Loi Pinel à Nice : investissez sur la côte d’Azur

Nexity Nice

Investir à Nice grâce à la Loi Pinel

Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf à Nice avec Nexity ! Profitez du dispositif Pinel à Nice pour acheter un logement et le louer dans un quartier dynamique. Nexity vous propose de découvrir en détail le dispositif Pinel à Nice.

 

Investir avec la loi Pinel à Nice

Nice est la 5e des plus grandes villes françaises avec près de 245 000 habitants, la métropole niçoise regroupant même 540 000 Azuréens. En achetant un ou deux logements éligibles à la loi Pinel pour les louer, vous bénéficierez d’une baisse significative de vos impôts sur le revenu durant plusieurs années.

 

Les grandes lignes du dispositif Pinel à Nice

Sous réserve d’une mise en location comprise entre 6 et 12 ans, le dispositif Pinel à Nice permet à tout acheteur d’un bien immobilier neuf ou totalement rénové de réduire jusqu’à 6000 € par an ses impôts sur le revenu. Dans la meilleure des configurations, en investissant au moins 300 000 € dans un ou deux logements neufs, vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 €.

Les ressources de vos locataires niçois, le montant moyen du loyer au mètre carré et un bien répondant à toutes les exigences du neuf conditionnent l’éligibilité au dispositif Pinel. Associée à la zone A, vous pouvez investir à Nice jusqu’en 2021. Cette zonation “A”  implique un loyer plafonné sur la base de 12,59 € /m2 (plafond 2018) que multiplie un coefficient dépendant de la surface totale pondérée (voir plus bas).

Quelles conditions pour être éligible au dispositif Pinel à Nice ?

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel à Nice.

 

Pour un logement ancien ou un local commercial que l’on souhaite transformer, une réhabilitation est nécessaire. Le bien doit être déclaré indécent par un expert habilité pour ensuite mettre en oeuvre les travaux nécessaires qui le hisseront aux mêmes exigences de performances et de décence d’un bien neuf. Se concentrer sur l’ancien peut s’avérer un véritable casse-tête onéreux et allonger les délais de livraison. Or, après 2021, rien ne garantit la reconduction du dispositif Pinel à Nice.

 

Acheter par le biais d’un programme immobilier neuf assure une livraison sans mauvaises surprises quant aux exigences et aux délais de construction, et garantit notamment la basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”) et tout autre exigence technique ou de décence imposée par le dispositif Pinel à Nice si le bien est annoncé comme compatible à ce dispositif.

 

Neuf ou réhabilité, l’éligibilité du bien acheté, dans tous les cas, est conditionné par :

 

La date de la fin des travaux : la construction du logement doit être terminée dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier (ou 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire). Vous pouvez donc commencer vos investissements dès aujourd’hui sur un projet immobilier pour lequel aucune pierre n’a encore été posée, mais dont la date d’achèvement est compatible avec les impératifs du dispositif Pinel à Nice (2021).

 

Le prix du logement : le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 € pour un ou deux logements. Rien ne vous interdit également d’acheter plus grand et plus cher, par exemple à proximité du centre de Nice, ou miser sur un logement de haut standing, mais le calcul se fera sur ces seuls plafonds.

 

La durée de la location : elle doit s’effectuer sur une période de 6, 9, ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs en tant que résidence principale. Il ne faut ni sortir du dispositif avant la période d’engagement ni permettre une période de vacance significative sous peine de rembourser au Trésor Public toutes les réductions d’impôts que vous avez acquises depuis votre entrée dans le dispositif Pinel.

 

Le type de location : le contrat d’un logement Pinel est celui d’un logement vide.


 

Quels sont les bénéfices d’un investissement Pinel à Nice ?

L’avantage principal du dispositif consiste en une réduction des impôts sur le revenu : vous devez donc être fiscalement domicilié en France mais aussi payer un minimum d’impôts pour en profiter pleinement. La réduction d’impôts pour le propriétaire d’un logement Pinel à Nice dépend aussi de la durée de la location sur laquelle vous vous engagez dès le départ. Plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction totale est importante, soit :

 

Une réduction d’impôt de 12% pour une location de 6 ans (2% par an).

Une réduction d’impôt de 18% pour une location de 9 ans (idem).

Une réduction d’impôt de 21% pour une location de 12 ans (2% pendant 9 ans, et 1% pendant 3 ans).

 

Ainsi, votre réduction d’impôt cumulée sur 12 années avec un investissement initial d’au moins 300 000 € pourra atteindre 63 000 € : 6000 € par an les 9 premières années, 3000 € les trois dernières années. En ajoutant 144 mois de loyer, une partie de votre investissement sera couvert à la fin du dispositif (et/ou compensera les différences de prix et la TVA par rapport à l’ancien ou les différences de standing).

 

Autre exemple : si les impôts de votre foyer fiscal se rapprochent de 3500 / 4000 €, il vaut mieux orienter son investissement sur des T2 autour de 180 000 € à Nice pour effacer annuellement tout ou une grande partie de ces impôts. N‘oubliez pas de tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma).

