Investir à Orléans grâce à la loi Pinel

Investir avec la loi Pinel à Orléans et ses environs

Orléans concentre actuellement près de 115 000 habitants, mais toutes les communes périphériques et la majeure partie de l’agglomération orléanaise, qui comptabilisent plus de 160 000 habitants supplémentaires, sont aussi concernées par la loi Pinel.

L’activité économique locale dynamique (pharmacie & cosmétique notamment, informatique, électronique, instrumentation, environnement, logistique) participe à la croissance notable d’une population demandeuse de logements récents. Sa proximité avec Paris est également un atout certain pour ceux qui recherchent un bien dans un environnement de qualité et beaucoup moins cher que dans la capitale.

Aussi, un investissement immobilier dans le cadre de la loi Pinel à Orléans vous permettra de profiter de revenus locatifs réguliers associés à une baisse significative de vos impôts sur le revenu durant plusieurs années.

Quelles conditions pour être éligible au dispositif Pinel à Orléans ?

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel à Orléans.

• Pour un logement ancien ou un local professionnel transformé en appartement, le bien à rénover doit être déclaré indécent par un expert. Les travaux devront régler à la fois tous les problèmes signalés de décence mais aussi ceux relatifs aux performances techniques pour obtenir notamment le label Bâtiment Basse Consommation ou le label Haute Performance Energétique. Acheter un appartement pour le rendre éligible Pinel s’avère quelque peu compliqué, voire impossible dans les secteurs historiques classés d’Orléans.
• En revanche, pour un programme immobilier neuf adapté au dispositif Pinel, les délais de livraison sont assurés par les promoteurs avec la garantie d’un bâtiment répondant aux exigences de basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”), le tout à un tarif permettant de rentrer dans le dispositif Pinel à Orléans. Quoiqu’il en soit, la date d’achèvement ne devra pas dépasser celle actuellement autorisée par le dispositif Pinel, soit décembre 2021. Une fois le bien techniquement éligible, d’autres impératifs relatifs à la location viennent se greffer pour bénéficier de la défiscalisation Pinel :
• Le logement doit être mis en location au maximum 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire ou suivant la déclaration d’ouverture de chantier.
• La location doit s’effectuer sur une période de 6, 9 ou 12 années consécutives comme résidence principale et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs. Ces durées sont à respecter au plus près , de même que les périodes de vacance doivent demeurer exceptionnelles, au risque de devoir rembourser toutes les réductions d’impôts Pinel alors acquises ! Si vous n’êtes pas décidé sur la durée de la location à la livraison du logement, une ou deux périodes de renouvellement de 3 ans sont possibles après un premier engagement de 6 ans.
• Les conditions de location sont celles d’un bien nu (bail de 3 ans, 3 mois de préavis pour le locataire, etc.).

QUELS SONT LES BENEFICES D'UN INVESTISSEMENT PINEL A ORLEANS ?

Le dispositif Pinel permet une réduction des impôts sur le revenu. Cette réduction d’impôts est calculée en fonction de la période de location sur laquelle vous vous engagez dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction totale est importante. Trois formules sont possibles :

• Une réduction d’impôts équivalent à 12% de votre investissement pour une location de 6 ans , et 18% pour une location de 9 ans à raison de 2% par an.
• Une réduction d’impôts de 21% pour une location de 12 ans (9 ans à 2% + 3 ans à 1%).

Il faut donc être fiscalement domicilié en France mais aussi payer suffisamment d’impôts pour bénéficier pleinement de la défiscalisation : vous ne serez pas remboursé de la différence avec le montant théorique de la réduction si ce dernier excède celui de vos impôts.

Il faut aussi tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma) : si, par exemple vous allez déjà obtenir 8000 € de réduction et que vous louez un bien Pinel acquis pour 200 000 €, vous ne pourrez en déduire que 2000 € de la réduction Pinel au lieu des 4000 € théoriquement défiscalisable.

Il s’agira donc de bien adapter votre investissement Pinel à Orléans en fonction de votre situation fiscale durant toute la période “Pinel”. Par exemple, si vous prévoyez une stagnation de vos impôts annuels aux environ de 3000 €, choisir un T2 à Orléans autour de 130 000 € TTC suffira pour effacer annuellement tout ou une grande partie de ces impôts.

A qui louer un appartement “Pinel” à Orléans?

Votre locataire orléanais doit être âgé d’au moins 18 ans. Pour un bail conclu en 2018, il doit aussi déclarer des revenus inférieurs aux plafonds suivants (sur la base des revenus fiscaux) en fonction de la composition de son foyer:

• Personne seule : 30 572 €
• Couple : 40 826 €
• Couple + une personne à charge : 49 097 €
• Couple + 2 personnes à charge : 59 270 €
• Couple + 3 personnes à charge : 69 725 €
• Couple + 4 personnes à charge : 78 579 €
• Majoration par personne au-delà de quatre : + 8 766 €

Ces plafonds sont légèrement augmentés chaque année, et il n’y a pas lieu d’y voir un frein conséquent : les célibataires, qui forment près de la moitié des ménages, ont un revenu mensuel moyen net de 1640 €, et un couple avec ou sans enfants (soit 40% des foyers) moins de 3000 €. Pour les villes périphériques à Orléans, ces chiffres sont un peu plus élevés, mais globalement en-deçà des plafonds Pinel.

