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Investir dans le Val-d'Oise grâce à la Loi Pinel

 

Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf en profitant de la loi Pinel dans tout le Val-d'Oise avec Nexity !

Profitez d’un marché immobilier dynamique (lien investissement immobilier Val-d'Oise) en profitant de la loi Pinel dans le Val-d'Oise pour acheter un logement et le louer ! Nexity vous propose de découvrir en détail le dispositif Pinel dans le Val-d'Oise.

Les grandes lignes pour investir dans le Val d'Oise grâce à la LOI PINEL

Défiscalisez votre bien immobilier dans l’une des 131 communes du Val-d'Oise éligibles “Pinel” 

En achetant un logement neuf ou rénové pour le louer au moins 6 ans consécutivement, la loi Pinel permet de défiscaliser tout ou une partie de vos impôts sur le revenu durant plusieurs années, et ce jusqu’à 6000 € par an. Le bien doit être situé dans une commune située dans le zonage A ou B défini par le Ministère du Logement en 2003.

71 communes parmi les plus importantes du département sont associées aux zones Pinel A (Cergy, Pontoise, Argenteuil, Sarcelles, Cergy, Bezons, Franconville-la-Garenne, Goussainville, etc.) et celle d’Enghien-les-Bains à la zone A bis. S’y ajoutent 60 autres communes val-d’oisiennes qui dépendent de la zone B1 : vous pouvez y investir jusqu’en 2021 afin de bénéficier d’avantages qui perdureront jusqu’à la fin de votre période d’engagement.

Les ressources de vos locataires, le montant moyen du loyer au mètre carré et un bien répondant à toutes les exigences techniques du neuf conditionnent l’éligibilité au dispositif Pinel dans le Val-d'Oise. La loi Pinel impose en retour de plafonner les loyers sur la base de 10,15 €/m2 en zone B1, 12,59 €/m2 en zone A, pour atteindre 16,96 € en zone A bis (plafond 2018), chiffres que multiplie un coefficient dépendant de la surface totale pondérée, ainsi qu’un plafonnement des ressources pour les locataires (voir plus bas).

 

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A partir de 196 000 €

Quels avantages offre la loi Pnel dans le Val-d'Oise pour un investisseur ?

L’avantage principal du dispositif Pinel est de pouvoir réduire ses impôts sur le revenu à condition d’être fiscalement domicilié en France. La réduction d’impôts pour le propriétaire d’un logement Pinel dans le Val-d'Oise dépend de la durée de la location sur laquelle il s’engage dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction totale est importante, soit :

  • une réduction d’impôts de 2% par an de l’investissement Pinel pour une location de 6 ou 9 ans.

  • une réduction d’impôts de 1% pour les 10e, 11e et dernière année d’une location de 12 ans.


Le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 €. La défiscalisation Pinel peut s'appliquer à 2 logements maximum par an. Rien ne vous interdit également d’acheter plus grand et/ou plus cher au mètre carré (comme cela est majoritairement le cas à Enghien-les-Bains et pour les très grands appartements), mais le calcul se fera sur ces seuls plafonds. Ainsi, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années avec un investissement initial d’au moins 300 000 € pourra atteindre 63 000 € : 6000 € par an les 9 premières années, 3000 € les trois dernières années. En ajoutant 12 ans de loyer, une partie conséquente de votre investissement pourra donc être couvert à la fin du dispositif.


Pour profiter pleinement des réductions d’impôts, il faut toutefois :

  • payer des impôts d’un montant au moins égal à la réduction théorique : vous ne serez pas remboursé de la différence si cette réduction est supérieure,

  • tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma).

Quelles conditions pour être éligible au dispositif Pinel dans le Val-d'Oise ?

Quels biens immobiliers sont concernés par le dispositif Pinel ?

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible à la loi Pinel dans le Val-d'Oise.


Pour un logement ancien ou un local quelconque destiné à devenir un logement, une réhabilitation est nécessaire pour que ce dernier présente une performance énergétique suffisamment élevée pour décrocher le label Bâtiment Basse Consommation ou le label Haute Performance Energétique. Toutefois, le logement doit être déclaré indécent avant travaux par un expert habilité : l’ancien implique donc des travaux plus ou moins lourds, pas forcément réalisables (contraintes du PLU) ou très onéreux.


