Fiscalité sur la vente d'un terrain : le guide

Vente d’un terrain : la taxation de la plus-value

Qu’il soit constructible ou non, si vous vendez un terrain plus cher que vous ne l’avez acquis, vous réalisez ce que l’on appelle une plus-value immobilière. Il s’agit, plus précisément, de la différence entre le prix de cession (indiqué sur l’acte de vente authentique) et le prix d’acquisition (ou valeur vénale).

Il faut savoir que ces gains sont, depuis le 1er septembre 2014, soumis à une taxation en deux parties :

• un impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19%
• des prélèvements sociaux, dont le taux s’élève à 17,2 % depuis le 1er janvier 2018

Bon à savoir :
Votre terrain est récemment passé en zone constructible (après le 13 janvier 2020). S’il fait l’objet d’une première vente, une taxe nationale de l’ordre de 5% à 10% de la plus value s’applique également. Selon la commune sur laquelle votre terrain est situé, vous pourrez en outre être assujetti à une taxe forfaitaire communale.

 

L’impôt sur le revenu après la vente d’un terrain

 

Après la vente d’un terrain, vous serez amené à intégrer les revenus issus de la transaction dans vos revenus. La plus-value est en effet imposable à un taux forfaitaire de 19%.

Toutefois, vous pouvez bénéficier d’abattement pour la durée de détention de votre terrain, réduisant progressivement le montant de plus-value imposable.

• vous possédez votre terrain depuis au moins 6 ans : vous bénéficiez d’un abattement de 6% jusqu'à la 21e année
• la 22e année révolue, vous bénéficiez d’un abattement de 4%
• vous possédez votre terrain depuis plus de 22 ans : vous êtes exonéré d’impôts sur la plus-value

Les prélèvements sociaux consécutifs à la vente d’un terrain

 

Après la vente d’un terrain, l’administration fiscale appliquera à la plus-value réalisée des prélèvements sociaux.

Mais encore une fois, des abattements peuvent être consentis :

• vous possédez votre terrain depuis au moins 6 ans ? Jusqu’à la 21e année, vous bénéficiez de 1,65% d’abattement par année de détention
• la 22e année de détention, vous bénéficiez d’un abattement de 1,6%
• si vous possédez votre terrain depuis plus de 22 ans, vous bénéficiez d’un taux d’abattement de 9%
• au-delà de 30 ans, la plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’un terrain n’entraîne plus de prélèvements sociaux

L’abattement exceptionnel dans les zones tendues

 

Si votre terrain à bâtir est situé en zone tendue (A et A bis), et que vous le vendez à un promoteur immobilier en vue d'un projet de construction, vous bénéficiez, en plus des abattements pour durée de détention et sous conditions, d’un abattement sur la plus-value imposable de :

• 70 % pour l'abattement de droit commun ;
• 85 % si le projet de construction comporte au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires.

Le calcul des prélèvements sociaux dus dans le cadre de la vente avec plus-value s’opère également en prenant compte de cet abattement exceptionnel.

Attention, cet abattement est applicable si la promesse de vente est signée avant le 31 décembre 2020, et si la vente définitive est effectuée au plus tard le 31 décembre 2022.

Cette mesure, introduite par la loi de finance rectificative de 2017, visait à favoriser la cession de terrains à bâtir dans les zones où la demande de logement est forte.

Vente d’un terrain nu devenu constructible : la taxe nationale applicable

Vous possédez un terrain non constructible devenu constructible après le 13 janvier 2010 et vous souhaitez le vendre pour la première fois ? La taxe nationale sur les cessions de terrains nus devenus constructibles s’applique.

Elle est due aussi bien par les personnes physiques (particulier, agriculteur, artisan... ) que par les personnes morales (SCI, société de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial, société immobilière de copropriété), en plus de l’impôt sur les plus-values, au-delà même de 30 ans de détention du terrain.

Elle concerne les terrains nus à bâtir, mais également les terrains comprenant une construction inadéquate à l’habitation ou autre, un bâtiment en ruine, une construction frappée d'un arrêté de péril...

Bon à savoir :
Si vous vendez un terrain devenu constructible suite à un changement de classement, mais que vous l’aviez acheté auparavant, ou si vous l’avez reçu en héritage (par donation ou suite à un décès), vous n’avez pas à vous acquitter de cette taxe.

>> Plus-value immobilière et succession : tout ce qu'il faut savoir

Les terrains sortant du champ d’application de la taxe nationale sur les cessions de terrains nus devenus constructibles

Si vous possédez un terrain, vous ne serez pas soumis à cette taxe si :

• il a fait l’objet d’une procédure d’expropriation et qu’il a été déclaré d’utilité publique
• il a été cédé pour moins de 15.000 euros
• il a été cédé pour moins de 10 fois le prix d’acquisition
• il a été classé comme constructible avant le 13 janvier 2010

Comment la taxe nationale sur les cessions de terrains nus devenus constructibles est-elle calculée ?

C’est le montant de la plus-value réalisée lors de la vente du terrain qui détermine le montant de la taxe due. Au-delà de la 8e année à compter de la date à laquelle le terrain est devenu constructible, un abattement de 10 % par an est valable.

Son taux est progressif : plus la plus-value est importante, plus la taxe le sera également. Il est fixé à :

• 5 % de la plus-value, si cette dernière représente entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition
• 10 % de la plus-value, quand elle va au-delà de 30 fois le prix d'acquisition

Bon à savoir :
Si vous vendez pour la première fois des terrains agricoles rendus constructibles après le 13 janvier 2010, cette mesure fiscale vous concerne.

Cession à titre onéreux d’un terrain nu devenu constructible : la taxe communale forfaitaire applicable

Si vous vendez un terrain nu devenu constructible du fait de son classement en zone urbaine ou à urbaniser, vous serez peut-être redevable d’une taxe forfaitaire instaurée par votre commune.

Quelques exceptions existent. Cette taxe ne pourra pas s’appliquer si vous vendez un terrain :

• soumis à une procédure d’expropriation et déclaré d’utilité publique
• dont le classement en zone urbaine, à urbaniser ou constructible est intervenu avant le 13 janvier 2010
• vendu pour moins de 15.000 euros
• constituant des dépendances immédiates et nécessaires de votre habitation principale au moment de la vente

Cette taxe représente 10% de la plus-value réalisée à l’occasion de la vente.

Quelle fiscalité applicable à la vente d’un terrain divisé ?

Vous vendez une partie de votre terrain (constructible ou non), suite à une division parcellaire ? Quelle est la fiscalité qui s’y raccroche ?

Même si une partie du terrain divisé abrite votre résidence principale, la plus-value réalisée dans le cadre de la cession des autres parties sera soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

En effet, l'exonération de l’impôt sur la plus-value, prévue en cas de vente d’une résidence principale, ne peut pas s’appliquer à la cession de parcelles à bâtir issues d’une division.

>> La division d'un terrain déjà bâti/construit