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Héritage d'un bien immobilier : les différentes étapes

maison en papier sur la pelouse

Indivision, acte de notoriété, frais de succession : les conditions pour hériter d'un bien immobilier sont nombreuses et parfois méconnues. Voici l'essentiel de ce qu'il faut savoir pour mener à bien cette opération.

Comment se déroule un héritage immobilier ?

Pour hériter d'un bien immobilier, les démarches sont les mêmes que pour n'importe quelle succession. À une exception près : dès que l'héritage comprend une maison ou un appartement, la liquidation doit obligatoirement être réalisée par un notaire. C'est en effet lui qui réalisera les différents actes légaux nécessaires. La liquidation d'un héritage se réalise en quatre étapes :

1. Rédaction de l'acte de notoriété

C'est le premier document qui détermine les personnes désignées pour recueillir la succession. Afin de l'établir, le notaire est amené à consulter les documents familiaux (livret de famille, jugement de divorce, testament, etc.), mais aussi le fichier central des dernières volontés.

2. Bilan du patrimoine

Il s'agit, la plupart du temps, d'un inventaire qui répertorie la totalité des biens du patrimoine du défunt et établit sa valeur.

3. Déclaration de succession

Ce document déposé au centre des impôts établit l'actif net taxable et ce qui est dû à chaque héritier. Il sert de base au calcul des droits de succession et doit être produit dans les 6 mois suivant le décès.

4. Partage des biens

C'est le moment pour les héritiers de choisir la façon dont ils souhaitent répartir les biens immobiliers, conformément à la part qui leur a été attribuée dans la déclaration de succession.

Bon à savoir

Un héritage dont la valeur brute est inférieure à 50 000 Euros (3 000 Euros pour les parents qui ne sont pas en ligne directe) ne nécessite pas de déclaration de succession. Ne perdez, pas de temps pour réaliser cette formalité. Au-delà de 6 mois, il faut s'acquitter de 0,2% d'intérêts mensuels sur le montant des droits de succession, assortis d'une pénalité de 10% au 13e mois suivant le décès.

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Les différents cas de figure d'un héritage immobilier

Lors de la répartition d'un ou de plusieurs biens immobiliers en héritage, il existe deux cas de figure : le démembrement de propriété ou l’indivision. Le démembrement de propriété ne peut avoir lieu que dans un seul cas, celui où l'héritage concerne le conjoint survivant et ses enfants. Dans ce cas le conjoint peut choisir de recueillir l'usufruit du bien, tandis que les enfants bénéficient, à parts égales, de la nue-propriété.

Lorsque le conjoint n'opte pas pour le démembrement, il obtient automatiquement un quart de la propriété du bien. Jusqu'au partage effectif, l'indivision devient alors la règle, comme dans tous les autres cas de figure :

Héritiers

Partage
Enfants issus d'un ou de plusieurs mariages Parts égales
Conjoint et deux parents du défunt 50% conjoint, 50% parents (à parts égales)
Conjoint et un parent du défunt 75% conjoint, 25% parent
Conjoint et enfants d'un autre mariage 25% conjoint, 75% enfants (à parts égales)
Frères, sœurs et autres parents hors ligne directe Parts égales

 

Comment gérer son héritage immobilier ?

Rester en indivision

Si les héritiers le souhaitent, l'indivision peut se prolonger au-delà de la succession proprement dite. Gérer un bien sous ce régime implique le respect de certaines règles légales. Chaque décision concernant la gestion du bien (location, travaux, entretien) doit obtenir l'assentiment des deux tiers des indivisaires. Chaque héritier peut quitter l'indivision à tout moment, en manifestant sa volonté et en vendant sa quote-part. Dans ce cas, les autres indivisaires ont la priorité pour l'achat.

Transformer son héritage en SCI familiale

Pour réduire les contraintes, les indivisaires peuvent rédiger une convention d'indivision auprès d'un notaire. Ce document fixe les règles de l'indivision, les droits de chaque indivisaire et une limite de durée (cinq ans maximum). L'autre solution reste la Société Civile Immobilière ou SCI, dispositif qui permet – entre autres – de désigner un gestionnaire, de diviser le bien en parts et de ne plus être soumis à la règle des deux-tiers. Les propriétaires indivis deviennent alors associés au sein de la SCI familiale et peuvent transmettre leurs parts à leur descendance.

Vendre un bien immobilier reçu en héritage

Pour vendre une maison, un appartement, ou un terrain acquis en héritage, la règle change : tous les héritiers doivent être d'accord. Dans ce cas, le bénéfice de la vente se partage entre les indivisaires au prorata de leur quote-part. La transaction est alors soumise à l'impôt sur la plus-value immobilière. Concernant un bien immobilier issu d'un héritage, c'est la valeur vénale qui est retenue telle qu'établie dans la déclaration de succession. Elle pourra, le cas échéant, être majorée des frais liés à la succession.

Bon à savoir

Il peut être tentant de sous-évaluer la valeur vénale d'un bien immobilier pour réduire les frais de succession. Mieux vaut toutefois fixer le juste prix, car, en cas de revente, la plus-value taxée sera d'autant plus élevée.

Héritage d'un bien immobilier : ce qu'il faut retenir

Comment réaliser un héritage immobilier ?

Les démarches doivent obligatoirement être réalisées par un notaire. Prenez rendez-vous avec lui dans les quinze jours suivant le décès.

En combien de temps puis-je hériter ?

La déclaration de succession, qui fixe la part due à chaque héritier, doit être établie dans les 6 mois suivant le décès. À partir de ce moment, tous les héritiers sont officiellement propriétaires du bien en indivision.

Quelles solutions pour gérer son bien immobilier en héritage ?

Les héritiers d'une maison ou d'un appartement peuvent, à l'issue du processus de succession, choisir de rester en indivision pour gérer le bien. Ils peuvent, pour cela, rédiger une convention d'indivision. Ils peuvent également sortir du régime en créant une SCI familiale.

Peut-on vendre un héritage immobilier ?

Oui, mais dans le cas d'une succession à plusieurs, il faut l'accord de tous les propriétaires indivis du bien immobilier. La valeur vénale du bien fixée lors de la déclaration de succession a aussi son importance puisqu'elle détermine le montant de la plus-value immobilière réalisée.

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