le droit de préemption est un droit qui donne la possibilité à une personne d'en devenir acquéreur à la place de l'acheteur. En somme, lorsque vous mettez en vente un bien immobilier qui vous appartient, une personne autre que l'acheteur peut légalement devenir propriétaire du bien, il peut légalement en faire l'acquisition. En tant que vendeur, vous êtes même dans l'obligation de lui céder votre bien. 
Il existe plusieurs types de droit de préemption : 
  • le droit de préemption urbain
  • le droit de préemption portant sur les ZAD (zones d'aménagement différées)
  • le droit de préemption des collectivités publiques
  • le droit de préemption du locataire
Sachez que le droit de préemption urbain est l'un des cas de figure le plus fréquemment rencontrés selon lequel une ville peut acheter un bien mis en vente en lieu et place d'un acquéreur potentiel. C'est ainsi le cas dans de grandes villes comme Paris notamment où la municipalité dispose d'un droit de préemption urbain selon lequel elle dispose de la possibilité de devenir propriétaire d'un local commercial ou de tout autre type de bien immobilier à la place d'un acheteur. En tant que vendeur, vous percevrez le montant de la transaction selon les mêmes termes que ceux transmis à l'acheteur. 
Mais voyons plus en détail les trois types de droit de préemption.

Le droit de préemption du locataire

Avec le droit de préemption urbain, le droit de préemption du locataire est également le plus fréquemment  rencontré. Cela peut vous concerner si vous souhaitez mettre en vente un bien que vous louez. Vous avez tout à fait le droit de donner congé au locataire à l'issue du bail afin de mettre en vente votre bien mais, selon le droit de préemption du locataire, vous devez impérativement lui proposer en priorité d'en devenir l'acquéreur. Il s'agit d'une obligation légale inscrite dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 15). Libre au locataire de faire valoir ou non son droit de préemption sur la vente. 
Notez qu'il doit s'agit d'un logement loué vide au titre de la résidence principale du locataire. 

Les différents délais

Il existe différents délais de droit de préemption : 
  • le droit de préemption du locataire est de deux mois
  • le droit de préemption urbain est également de deux mois
  • le droit de préemption des collectivités publiques dans le cadre de la préservation d'un espace naturel est de trois mois

Le droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain donne donc la possibilité à une commune de se porter acquéreur d'un bien immobilier mis en vente. Ce droit est strictement encadré par l'article L211-1 du Code de l'urbanisme selon lequel les mairies "dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme" ont la possibilité d'exercer ce droit. 
Qu'est-ce qui justifie ce type de droit de préemption en particulier ? Dans la plupart des cas, les villes exercent leur droit de préemption urbain dans une logique d'intérêt public, afin notamment de préserver une zone d'activité commerciale, afin de les aménager comme elles l'entendent ou encore pour favoriser le développement de certaines activités précises. 
On parle dans ce cas d'un droit de préemption exercé dans le but de protéger ou de favoriser "un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité". 
Cela donne la possibilité à une mairie de devenir propriétaire d'un local commercial ou d'un fonds de commerce par exemple si elle estime qu'il est nécessaire de préserver une activité en particulier dans un secteur géographique précis, tel qu'un quartier. 

Le droit de préemption des ZAD et des collectivités publiques

Les ZAD - zones d'aménagement différées - sont des secteurs géographiques à l'échelle d'une collectivité locale qui n'ont pas encore été aménagés mais pour lesquelles un plan d'aménagement a été préparé. Cela signifie qu'un projet d'intérêt public y sera à terme construit : collège, hôpital, lycée, installations sportives. Si vous êtes propriétaire d'un bien se trouvant dans une ZAD et que vous le mettez en vente, la collectivité publique peut exercer son droit de préemption pendant une durée de six années.  
Quant au droit de préemption des collectivités publiques, il concerne l'achat d'un bien immobilier situé dans des espaces naturels qualifiés de sensibles. Le but étant de protéger la faune et la flore locale dans cette zone en particulier. Sachez que, généralement, ce type de droit de préemption revient au département dont dépend votre bien immobilier. 

Pour résumer

Qu'est-ce que le droit de préemption ?

Il s'agit d'un droit selon lequel une personne, une municipalité ou encore une collectivité publique peut devenir acquéreur d'un bien immobilier vous appartenant en lieu et place d'un acquéreur.

Quels sont les différents types de droit de préemption ? 

Il en existe quatre types :
  • le droit de préemption urbain
  • le droit de préemption du locataire
  • le droit de préemption des ZAD
  • le droit de préemption des collectivités publiques  

Quels sont les délais ?

  • le droit de préemption du locataire est de deux mois
  • le droit de préemption urbain est de deux mois
  • le droit de préemption des collectivités publiques est de trois mois
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