Dation en paiement dans l’immobilier : définition

La dation en paiement : qu’est-ce que c’est ?

À l’origine, la dation était une solution utilisée pour payer les taxes. Pour s’acquitter de leurs impôts ou des droits de succession, les contribuables cédaient des biens (œuvres d’art, biens fonciers, etc.) à l’État en échange des montants exigés par celui-ci.

Aujourd’hui, bien que cette notion appartienne toujours au droit fiscal, la dation en paiement est surtout utilisée dans le domaine de l’immobilier.

Dans le cas où vous souhaitez vendre votre terrain à un promoteur immobilier, ce dernier peut vous proposer un contrat de paiement en dation pour l’acquisition de votre bien. En d’autres termes, il va s’acquitter du prix de vente de votre terrain en vous offrant un appartement ou un pavillon, une fois son projet terminé.

Comment se déroule la dation en paiement ?

La dation en paiement peut être réalisée de deux manières, en fonction du terrain que vous souhaitez céder au promoteur immobilier.

Cession de l’intégralité du terrain

Dans le cas où vous prévoyez de vendre l’intégralité de votre terrain, l’ensemble ou une partie de celui-ci va accueillir le projet immobilier du promoteur. Une fois le projet terminé, vous percevez une fraction du prix de vente de votre terrain en argent et le reste en logement (appartement ou pavillon).

Cession d’une fraction indivise du terrain

Bien moins courante que la cession intégrale, la vente d’une fraction indivise de votre terrain vous permet de conserver la propriété d’une partie de votre bien, tout en faisant l’acquisition d’un logement dans la partie cédée au promoteur. Vous devenez donc copropriétaire indivis du lotissement.

Les avantages du paiement en dation

Que ce soit pour vous ou pour le promoteur immobilier, le paiement en dation offre un certain nombre d’avantages non négligeables.

Le principal avantage de la dation en paiement pour le promoteur immobilier

Pour le promoteur, une dation immobilière offre un avantage indéniable en matière de trésorerie. En effet, grâce à ce mode de paiement, il peut convertir une certaine somme en biens immobiliers et éviter l’emprunt de ce montant à l’établissement financier soutenant son projet immobilier.

Les avantages du contrat de dation pour le vendeur du terrain

Si vous acceptez le contrat de dation en paiement proposé par le promoteur immobilier, vous pouvez bénéficier de nombreux avantages tels que :

• la conservation de votre cadre de vie en logeant sur le terrain que vous projetez de vendre ;
• la construction d’un logement neuf à moindre coût ;
• la possibilité de se dégager de la responsabilité technique et financière des travaux de construction, dans la mesure où la dation est uniquement effective après la livraison du logement neuf par le promoteur.

Les inconvénients de la dation en paiement

La dation en paiement comporte aussi bien des avantages que des inconvénients, notamment pour le vendeur. Dans le cas où vous vous apprêtez à conclure un contrat de dation immobilier, sachez que ce dernier comprend quelques risques que vous devez connaître :

• Risques d’annulation du projet immobilier pour diverses raisons : faillite du promoteur, etc.
• Risques d’importants retards sur la réalisation du projet
• Risques de dépenses conséquentes liées entre autres au paiement d’un loyer, pendant la réalisation du projet. Ce problème peut vous concerner si vous logez sur le terrain que vous projetez de vendre.
• Risques financiers non négligeables, si votre terrain comprend un logement locatif. En effet, le versement des loyers s’arrête, une fois que le projet immobilier du promoteur est lancé
• Risques de se faire livrer un bien immobilier très différent de celui prévu initialement. Sachez que la promesse de vente de votre terrain intervient bien avant le permis de construction et l’établissement des plans.
• Risques de malfaçons au niveau du logement neuf
• Risques d’être soumis à des procédures extrêmement complexes. En effet, votre maîtrise du projet de construction est particulièrement limitée. Pourtant, le contrat de dation vous amène généralement à faire face à plusieurs acteurs possédant des impératifs et des exigences très différents : notaire, voisins, etc. Risques d’être soumis à la taxe sur les plus-values immobilières. De manière générale, les promoteurs proposent une remise de l’ordre de 7 à 8 % sur le prix des logements. Cette remise vous permet de bénéficier d’un paiement en argent plus important ou d’un logement plus spacieux à un prix plus ou moins réduit. Néanmoins, si elle excède 8 %, l’administration fiscale peut vous imposer le paiement de la taxe sur les plus-values.

Comment limiter les risques relatifs à la dation en paiement ?

Si la dation en paiement comprend de nombreux inconvénients pour le vendeur de terrain, il est possible de limiter les risques en prenant quelques mesures :

• Inscrire une obligation d’achèvement des travaux de construction ou un remboursement du prix du terrain pour prévenir les problèmes liés à l’abandon du projet.
• Opter pour une indemnité de vacance locative pour limiter les pertes relatives à l’arrêt de versement des loyers.
• Mettre en place une notice descriptive du bien pour éviter les grandes différences entre la construction initialement prévue et le bien livré.
• Imposer des garanties contre les malfaçons pour obliger le promoteur à procéder à des travaux de rectification en cas de défauts de construction.
• Négocier le logement à livrer à un prix raisonnable pour éviter les taxes sur les plus-values et un redressement fiscal.

Vendre son terrain à un promoteur immobilier : les avantages

Que ce soit une transaction classique ou un paiement en dation, la vente d’un terrain à un promoteur immobilier peut être très avantageuse. Elle vous permet de :

• bénéficier d’un prix d’environ 30 % supérieur à celui d’un particulier ;
• réduire les dépenses liées aux frais d’agence ;
• obtenir un abattement de l’ordre de 70 à 85 % dans les zones tendues.