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Conseils vente de terrain
Qu’est-ce qu’un terrain en indivision ? Nexity vous dit tout ce que vous devez savoir sur l’indivision de terrain, et les étapes à suivre pour sortir d’une situation d’indivision.
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Un terrain en indivision est un terrain détenu par deux personnes ou plus. Appelées indivisaires ou coïndivisaires, les propriétaires du bien exercent un droit de propriété sur des parts (égales ou inégales), qui ne sont pas matériellement identifiables.
Vous pouvez devenir indivisaire suite à l’achat d’un terrain, une succession, un divorce ou une donation. Si cette situation juridique est souvent contraignante, sachez qu’il vous est possible de sortir de l’indivision d’un terrain à tout moment !
Il est important de différencier « terrain indivision » et « terrain indivisible ». Un terrain indivisible désigne une propriété qui ne peut être divisée pour des raisons liées généralement aux règles d’urbanisme d’une commune.
Si vous prévoyez d’acheter un terrain à plusieurs, l’indivision peut être un excellent moyen de faciliter les démarches et les formalités administratives. Néanmoins, ce régime est souvent contraignant, dans la mesure où toutes les décisions importantes portant sur le bien doivent être prises à l’unanimité par les coïndivisaires.
Dans le cas où vous prévoyez de sortir de l’indivision d’un terrain, trois solutions s’offrent à vous :
La vente et la prise d’hypothèque sont des décisions qui doivent faire l’objet d’une approbation de la part des coïndivisaires d’un terrain.
Les travaux d’entretien, quant à eux, peuvent être réalisés par un seul indivisaire, sans aucune autorisation émanant des autres propriétaires du terrain. Il peut ensuite demander le remboursement des dépenses engagées dans les travaux auprès des coïndivisaires. Le remboursement est effectué sur les fonds indivis.
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La cession de quote-part est sans nul doute la solution la plus aisée à mettre en œuvre pour sortir de l’indivision terrain. Vous pouvez proposer directement votre part à un coïndivisaire ou à un tiers.
La vente à un autre indivisaire est appelée “licitation”. Lors de la transaction, il est nécessaire de s’acquitter de la contribution de sécurité immobilière de l’ordre de 0,10 % du prix de vente, ainsi que du droit de partage qui équivaut à 2,50 % de la valeur du terrain partagé.
Dans le cas où le coïndivisaire est votre concubin, le droit de partage n’est pas applicable. Toutefois, la transaction est considérée comme une vente immobilière classique et est donc soumise à des droits fiscaux d’environ 5,80 % dans certains départements.
D’autre part, si vous projetez de céder votre quote-part à un tiers, vous devez renseigner les coïndivisaires par acte d’huissier et fournir différentes informations :
Les autres propriétaires ont ensuite 1 mois pour exercer leur droit de préemption et proposer une offre pour l’acquisition de votre part du terrain indivis. Une fois ce délai expiré, vous pouvez finaliser la transaction, si aucun indivisaire ne souhaite acquérir votre quote-part.
L’article 815 du Code civil stipule que « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». En d’autres termes, les coïndivisaires ne peuvent vous obliger à conserver votre quote-part.
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Le partage du terrain indivis est une excellente solution pour sortir de l’indivision terrain, sans devoir céder votre quote-part.
Le partage du terrain indivis peut être amiable ou judiciaire. Le partage amiable peut être effectué, à condition que l’ensemble des coïndivisaires émettent leur approbation. Dans le cas contraire, il est nécessaire de faire appel au Tribunal de grande instance et de procéder à un partage judiciaire.
Lors du partage, chaque coïndivisaire reçoit une part égale à ses droits dans l’indivision. Dans le cas où un propriétaire du terrain reçoit une valeur supérieure à celle de sa quote-part, il doit indemniser celui qui a reçu moins que sa part. Cette opération d’équilibrage est appelée “soulte”.
Lors d’une succession, les co-héritiers peuvent signer une convention d’indivision. Si cette convention est à durée déterminée, le partage du terrain indivis ne peut être provoqué, sauf si les coïndivisaires souhaitent sortir de l’indivision de manière unanime.
Par ailleurs, dans le cas d’une convention à durée indéterminée, le partage amiable ou judiciaire peut être réalisé à tout moment.
La vente des parts est une alternative au partage et se présente comme un excellent moyen de sortir de l’indivision de terrain, si les coïndivisaires ne souhaitent pas conserver leur quote-part.
Si tous les indivisaires donnent leur autorisation dans la vente du terrain en indivision, la cession se déroule sans aucune démarche ou formalité spécifique.
Les propriétaires doivent tout d’abord s’accorder sur le prix de vente du terrain indivision. L’estimation peut être réalisée par un notaire ou par des agents immobiliers.
Après avoir déterminé le prix de vente, les coïndivisaires peuvent se lancer dans les recherches de potentiels acquéreurs et procéder à la cession de leur part. Une fois la transaction effective, le prix de vente du terrain en indivision est partagé entre les ex-propriétaires en fonction de leurs droits.
Dans le cas où un coïndivisaire s’oppose à la cession, les autres propriétaires peuvent l’obliger à vendre sa quote-part, à condition qu’ils exercent deux tiers des droits sur le terrain indivis. En d’autres termes, si un terrain est détenu par trois personnes et que deux d’entre eux souhaitent procéder à la vente de celui-ci, ils peuvent imposer leur décision au troisième coïndivisaire.
Pour forcer la vente, les coïndivisaires détenteurs des deux tiers des droits indivis doivent faire appel au Tribunal de grande instance compétent. Ce dernier peut autoriser la cession du terrain en indivision, à condition que la transaction ne porte pas atteinte de manière excessive aux droits des autres propriétaires.
L’article 2 de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 stipule que les indivisaires détenteurs des deux tiers des droits de propriété d’un bien immobilier en indivision peuvent :
Un terrain en indivision est un terrain dont les droits de propriété sont détenus par plusieurs personnes.
Les parts d’un terrain en indivision ne sont pas matériellement identifiables. Cependant, les coïndivisaires peuvent procéder à un partage amiable ou juridique.
Pour sortir de l’indivision d’un terrain, il est possible d’opter pour trois solutions :
Les coïndivisaires disposent d’un droit de préemption, mais ne peuvent s’opposer à la vente de la quote-part d’un autre indivisaire s’ils ne prévoient pas de procéder à l’acquisition de celle-ci.
Depuis la mise en vigueur de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, les coïndivisaires détenant deux tiers des droits indivis ont désormais la possibilité d’imposer la vente d’un terrain aux autres indivisaires. La procédure nécessite la saisine du Tribunal de grande instance.