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Conseils vente de terrain
Vous souhaitez vendre une partie de votre terrain et réaliser une plus-value sur division parcellaire ? Nexity vous donne la méthode pour calculer le gain de cette opération.
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Étant donné que la plus-value porte uniquement sur une partie du terrain, les vendeurs éprouvent souvent des difficultés pour calculer la plus-value sur la division de terrain.
Pourtant la méthode est simple :
(Prix au m2 lors de l’achat du terrain + frais d’acquisition + frais réels) – (prix au m2 lors de la revente de la parcelle)
= plus-value sur la division du terrain
Ce calcul permet d’obtenir la plus-value à déclarer au service des impôts. Cette somme sert ensuite à calculer le montant des taxes prévues par la loi.
Le vendeur doit tout d’abord se pencher sur le prix du m2 lors de l’achat du terrain. Il se trouve habituellement sur l’acte authentique de vente. Pour qu’il soit exact, il faut ajouter les frais d’acquisition et les frais à régler au moment de la division du terrain.
Ensuite, le vendeur doit calculer le prix au mètre carré de la portion de terrain vendue suite à la division. Le vendeur doit vérifier le prix actuel au m2 dans sa commune pour réaliser cette opération.
Pour obtenir la plus-value nette, le taux de réduction par année est appliqué (l’impôt est réduit en fonction de la durée de possession du terrain). Le vendeur doit savoir qu’il est de 100 % lorsque le terrain est possédé depuis plus de 22 ans.
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Division d'un terrain déjà bâti/construit
Deux types d’impôts s’appliquent lors d’une plus-value réalisée après une division de terrain.
Le taux d’imposition est fixé à 19 % sur la plus-value nette. Il est donc appliqué pour toute plus-value suite à une division de terrain, quel que soit son montant. Cette opération est obligatoire pour tous les vendeurs.
Ensuite, les prélèvements sociaux sont retranchés. Ils correspondent à 17,2 % du montant de la plus-value nette suite à la division de terrain. Pour cette taxe, une exonération totale ne peut être obtenue qu’en cas de possession du terrain depuis plus de 30 ans.
C’est une fois ces taxes déduites que le montant réel de la plus-value apparaît, puisque net de tout impôt ! Cet impôt réunit deux taxes, à savoir la taxe communale imposée par la ville du fait du classement du terrain sur le PLU ainsi que la taxe nationale sur tous les terrains nus depuis le 12 janvier 2010.
Dans le cas d’une division de terrain, seule la parcelle est prise en compte et non pas la valeur de la construction qui s’y trouve. Aucune exonération pour plus-value sur la résidence principale ne peut donc s’appliquer.
Le vendeur peut se baser sur le prix au m2 pour les terrains non bâtis (un terrain qui ne possède aucune construction). Toutefois, il peut utiliser la comparaison avec un terrain de même superficie et avec les mêmes caractéristiques pour s’assurer que son estimation est fiable.
Cette question revient souvent. Les services fiscaux se basent uniquement sur la portion de terrain qui est mise en vente. La totalité de la propriété avec sa résidence principale ne sert pas de base de comparaison. Le terrain nu est considéré comme une partie du terrain nu acheté avant que toute construction n’y soit développée.
Des minorations (réductions de l’impôt) sont prévues en cas d’amiante dans le logement, de sol pollué, de nuisances avérées ou de risques ERP. Des certificats sont à fournir pour prouver la situation.