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Investir à Metz grâce à la loi Pinel

Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf à Metz avec Nexity ! Profitez de la loi Pinel à Metz pour acheter un logement et le louer dans cette ville dynamique et en plein renouveau. Découvrez ici en détail le dispositif Pinel à Metz et profitez d’une solution personnalisée avec Nexity en Moselle !

Investir avec la loi Pinel à Metz et ses environs

Metz et son agglomération concentrent actuellement près de 120 000 habitants. Un plan ambitieux de construction de logements neufs et de rénovation des vieux quartiers a été engagé par la métropole messine pour répondre à la fois à la demande en terme d’habitat mais aussi en terme de qualité de vie. De nombreuses opportunités sortent ou vont sortir de terre très prochainement. Aussi, le moment est on ne peut plus propice d’investir dans l’immobilier à Metz, notamment dans le neuf en achetant un ou plusieurs logements éligibles à la loi Pinel à Metz pour les louer. Vous profiterez de revenus locatifs réguliers tout en bénéficiant d’une baisse significative de vos impôts sur le revenu durant plusieurs années.

Les grandes lignes pour investir à Metz grâce à la loi Pinel

Le dispositif Pinel à Metz permet à tout acheteur d’un bien immobilier neuf ou rénové de réduire, voire d’annuler, ses impôts sur le revenu dans le cadre d’un investissement locatif à Metz pour 6, 9 ou 12 ans.
Chaque année, 2% de votre investissement (incluant le prix du logement et les frais annexes tels que la TVA ou les frais de notaires) peuvent être ainsi défiscalisés. Cette réduction est conditionnée par plusieurs impératifs associés à la zone B1 du dispositif Pinel à laquelle Metz est associée :

  • Un bien répondant à toutes les exigences du neuf.
  • Des ressources plafonnées de vos futurs locataires messins en fonction de la composition du foyer fiscal (voir détails plus bas).
  • Un plafonnement du montant de votre location à Metz en fonction de sa superficie (voir détails plus bas).  

Quelles conditions pour être éligible au dispositif Pinel à Metz ?

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel à Metz.
  • Un logement ancien ou un local professionnel transformé en appartement ne doit répondre au maximum qu’à 11 des 15 critères de décence et à la moitié des 12 critères de performances définis par l’administration. La réhabilitation a pour objectif de corriger ces critères après travaux et obtenir le label Bâtiment Basse Consommation ou Haute Performance Energétique. Ainsi, acheter un appartement pour le rendre éligible Pinel s’avère quelque peu compliqué, surtout si vous ne vivez pas en Moselle pour organiser et surveiller ou diriger les travaux.

 

  • Pour un programme immobilier neuf, les délais de livraison sont assurés par les promoteurs. Ces derniers garantissent un bâtiment répondant aux exigences de basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”), et la compatibilité au dispositif Pinel à Metz si celui-ci est associé à l’annonce.

Quoiqu’il en soit, une fois le bien techniquement éligible, d’autres impératifs relatifs à la location  conditionnent la défiscalisation Pinel :

  • La location doit intervenir au maximum 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire ou suivant la déclaration d’ouverture de chantier. La date d’achèvement ne devra pas dépasser celle actuellement autorisée par le dispositif Pinel, soit décembre 2020 (rien ne garantit qu’il sera reconduit après cette date).
  • La location doit s’effectuer sur une période de 6, 9 ou 12 ans comme résidence principale et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs. Ces durées sont à respecter au plus près et ne pas être entrecoupées de périodes de vacances significatives au risque de devoir rembourser toutes les réductions d’impôts accordées! Même punition si vous sortez du dispositif avant la période d’engagement (sauf cas particulier: invalidité, décès d’un conjoint, licenciement par exemple).
  • Le bien ne doit pas être meublé, les conditions de location se basant donc sur celles d’un bien nu (bail de 3 ans, 3 mois de préavis pour le locataire, dépôt de garantie d’un mois, etc.).

Quels sont les bénéfices d’un investissement Pinel à Metz ?

Pour tout propriétaire d’un logement Pinel, une réduction d’impôts sur le revenu est calculée en fonction de la période de location sur laquelle vous vous engagez dès le départ. Celle-ci est au minimum de 6 ans renouvelables par période trois ans. Plus elle est étalée dans le temps, plus la réduction cumulée est donc importante. Trois formules sont ainsi possibles :

  • Une réduction d’impôts équivalent à 12% de votre investissement pour une location de 6 ans, à raison de 2% par an.
  • Une réduction d’impôts de 18% pour une location de 9 ans (9 fois 2%).
  • Une réduction d’impôts de 21% pour une location de 12 ans (9 ans à 2% + 3 ans à 1%).


Les réductions d’impôts seront calculées sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 €. Rien n’interdit d’acheter plus grand et / ou plus cher au mètre carré, mais le calcul se fera sur ces seuls plafonds.
Ainsi, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années avec un investissement initial d’au moins 300 000 € (plafond Pinel) atteindra théoriquement 6000 € pour chacune des neuf premières années puis 3000 € les trois dernières années, soit 63 000€ au total !
Il faut donc être fiscalement domicilié en France mais aussi payer suffisamment d’impôts pour bénéficier pleinement de la défiscalisation : si vous payez 2000 € d’impôts sur le revenu et que le dispositif Pinel à Metz donne droit à 3000 €, le fisc effacera juste ces 2000€ sans vous créditer de 1000 € supplémentaires. En revanche, si vous prévoyez une stagnation de vos impôts annuels aux environs de 3000 €, choisir un T2 à Metz ou dans une ville voisine autour de 150 000 € TTC suffira pour effacer annuellement la totalité ou presque de ces impôts.
Il faut également prendre en compte le plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000  € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma), car en cas de dépassement, le Trésor Public ne vous remboursera pas la différence.
 
Il s’agira donc de bien adapter votre investissement Pinel à Metz en fonction de votre situation fiscale et de vos autres investissements durant toute la période “Pinel” envisagée.
 

Quels locataires pour un bien “Pinel” à Metz ?

Votre locataire messin doit être âgé d’au moins 18 ans. Pour un bail conclu en 2018, il doit aussi déclarer des revenus inférieurs aux plafonds suivants (sur la base des revenus fiscaux) en fonction de la composition de son foyer  :

  • Personne seule : 30 572  €
  • Couple : 40 826  €
  • Couple + une personne à charge : 49 097  €
  • Couple + 2 personnes à charge : 59 270  €
  • Couple + 3 personnes à charge : 69 725  €
  • Couple + 4 personnes à charge : 78 579  €
  • Majoration par personne au-delà de quatre : + 8 766  €

 

 

 

Ces plafonds sont légèrement augmentés chaque année, et il n’y a pas lieu d’y voir un frein conséquent : plus de la moitié des foyers messins ne sont pas imposables, et la très large majorité des foyers qui le sont ont des revenus bien inférieurs aux plafonds imposés par la zone Pinel B1 (moins de 23 k€ en moyenne par foyer fiscal, 18 k€ de revenus médians). La mise en location d’un logement neuf à un prix à peine supérieur au marché ancien constitue également une source d’attractivité certaine. 
Enfin, sachez qu’il est parfaitement possible de louer à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier à Metz pour plusieurs années, à condition que celui-ci ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.

Comment calculer le loyer Pinel à Metz ?
Pour calculer le loyer mensuel maximal (hors-charges) d’une location Pinel à Metz, on multiplie d’abord :
  • la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) plafonnée à 8 m2
  • un indice de 10,15 euros au mètre carré pour un bail signé en 2018.
On applique ensuite au résultat obtenu un coefficient multiplicateur dépendant de la surface  :
  • 1,2 si la surface est inférieure à 38 m².
  • 0,7 + (19 / surface habitable) si la surface est supérieure à 38m².
En pratique ce coefficient ne peut donc pas dépasser 1,2, et ne descendra que rarement au-dessous de 0,86 (par exemple pour une maison ou un appartement de 120 m²).

Deux exemples :

Un T2 messin de 48 m2 doté d’une terrasse de 8 m2 et d’une cave de 4 m2 - soit 12 m2 de surface annexe - équivaudra à une surface pondérée de 54 m2 (48+12/2). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/54=1,05 : vous pourrez donc louer cet appartement à Metz 576 € / mois au maximum (54x1,05x10,15). Pour un T1 de 25 m2, le coefficient de 1,2 permet de proposer un loyer maximum plus cher au mètre carré, soit une location plafonnée à 304,50 € / mois (25x10,15x1,2).

Où trouver et à qui louer un logement Pinel à Metz ?

La zone Pinel B1 concerne Metz et ses communes périphériques de Montigny-Les-Metz au Sud et de Woippy au Nord, ainsi que celle de Marly plus au Sud. Le plan d’aménagement de la commune de Metz a prévu la construction ou la réhabilitation de plusieurs milliers de logements neufs parmi lesquels plusieurs centaines viennent de sortir de terre. L’accent a été mis sur un axe globalement Nord-Sud : 

  • Le Grand Projet Urbain de Metz Nord
  •  La Caserne Desvallières
  • La ZAC du Sansonnet au nord de la Moselle
  • La Manufacture et Bon Secours entre cette dernière et la voie ferrée
  • Le Quartier de l'Amphithéâtre juste derrière la célèbre gare de Metz
  • L'écoquartier des Coteaux de la Seille, à quelques encablures plus au Sud, au nom de l’affluent de la Moselle qui le délimite à l’Ouest

Mais des constructions neuves éligibles Pinel se répartissent un peu partout dans la ville, notamment à l’Ouest de la ville sur les hauteurs du plateau (Borny) ou encore dans la vallée de la Cheneau.
C’est une offre diversifiée de logements, allant du simple studio jusqu’à la maison avec jardin, qui alimentent régulièrement le marché messin des biens “Pinel”. Leurs prix sont attractifs et il n’est pas rare de trouver des logements éligibles Pinel à moins de 3000 € le mètre carré pour les plus grands (par exemple, notre programme exclusif Nexity Cocoon 2 dans le quartier Borny, en proposant des maisons T4 éligibles Pinel de 80 m² à moins de 220,5 k€ TTC). 

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Dans ces conditions, nul besoin de payer énormément d’impôts pour bénéficier au maximum des avantages d’un investissement Pinel à Metz, car en investissant dans un T1, voire même un T2 à moins de 140 000 €, vous profiterez de tous les avantages de la défiscalisation.
Quels que soient votre budget et la nature de votre projet pendant et après la période “Pinel”, vous trouverez chez Nexity une formule adaptée aux profils de locataire que vous recherchez : étudiants (plus de 22 000 répartis), jeunes actifs, pour lesquels un T1 ou un T2 sont particulièrement adaptés, couples avec ou sans enfants (T2, T3), etc.
Pour terminer, sachez qu’en nous confiant la gestion locative de votre investissement Pinel à Metz, vous profiterez :

  • d’un versement assuré de 100% des loyers et des charges locatives mensuelles, sans délai, tant que le locataire est en place, et même en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer, 
  • d’une mise en location facilitée par la visibilité et le sérieux d’un acteur reconnu de l’immobilier.
     

Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus sur nos programmes Pinel et nos offres de gestion locative !

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