Orléans se caractérise par une population étudiante non négligeable : 16 000, soit plus d’un habitant sur 8. Une bonne partie ambitionnant de se loger à Orléans-même, l’achat d’un studio demeurera une bonne opportunité, surtout si l’une des stations du tramway qui rejoint le campus est proche.

Prévoyez toutefois le fait qu’au cours de la période Pinel, vous risquez de changer plusieurs fois de locataire et qu’il faudra éviter les périodes de vacance.

A l’opposé, si vous avez plus de ressources, investir dans un logement familial type T4 ou T5 vous assurera des revenus locatifs et une défiscalisation conséquente grâce au dispositif Pinel, avec des locataires potentiellement plus stables et moins de risques de vacance. Au regard du marché actuel, les appartements de 80m² et plus éligibles Pinel de l’agglomération orléanaise sont majoritairement (et souvent largement) en-deçà du plafond de 300 000 € (cf : nos appartements neufs ).

Il est parfaitement possible de louer à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier à Orléans pour plusieurs années, à condition que celui-ci ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.

Enfin, sachez qu’en nous confiant la gestion locative de votre bien, vous profiterez :

• du versement assuré de 100% des loyers et des charges locatives mensuelles, sans délai, tant que le locataire est en place et même en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer,
• d’une mise en location facilitée par la visibilité et le sérieux d’un acteur reconnu de l’immobilier.

Trouvez les locataires de vos rêves !

Comment calculer le loyer Pinel à Orléans :

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’une location Pinel à Orléans prend en compte la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) plafonnée à 8 m 2 . On multiplie dans un premier temps cette surface pondérée par l’indice de 10,15 pour un bail signé en 2018.

On applique ensuite à ce produit un coefficient multiplicateur dépendant de la surface :

• 1,2 si la surface est inférieure à 38 m².
• 0,7 + (19 / surface habitable) si la surface est supérieure à 38m².

Pour faire simple, ce calcul implique des loyers maximaux au mètre carré compris entre 9 € et 10 € pour les plus grands logements (environ 67m² et plus) à environ 12,20 € pour les plus petits (moins de 38 m²).

Par exemple :

• Un T2 orléanais de 40m 2 doté d’une terrasse de 8m 2 équivaudra à une surface pondérée de 44m 2 (40+8/2). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/44=1,13 : vous pourrez donc louer cet appartement à Orléans 505 €/mois au maximum (44x1,13x10,15).
• Pour un T1 de 22m 2 , le coefficient de 1,2 permet de proposer un loyer maximal de 268 €/mois (22x10,15x1,2).

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Où trouver un logement Pinel à Orléans ?

Une offre diversifiée de logements, allant du simple studio jusqu’à la maison avec jardin, alimente régulièrement le marché local des biens “Pinel” dans toute la métropole. Le profil de votre futur locataire peut vous aider à choisir une zone préférentielle. Dans le cadre d’un investissement locatif nous vous donnons quelques pistes :

• Si vous visez les actifs à Paris, les secteurs à proximité de la gare des Aubrais(Orléans-Nord, Saran, Saint-Jean-de-Bray, Fleury-les-Aubrais, Semoy, tous en zone Pinel B1), qui permet de gagner la gare d’Austerlitz en moins d’une heure, est un bon compromis pour capter les amateurs de T2 ou les familles. De plus, les années qui viennent verront l’élévation progressive du quartier “interives” au sud de cette même gare, qui verra 3000 logements neufs sortir de terre d’ici... 2035. Le secteur nord est également situé à une poignée de kilomètres de l’immense forêt domaniale d’Orléans, avantage non négligeable pour les familles et tous ceux qui recherchent la proximité de la nature. Les programmes  immobiliers du DOMAINE SARANEA de Nexity à Saran en cours de construction allieront ainsi toutes les exigences en ce qui concerne les commodités commerciales, scolaires, sportives, de transport et de besoin de nature !
• Pour la location d’un studio voire d’un T2, la proximité du campus au sud de la Loire (pour les étudiants) ou (pour les jeunes actifs à Orléans), de l’une des 10 zones d’activités commerciales ou industrielles et/ou des 4 grands pôles d’activité (Charbonnière, La Source, Orléans Sologne, Pôle 45) est un facteur à prendre en compte. De même, l’accès à une station des lignes de tramway qui traversent la ville du nord au sud et d’est en ouest ou encore aux nombreuses voies cyclables (428 km sur la métropole !), constituent également un facteur d’attractivité certain pour ceux qui, de plus en plus nombreux, veulent limiter l’usage de la voiture individuelle.

Si vous cherchez à Orléans même, d’autres indications sont disponibles ici. Prévoyez dans tous les cas ce que vous ferez de votre logement Pinel une fois la période d’engagement terminée, car rien n’empêchera alors de revendre votre bien ou d’en devenir le principal locataire. Dans ce dernier cas notamment, réfléchissez bien dans quel secteur vous vous sentirez le mieux pour au moins plusieurs années.

Si vous êtes décidé à investir grâce à la loi Pinel à Orléans , il ne tient qu’à vous de choisir le logement neuf éligible Pinel qui correspond le mieux à vos projets, votre budget et vos objectifs.

Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus sur nos programmes Pinel actuels et à venir et sur nos offres de gestion locative !