En revanche, acheter par le biais d’un programme immobilier neuf assure une livraison sans mauvaise surprise quant aux exigences urbanistiques et aux délais de construction, tout en garantissant notamment la basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”) et la réponse aux différentes contraintes techniques.


Dans tous les cas, la construction ou la rénovation du logement doit être terminée dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier (ou 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire). Vous pouvez donc commencer vos investissements dès aujourd’hui sur un projet immobilier pour lequel aucune pierre n’a encore été posée, mais dont la date d’achèvement est compatible avec les impératifs du dispositif Pinel dans le Val-d'Oise (fin 2021).

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Quels locataires pour un bien “Pinel” ?

Plusieurs contraintes relatives à la location sont imposées par le dispositif Pinel.

  • La période minimale de location est de 6 ans, et peut s’étendre, par périodes de 3 ans, à 9 ou 12 ans. Le respect de la durée de location définie dès le départ est primordiale : en cas de vacance prolongée ou de sortie précoce du dispositif, vous devrez rembourser vos réductions cumulées.

  • La location doit débuter dans les 12 mois suivant la remise des clefs.

  • Elle ne doit pas être meublée et doit constituer la résidence principale de votre ou vos locataires.


Le locataire d’un bien “Pinel” dans le Val-d’Oise doit être imposable en France (et doit donc être âgé d’au moins 18 ans). Il doit aussi répondre à un plafond de revenus défini en fonction de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds Pinel pour les zones A sont les suivants (entre parenthèses, les valeurs pour un logement Pinel en location à Enghien-les-Bains) :
  • Personne seule : 37 508 €
  • Couple : 56 058 €
  • Couple + une personne à charge : 67 386 € (73 486 €) 
  • Couple + 2 personnes à charge : 80 716 € (87 737 €)
  • Couple + 3 personnes à charge : 95 553 € (104 390 €)
  • Couple + 4 personnes à charge : 104 527 € (117 466 €)
  • Majoration par personne au-delà de quatre : +11 981 € (+13 087 €)


Pour la zone B1, les conditions sont plus drastiques :

  • Personne seule : 30 572 €
  • Couple : 40 826 €
  • Couple + une personne à charge : 49 097 €
  • Couple + 2 personnes à charge : 59 270 €
  • Couple + 3 personnes à charge : 69 725 €
  • Couple + 4 personnes à charge : 78 579 €
  • Majoration par personne au-delà de quatre : + 8 766 €
  •  

Le revenu d’un foyer fiscal dans le département est très variable selon les villes, plus “huppées” que d’autres (comme Enghien-les-Bains), mais la médiane des revenus tourne aux environs de 21 000 € et les revenus moyens déclarés par foyer autour de 27 500 €. Plus d’un foyer sur 3 est composé d’un célibataire et un sur cinq d’un couple sans enfants.

Trouver un locataire dans le Val-d'Oise (lien investissement locatif Val-d'Oise) qui répondra aux exigences du dispositif Pinel ne pose pas de problème : le critère neuf constitue un avantage certain par rapport à l’ancien, le plafonnement des loyers accentuant cette concurrence, surtout dans les secteurs où les loyers sont particulièrement élevés et la demande très forte.


Attention : si vous louez votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier dans l’un des établissements du département, voire près de Paris (le campus de Nanterre est relativement proche), celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer !


Chez Nexity, en plus d’une offre diversifiée d’appartements Pinel dans le Val-d'Oise, nous vous proposons de gérer directement la location de votre bien au travers de nos différentes agences locales pour vous assurer chaque mois le versement de 100% des loyers et des charges locatives, sans délai, tant que le locataire est en place, y compris en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer. Choisir l’un des nombreux programmes immobiliers éligibles à la loi Pinel dans le Val-d'Oise avec Nexity est donc un choix intéressant.

