Investir à Paris grâce à la loi Pinel

maison à louer

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Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf en profitant de la loi Pinel à Paris avec Nexity !
La capitale propose un marché immobilier dynamique qui offre de nombreuses opportunités pour un investissement immobilier.  Achetez un logement pour le proposer à la location avec la loi Pinel à Paris ! Nexity vous propose de découvrir en détail le dispositif.

Les grandes lignes pour investir à Paris grâce à la loi Pinel

En achetant un logement neuf ou rénové à Paris pour le louer au moins 6 ans consécutivement, la loi Pinel permet de défiscaliser tout ou une partie de vos impôts sur le revenu durant plusieurs années, et ce jusqu’à 6000 € par an.
L’éligibilité au dispositif de la loi Pinel à Paris est conditionné par les ressources de vos locataires, le montant moyen du loyer au mètre carré et le fait que le bien loué réponde à toutes les exigences techniques du neuf. Tous les arrondissements parisiens sont associés à la zone A bis : vous pouvez y investir jusqu’en 2021 pour bénéficier d’avantages qui perdureront jusqu’à la fin de votre période d’engagement. La zonation Pinel A bis à Paris impose en retour des loyers plafonnés sur la base de 16,96 €/m² pour 2018, que multiplie un coefficient dépendant de la surface totale. Elle implique également de signer un bail à des locataires dont les ressources fiscales ne dépassent pas un certain seuil.

 

 

 

 

Quels avantages offre le dispositif Pinel à Paris pour un investisseur ?

L’avantage du dispositif Pinel, pour un investisseur fiscalement domicilié en France, est de permettre la réduction des impôts sur le revenu. Son montant dépend du montant de l’investissement et de la durée de la location : plus elle est étalée dans le temps, plus la réduction totale est importante, soit :

  • une réduction d’impôts de 12% de l’investissement pour une location de 6 ans,
  • une réduction d’impôts de 18% pour une location de 9 ans,
  • une réduction d’impôts de 21% pour une location de 12 ans.

 

Le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 €. La défiscalisation Pinel peut s'appliquer à 2 logements maximum par an. Dans le meilleur des cas, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années pourra atteindre 63 000 € : 6000 € par an les 9 premières années, 3000 € les trois dernières années.
A Paris, il y a de fortes chances pour le prix au mètre carré d’un logement neuf ou rénové frôle ou dépasse le double du plafond Pinel : il faut investir beaucoup plus que 300 000 € pour bénéficier du maximum de réduction d’impôts, car à ce prix, si vous achetez un appartement de 30m² , chaque m² sera défiscalisable sur 5 500 € maximum, soit une réduction d’impôts totale calculée sur 165 000 €. Si vous achetez un logement deux fois plus grand à 600 000 €, la défiscalisation pourra être en revanche calculée sur 300 000 €.

Pour profiter pleinement de ces réductions d’impôts, il faut de plus :

  • payer des impôts d’un montant au moins égal à la réduction théorique : vous ne serez pas remboursé de la différence si cette réduction est supérieure,
  • tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma).

 

Quelles conditions pour être éligible au dispositif Pinel à Paris ?

Quels biens immobiliers sont concernés par le dispositif Pinel ?

Ancien ou neuf, un bien immobilier parisien doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible à la loi Pinel. La construction du logement ou sa réhabilitation doit être terminée dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier (ou 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire). Vous pouvez ainsi entreprendre un investissement Pinel à Paris dès aujourd’hui sur un projet immobilier pour lequel aucune pierre n’a encore été posée, mais dont la date d’achèvement est compatible avec les impératifs du dispositif Pinel (fin 2021).

Pour un logement ancien ou un local destiné à devenir un logement, une réhabilitation est nécessaire pour que ce dernier présente une performance énergétique suffisamment élevée pour décrocher le label Bâtiment Basse Consommation ou le label Haute Performance Energétique. Toutefois, le logement doit être déclaré indécent avant travaux par un expert habilité : il doit ne pas répondre à au moins 4 des 15 critères de décence et 6 des 12 critères de performances techniques définis par l’administration. Aussi, il faut que les travaux hissent le logement aux mêmes exigences techniques que les logements neufs actuellement mis sur le marché afin de respecter ces 27 critères et acquérir l’un des labels nécessaires à l’éligibilité Pinel.

Acheter par le biais d’un programme immobilier neuf (ou déjà rénové selon les normes en vigueur) assure une livraison sans mauvaise surprise quant aux exigences urbanistiques et aux délais de construction, tout en garantissant notamment la basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”) et la réponse aux différentes contraintes techniques.

 

Quels locataires pour un bien “Pinel” ?

La loi Pinel impose des contraintes relatives à la fois à la période, au contrat de location et aux revenus du ou des locataires des logements éligibles.

  • La location doit s’effectuer sur une période de 6, 9 ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs. Le respect de la durée de location définie dès le départ est primordiale : en cas de vacance prolongée ou de sortie précoce du dispositif, vous devrez rembourser vos réductions cumulées.
  • La location ne doit pas être meublée et doit constituer la résidence principale de votre ou vos locataires.
  • Votre locataire parisien doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il est possible de louer votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier à Paris, sauf que celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer !

Dans tous les cas, le locataire doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds de la zone A bis sont les suivants :

  • Personne seule : 37 508 €
  • Couple : 56 058 €
  • Couple + une personne à charge : 73 486 €
  • Couple + 2 personnes à charge : 87 737 €
  • Couple + 3 personnes à charge : 104 390 €
  • Couple + 4 personnes à charge : 117 466 €
  • Majoration par personne au-delà de quatre : +13 087 €

Le revenu moyen d’un foyer fiscal parisien est le plus élevé de France (41 011 € en 2015), mais il cache de fortes disparités, avec une pression locative forte et des loyers particulièrement élevés, hors logements sociaux. Les loyers imposés par le dispositif Pinel sont extrêmement attractifs par rapport au marché et vous trouverez facilement un ou des locataires à Paris quel que soit le profil et la période de l’année.

Chez Nexity, en plus de notre offre d’appartements Pinel à Paris, nous vous proposons de gérer directement la location de votre bien au travers de nos différentes agences parisiennes pour vous assurer chaque mois le versement de 100% des loyers et des charges locatives, sans délai, tant que le locataire est en place, y compris en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer. Choisir un l’investissement locatif à Paris (lien investissement locatif Paris) avec Nexity est donc un choix intéressant.

 

Calcul du loyer Pinel à Paris :

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’un appartement Pinel à Paris prend en compte la surface habitable augmentée des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) jusqu’à 8 m2. Il prend aussi comme référence, pour un bail signé en 2018, l’indice de 16,96 €. Cet indice augmente légèrement chaque année. Le plafond obtenu par le produit de la surface dite “pondérée” au précédent indice est ensuite redéfini par un coefficient multiplicateur égal à :

  • 1,2 si la surface est inférieure à 38 m²
  • 0,7 + (19/ surface pondérée) si la surface est supérieure à 38m²

Le loyer d’un bien éligible à Paris variera en général entre 15 €/m2 (pour un grand appartement) et 20,35 €/m2.

Deux exemples :

  • Un studio de 28m², avec un balcon de 4m², équivaut à un logement avec une surface pondérée de 30 m². Le loyer maximal que vous pourrez exiger sera donc proche de 611 € par mois (30 X 1,2 X 16,96).
  • Pour un T3 de 50m², le loyer maximal sera de 916 € ( (07+0,38) X 50 X 16,96).

Dans la plupart des arrondissements parisiens, ces loyers sont bien en-deçà des loyers habituellement pratiqués : 30%, voire 50% de moins. Il s’agit donc de bien calculer votre retour sur investissement en choisissant la défiscalisation Pinel.

 

Où trouver un logement Pinel à Paris ?

La loi Pinel couvre l’ensemble des arrondissement de Paris. Les biens vendus sont essentiellement des immeubles rénovés. Les prix de l’immobilier ont flambé récemment et trouver un appartement neuf à moins de 10 000 € le mètre carré est exceptionnel. Parmi les arrondissements parisiens, ceux de l’est et du nord apparaissent les moins chers (13e, 12e, 18e, 19e, 20e), au contraire de ceux de l’ouest et surtout des 7 premiers arrondissements qui forment le cœur de la capitale. Ces données sont des moyennes basées sur les transactions, et les variations sont importantes selon les quartiers, les rues et l’orientation des appartements parisiens, éligibles Pinel ou non. Il s’agit donc de bien se renseigner sur les avantages et les inconvénients des lieux, les accès aux transports publics (métro et RER notamment) et surtout de la teneur de votre projet.

  • Si vous envisagez à terme d’habiter dans le logement, autant choisir le quartier qui vous conviendra le mieux en fonction de votre situation personnelle envisagée. Grâce aux 6, 9 ou 12 ans de revenus locatifs et aux réductions d’impôts associées, une partie de votre futur logement sera alors remboursé avant que vous ne l’investissiez à votre tour.
  • L’investissement Pinel pourra également permettre à vos proches de louer à un prix raisonnable si leurs revenus sont compatibles avec les exigences du programme Pinel à Paris. Il sera par exemple intéressant de le louer un T1 à l’un de vos enfants le temps de ses études, quitte à le revendre plus tard, que de louer directement au prix du marché.
  • Si vous envisagez de vendre, une plus-value éventuelle pourra s’ajouter si les tendances actuelles se confirment à moyen ou long terme. Les projets locaux (nouvelle station, rénovation de quartier...) sont donc à surveiller pour s’assurer que la valeur de votre bien ne se dégradera pas à moyen terme.
  • Si vous envisagez de continuer de louer, toutes les configurations sont possibles en fonction des profils des locataires. Sachez que vous pourrez alors aligner vos loyers au prix du marché une fois la période Pinel terminée.
Si vous êtes décidé à investir grâce à la loi Pinel à Paris, Nexity vous accompagnera dans vos démarches et vous proposera de nombreux biens. A vous de choisir celui qui correspond le mieux à vos projets et vos objectifs ! Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus !