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Investir à Rennes grâce à la loi Pinel

Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf à Rennes avec Nexity! Profitez du dispositif Pinel à Rennes pour acheter un logement et le louer dans un quartier dynamique. Découvrez ici en détail le dispositif Pinel à Rennes et profitez d’une solution personnalisée avec Nexity pour réduire vos impôts sur le revenu !

Investir avec la loi Pinel à Rennes et ses environs

 

Rennes concentre actuellement près de 220 000 habitants. Un plan de construction de plusieurs milliers de logements neufs ou réhabilités a été engagé par la ville pour répondre à une demande pressante aussi bien sur le nombre que sur la qualité. Rennes est également boostée par la LGV qui la rend accessible en 1h30 de Paris.
Aussi, pour votre investissement immobilier à Rennes achetez un ou plusieurs logements éligibles à la loi Pinel à Rennes pour les louer. Vous profiterez de revenus locatifs réguliers tout en bénéficiant d’une baisse significative de vos impôts sur le revenu durant plusieurs années.

 

Les grandes lignes pour investir à Rennes grâce à la loi Pinel

 

Le dispositif Pinel à Rennes permet à tout acheteur d’un bien immobilier neuf ou rénové de réduire ses impôts sur le revenu. On ne peut toutefois en profiter que dans le cadre d’un investissement locatif à Rennes pour 6, 9 ou 12 ans.
Chaque année, 2% de votre investissement (incluant le prix du logement et les frais annexes tels que la TVA ou les frais de notaires) peuvent être ainsi défiscalisés. Cette réduction est conditionnée par plusieurs impératifs associés à la zone B1 du dispositif Pinel à laquelle Rennes est associée :
● Un bien répondant à toutes les exigences du neuf
● Des ressources plafonnées de vos futurs locataires rennais en fonction de la composition du foyer fiscal (voir détails plus bas)
● Un plafonnement du montant de votre location à Rennes (voir détails plus bas).

 

Quelles conditions pour être éligible au dispositif Pinel à Rennes?

 

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel à Rennes.

Pour un logement ancien ou un local professionnel transformé en appartement, la réhabilitation doit aboutir à l’obtention du label Bâtiment Basse Consommation ou du label Haute Performance Energétique. Toutefois, le bien à rénover ne doit répondre au maximum qu’à 11 des 15 critères de décence et à la moitié des 12 critères de performances définis par l’administration et qu’il faudra corriger après travaux. Ainsi, acheter un appartement pour le rendre éligible Pinel s’avère quelque peu compliqué, voire impossible dans les secteurs historiques.

Pour un programme immobilier neuf adapté au dispositif Pinel à Rennes, les délais de livraison sont assurés par les promoteurs avec la garantie d’un bâtiment répondant aux exigences de basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”), le tout à un tarif permettant de rentrer dans le dispositif Pinel à Rennes.

Quoiqu’il en soit, une fois le bien techniquement éligible, d’autres impératifs relatifs à la location viennent se greffer pour bénéficier de la défiscalisation Pinel :

● Le logement doit être mis en location au maximum 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire ou suivant la déclaration d’ouverture de chantier. La date d’achèvement ne devra pas dépasser celle actuellement autorisée par le dispositif Pinel, soit décembre 2021.

● La location doit s’effectuer sur une période de 6, 9 ou 12 ans comme résidence principale et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs. Ces durées sont à respecter au plus près, de même que les périodes de vacances sont à limiter au maximum, au risque de devoir rembourser toutes les réductions d’impôts Pinel alors acquises !

● Le bien ne doit pas être meublé, les conditions de location se basant donc sur celles d’un bien nu (bail de 3 ans, 3 mois de préavis pour le locataire, etc.).

 

Quelles sont les bénéfices d’un l’investissement “Pinel” à Rennes ?

 

Le dispositif Pinel permet une réduction des impôts sur le revenu. Il faut donc être fiscalement domicilié en France mais aussi payer suffisamment d’impôts pour bénéficier pleinement de la défiscalisation : vous ne serez pas remboursé sous forme de crédit d’impôt si le montant théorique de la réduction excède celui de vos impôts.

Pour tout propriétaire d’un logement Pinel, la réduction d’impôts totale est calculée en fonction de la période de location sur laquelle vous vous engagez dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction totale est importante. Trois formules sont possibles :

● Une réduction d’impôts équivalent à 12% de votre investissement pour une location de 6 ans, à raison de 2% par an.
● Une réduction d’impôts de 18% pour une location de 9 ans (9 fois 2%).
● Une réduction d’impôts de 21% pour une location de 12 ans (9 ans à 2% + 3 ans à 1%).

Si vous n’êtes pas décidé sur la durée de la location, une ou deux périodes de renouvellement de 3 ans sont possibles après un premier engagement de 6 ans.

Les réductions d’impôts seront calculées sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 €. Rien n’interdit d’acheter plus grand et / ou plus cher au mètre carré, mais le calcul se fera sur ces seuls plafonds.
Ainsi, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années avec un investissement initial d’au moins 300 000 € (plafond Pinel) atteindra 6000 € pour chacune des neuf premières années puis 3000 € les trois dernières années, soit 63 000 € au total ! N'oubliez pas de tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma).

Il s’agira donc de bien adapter votre investissement Pinel à Rennes en fonction de votre situation fiscale durant toute la période “Pinel”. Par exemple, si vous prévoyez une stagnation de vos impôts annuels aux environ de 3500 €, choisir un T2 à Rennes autour de 170 000 € TTC suffira pour effacer annuellement tout ou une grande partie de ces impôts.

 

dernière opportunité

A partir de 187 500 €

À qui louer un appartement “Pinel” à Rennes ?

Votre locataire rennais doit être âgé d’au moins 18 ans. Pour un bail conclu en 2018, il doit aussi déclarer des revenus inférieurs aux plafonds suivants (sur la base des revenus fiscaux) en fonction de la composition de son foyer :

● Personne seule : 30 572 €
● Couple : 40 826 €
● Couple + une personne à charge : 49 097 €
● Couple + 2 personnes à charge : 59 270 €
● Couple + 3 personnes à charge : 69 725 €
● Couple + 4 personnes à charge : 78 579 €
● Majoration par personne au-delà de quatre : + 8 766 €

Ces plafonds sont légèrement augmentés chaque année, et il n’y a pas lieu d’y voir un frein conséquent : 75% des foyers rennais affichent des revenus fiscaux inférieurs à 30 000 €.
Rennes se caractérise notamment par une très forte population étudiante compte-tenu de la taille de la ville : environ 70 000. Une bonne partie se destine à loger à Rennes et un habitant sur 6 est ainsi étudiant. Si votre situation vous permet l’achat d’un studio, cela demeurera une bonne opportunité puisque ce type de locataire ne risque pas de se tarir. Toutefois, au cours de la période Pinel, vous risquez de changer plusieurs fois de locataire et qu’il faudra éviter les périodes de vacances.

 

 

Au contraire, si vous avez plus de ressources, investir dans un logement familial vous assurera des revenus locatifs et une défiscalisation conséquente grâce au dispositif Pinel. Ce sont des locataires potentiellement plus stables avec moins de risque de vacance.

Il est parfaitement possible de louer à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier à Rennes pour plusieurs années, à condition que celui-ci ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.

Enfin, sachez qu’en nous confiant la gestion locative de votre bien, vous profiterez :
● D’un versement assuré de 100% des loyers et des charges locatives mensuelles, sans délai, tant que le locataire est en place, et même en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer,
● D’une mise en location facilitée par la visibilité et le sérieux d’un acteur reconnu de l’immobilier.

 

 

Comment calculer le loyer Pinel à Rennes :

 

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’une location Pinel à Rennes prend en compte la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) plafonnée à 8 m2. On multiplie dans un premier temps cette surface pondérée par l’indice de 10,15 pour un bail signé en 2018.

On applique ensuite à ce produit un coefficient multiplicateur dépendant de la surface :
● 1,2 si la surface est inférieure à 38 m².
● 0,7 + (19 / surface habitable) si la surface est supérieure à 38m².

Ce coefficient ne peut donc pas dépasser 1,2, et ne descend que rarement au-dessous de 0,86 (par exemple pour une maison de 120 m²), soit des loyers au mètre carré compris entre 9 € pour les plus grands logements à environ 12,20 € pour les plus petits.

Par exemple :
● Un T2 rennais de 50 m2 doté d’une terrasse de 8 m2 équivaudra à une surface pondérée de 54 m2 (50+8/2). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/54=1,05 : vous pourrez donc louer cet appartement à Rennes 576 € / mois au maximum (54x1,05x10,15).
● Pour un T1 de 25 m2, le coefficient de 1,2 permet de proposer un loyer maximal de 304,50 € / mois (25x10,15x1,2).

 

Où trouver un logement Pinel à Rennes ?

 

De nombreux chantiers ont déjà vu le jour dans le cadre des grands projets qui visent à réhabiliter, densifier et désenclaver différents quartiers de Rennes.

● Les projets Eurogare, Baud-Chardonnet, La Courrouze (écoquartier) : près de la voie ferrée, où se mêleront quartier d’affaire, logements, espaces verts et transports. La proximité de la gare de Rennes, en ajoutant évidemment le quartier “Sud gare”, attirera tous les profils, tels les franciliens de plus en plus nombreux à quitter la capitale. Ces derniers font des trajets réguliers à Paris grâce à la LGV pour le travail.

● Les projets ViaSilva (future éco-cité au Nord Est), Le Blosne (au sud), Maurepas (au Nord est) ainsi que la réhabilitation de plus de 1000 logements dans le centre ancien vont également permettre la mise sur le marché de plusieurs milliers de logements neufs dans un cadre environnemental particulièrement soigné.

● La proximité du métro, la future ligne B qui traversera la ville du Sud Est jusqu’à Cesson, et la ligne A existante qui traverse Rennes du Sud Est au Nord Est, sont des atouts pour valoriser votre logement pendant et après la période Pinel.
Les écoquartiers, l’accès aux grands espaces verts tels les Prairies Saint-Martin ou le long du canal du même nom et à deux pas du centre-ville, où Nexity propose deux programmes neufs Tendanciel et Distinction. Ces résidences sont à privilégier pour ceux qui recherchent un environnement verdoyant.

Enfin, si vous projetez de louer à la très importante communauté étudiante, un studio, voire un T2, à proximité des principaux campus (notamment celui de Rennes 1 à l’Est) et du centre historique demeure une valeur sûre. C’est là où se concentrent plusieurs établissements et la plupart des animations culturelles.

 

 

C’est donc une offre diversifiée de logements, allant du simple studio jusqu’à la maison avec jardin, qui alimente ainsi régulièrement le marché local des biens “Pinel”. Pensez à ce que vous ferez de votre logement Pinel une fois la période d’engagement terminée, car rien n’empêchera alors de revendre votre bien ou en devenir le principal locataire.