 

Si vous n’êtes pas décidé sur la durée de la location, une ou deux périodes de renouvellement de 3 ans sont possibles. Dès lors, il vaut donc mieux opter pour la durée initiale minimale de 6 ans quitte à vous ré-engager pour une ou deux périodes successives de trois ans chacune. De plus une vacance de location prolongée (en général 12 mois moyennant justificatifs) peut entraîner la remise en cause de vos avantages fiscaux.

 

Quels locataires pour un bien “Pinel” à Nice ?

Votre locataire niçois doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds Pinel sont les suivants :

 

Personne seule : 37 508 €

Couple : 56 058 €

Couple + une personne à charge : 67 386 €

Couple + 2 personnes à charge : 80 716 €

Couple + 3 personnes à charge : 95 553 €

Couple + 4 personnes à charge : 107 527 €

Majoration par personne au-delà de quatre : +11 981 €


 

Le revenu médian d’un foyer fiscal niçois est inférieur à 19 000 € annuels et la très large majorité des foyers fiscaux , avec des revenus moyens à peine supérieurs à 2000 €, répondent aux critères définis ci-dessus malgré de très fortes disparités entre bas et haut revenus.

La population niçoise se distingue par son taux important de célibataires (50% de la population niçoise a moins de 34 ans), de couples sans enfants et de plus de 65 ans (>21% qui tendra vers 30% d’ici 2030). Vous pourrez donc facilement trouver un locataire répondant aux exigences du dispositif Pinel à Nice.

 

Bon à savoir

 

Si vous louez votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier à Nice pour plusieurs années, celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer !

 

Chez Nexity, en plus d’une offre diversifiée d’appartements Pinel à Nice, nous vous proposons de gérer directement la location votre bien au travers de l’une de nos deux agences niçoises pour vous assurer chaque mois le versement de 100% des loyers et des charges locatives, sans délai, tant que le locataire est en place, et même en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer.

Comment estimer le loyer d’un logement Pinel à Nice :

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’une location Pinel à Nice prend en compte la surface habitable augmentée des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) jusqu’à 8 m2, le tout en référence à l’indice de 12,59 € le mètre carré pour un bail signé en 2018 à Nice.

 

On applique alors à cette somme un coefficient multiplicateur dépendant de la surface compris entre 0,75 et 1,2 :

1,2 si la surface est inférieure à 38 m²

0,7 + (19/ surface habitable) si la surface est supérieure à 38 m²

 

Par exemple, un T2 niçois de 40 m2 doté d’une terrasse de 6 m2 et d’une cave de 4 m2 se basera sur une surface pondérée de 45 m2 (40+10/2), soit 566,55 € (45 X 12,59 €). Le coefficient multiplicateur sera égal à  0,7+19/45=1,12. Vous pourrez donc louer cet appartement à Nice pour 635,80 € / mois au maximum.

Où trouver un logement Pinel à Nice ?

 

Avec ses 300 jours de soleil par an, la proximité de la mer et des Alpes du Sud, Nice attire beaucoup de monde. Les programmes immobiliers neufs à Nice sont en train de se développer un peu partout : le quartier d’affaires Grand Arenas près de l'aéroport, Nice Méridia, Sang Neuf  et Saint Jean d'Angély, près de l’université, l’éco quartier Le Ray tout au nord, près de l’ancien stade de football etc.

 

Dans la plupart des secteurs de Nice, l’immobilier neuf dépasse majoritairement les 4000 €, voire les 5000 €/m2 et beaucoup plus : votre investissement devra être étudié avec le plus grand soin dans le cadre de la loi Pinel.

Par exemple, à proximité du centre ville grâce notamment au tramway, les prix peuvent rapidement grimper jusqu’à 5500 € au m2. L’avantage Pinel peut être alors surtout une bonne occasion pour réduire la facture de votre futur logement surtout grâce à la réduction d’impôt compte-tenu du plafonnement du loyer. Le programme Nexity  L’Aparté propose ainsi des appartements compatibles à tous les profils de locataires, avec des studios jusqu’aux T4, avec duplex,  jardin.

 

L’est niçois demeure toutefois encore abordable et toutes les commodités et infrastructures publiques ou commerciales permettent de toucher une clientèle urbaine. C’est dans ces secteurs que vous trouverez des logements éligibles Pinel attractifs en terme de rentabilité locative. Nexity y a développé notamment Château Saint Pierre, avec des appartements de 2 à 4 pièces à moins de 2 500 € le m2.

 

Les rives du Var sont à surveiller dans les années qui viennent : des milliers de logements sont programmés pour offrir notamment des hébergements aux futures zones commerciales, sportives et la technopôle de l’éco-vallée de la plaine du Var  (cf Nice Méridia 2500 logements). Un secteur à suivre en fonction de la mise en production des logements neufs.


Si vous êtes décidé à investir et profiter de la loi Pinel à Nice, il ne tient qu’à vous de choisir celui qui correspond le mieux à vos projets et vos objectifs. Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus sur nos programmes en cours ou en prévision à Nice et sa région.

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