Calcul du loyer Pinel dans le Val-d'Oise:

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’un appartement Pinel dans le Val-d'Oise prend en compte la surface habitable augmentée des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) jusqu’à 8 m2. Il prend aussi comme référence, pour un bail signé en 2018, l’indice de 12,59 €/m2 dans l’une des communes du Val-d'Oise de la zone A et 16,96 € à Enghien-les-Bains, mais seulement 10,15 € en zone B1. Le plafond obtenu par le produit de la surface dite “pondérée” au précédent indice est ensuite redéfini par un coefficient multiplicateur égal à :
  • 1,2 si la surface est inférieure à 38 m²,
  • 0,7 + (19/ surface pondérée) si la surface est supérieure à 38m².

En fonction de la zone Pinel et de la superficie, le loyer d’un bien éligible dans le Val-d'Oise variera entre 8,30 €/m2 (pour un très grand appartement ou une maison en zone B1 ) et 20,35 €/m2 (pour studio ou un petit T2 à Enghien-les-Bains).

Par exemple, un T3 à Pontoise de 60m2 doté d’une terrasse de 5m2 et d’une cave de 5m2 équivaut à une surface pondérée de 65m2 (60+10/2), soit 818,35 € (65 X 12,59 €). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/65=0,992 : vous pourrez donc louer cet appartement dans le Val-d'Oise pour 812 €/mois au maximum. Le même appartement à Enghien-les-Bains pourra être loué jusqu’à 1094 € (65 X 16,96 X 0,992), soit 25% de plus, et à Louvres (zone B1) 654,50 € !

En incluant la défiscalisation, à vous de calculer le meilleur rendement en fonction de vos objectifs et de votre capacité de financement, compte-tenu du prix du marché particulièrement variable selon la commune considérée du Val-d'Oise, avec des tarifs au mètre carré pouvant varier du simple au triple dans le neuf (d’un peu plus de 3000 € /m2 à près de 10 000 €/m2).

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Cergy, Pontoise, Louvres, Bezons... où trouver un logement Pinel dans le Val-d'Oise ?

La loi Pinel couvre plus des trois-quarts des communes du Val-d'Oise, ce qui offre aux investisseurs un large choix quant au type de logement à acheter, son tarif et sa situation (campagne ou proximité de Paris). Les programmes de Nexity éligibles Pinel sont ainsi répartis dans tout le département :

  • Les communes les plus à l‘ouest du département, en bordure du Parc Naturel du Vexin et au confluent de l’Oise et de la Seine : villas et appartements Pinel sont ainsi disponibles à Cergy, Vauréal, Pontoise, Boissy-l’Aillerie.

  • Au nord de la vallée de l’Oise, entre les forêts du Vexin et de Carnelle, à L’isle-Adam et à Persan, avec des appartements sur les bords de l’Oise

  • Entre la forêt de Montmorency et les méandres de la Seine : Herblay, Cormeilles-en-Parisis, Bezons (au sud de l’A15), Franconville-la-Garenne, St-Prix, et la très huppée Enghien-les-Bains, à proximité des rives du lac (au nord de l’A15).

  • A proximité de la zone d’activité de l’aéroport Paris-Charles-de-Gaulle, avec des biens particulièrement accessibles à Goussainville et à Louvres, ainsi que de grandes villas à Villeron.


Toutes ces communes affichent des profils suffisamment variés pour toucher tous les types de locataires. Nexity y propose des biens accessibles à des budgets d’à peine plus de 100 000 € pour un T2 à Goussainville à près d'1 million d’euros pour un T5 de grand standing à Enghien-les-Bains. Tout dépend de votre budget et surtout de votre projet.

N’oubliez pas de prendre en considération le devenir de votre bien après la période de location Pinel : si vous désirez investir vous-même les lieux, par exemple, pour vos vieux jours, vos propres exigences en ce qui concerne le confort et l’environnement primeront avant tout. Si vous projetez une location à long terme à des actifs et étudiants sur Paris ou vers les zones d’activité les plus intenses, la proximité d’une station de train ou d’un axe routier important constitue un critère important.

Quoi qu’il en soit, l’énorme pression locative qui caractérise l’ouest de la région parisienne, jusqu’à la vallée de l’Oise, implique peu de risques de vacance pouvant remettre en cause vos avantages Pinel et assure une valorisation croissante de votre bien au cours du temps.

Si vous êtes décidé à investir et profiter de la loi Pinel dans le Val-d'Oise, il ne tient qu’à vous d’acheter l’appartement qui correspond le mieux à vos projets et vos objectifs. Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus.

 

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