Rendre un terrain constructible : comment faire ?

Comment vérifier la constructibilité de votre terrain?

Avant toutes démarches, il est nécessaire de vous renseigner sur l’actuel statut de constructibilité de votre terrain.

Pour cela, il vous faut consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU), disponible en mairie, voire sur le site internet de la ville dans laquelle est situé votre terrain. Vous pouvez, en plus, demander un certificat d’urbanisme opérationnel auprès du service urbanisme de la commune concernée.

Ces deux documents vous informent sur :

• le zonage de la commune. Vous pourrez donc vérifier si votre terrain est situé dans une zone à urbaniser (susceptible de devenir constructible par modification du PLU), une zone agricole (idem), une zone naturelle ou encore une zone à risques naturels (inondations, effondrements de terrain…).
• les conditions de viabilisation de votre terrain (vous pourrez ainsi estimer la faisabilité et les éventuels coûts relatifs au raccordement de votre terrain à la voirie ainsi qu’aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphonie, d’assainissement)...
• les capacités de votre terrain à accueillir une construction neuve : selon la nature du sol, la mairie peut émettre des réserves

 

S’il s’avère que votre terrain est non constructible, soit parce qu’il est en contradiction avec la réglementation juridique du PLU, soit parce qu’il ne répond pas aux critères techniques (possibilité de viabilisation), il est possible de déposer une requête pour que le PLU soit révisé ou modifié.

Bon à savoir :
Votre commune n’est pas encore dotée d’un PLU ? Vous devrez vous adresser directement à la préfecture pour connaître et influer sur la nature constructible de votre terrain.

>> Comment savoir si mon terrain est constructible ?

Comment un terrain non constructible devient constructible : la modification du PLU

A cette heure, votre terrain est non constructible et vous souhaitez le faire passer en terrain constructible ? Pour cela, vous devez déposer auprès des élus de la commune sur laquelle se situe votre bien foncier, une requête de modification du PLU.

Il faut toutefois savoir que le Conseil municipal n’est pas le seul décisionnaire. Certains services de l’Etat interviennent également dans le processus de création du PLU, et ont donc un droit de regard sur sa modification :

• la DDE
• la chambre d’agriculture
• les services dédiés à la protection de l’environnement.

En tout état de cause, les élus doivent obligatoirement se référer au Code de l’urbanisme.

>> Définition du P.L.U. (Plan Local d'Urbanisme)

 

Les conditions d’instruction d’une requête de modification du PLU

 

Pour être instruite, votre demande de révision du PLU doit être solidement argumentée. Votre projet doit :

• être pleinement compatible avec l’économie générale des projets et de la stratégie d’aménagement communal
• être sans risques ou sans nuisances majeures pour l’environnement et respecter le plan de développement durable en vigueur
• ne comporter aucun empiètement sur une zone N (Zone naturelle), notamment la réduction d’espaces boisés classés ou d’une zone naturelle et forestière

Si ces conditions sont respectées, la mairie diligente une enquête publique. Elle consulte parallèlement les parties prenantes au PLU. Enfin, le conseil municipal délibère sur la modification du PLU.
À l’issue de ce processus, si votre demande est approuvée, la modification est effective, et votre terrain devient constructible.

Bon à savoir :
Vous vous demandez comment passer un terrain agricole en terrain constructible ? La démarche reste identique, qu’il s’agisse d’un terrain agricole ou d’un terrain à urbaniser : vous devez demander une modification du PLU de la commune sur laquelle se situe votre terrain.

Modification du PLU impossible : demandez une révision du PLU

Il peut arriver que votre demande de modification du PLU soit impossible, en raison de son incompatibilité avec le Plan d’Aménagement de la commune auprès de laquelle vous avez introduit votre requête, par exemple.

Dans ce cas, vous pouvez demander une révision du PLU, autorisée par l’article L 123-13 du code de l’urbanisme.

Là encore, vous devez formuler une requête argumentée auprès de la commune sur laquelle est situé le terrain que vous souhaitez rendre constructible. Ses conditions de recevabilité sont les mêmes : votre projet ne doit pas aller à l’encontre de la stratégie urbaine de la commune. Mais elle doit en outre être conciliable avec le SCoT (schéma de cohérence territoriale), déterminé à l’échelle d’un large bassin de vie ou d’une aire urbaine.

Contester le Plan Local d’Urbanisme

Enfin, si vos demandes de modification et/ou de révision du PLU ont échoué, vous pouvez le contester directement, sur le fond ou sur la forme. Ce recours peut porter sur le zonage du PLU, mais également sur le coefficient des sols appliqué à votre terrain…

La démarche de contestation d’un PLU peut néanmoins être complexe : il est préférable d’être accompagné par un professionnel de l’urbanisme.

>> Modification, révision d'un P.L.U. : par qui et par quelle procédure ?