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Les grandes lignes pour investir Ă  Dijon avec la loi Pinel

Le dispositif Pinel Ă  Dijon permet Ă  tout acheteur d’un bien immobilier neuf ou rĂ©novĂ© de rĂ©duire jusqu’à 6000 € par an ses impĂ´ts sur le revenu, soit 2% d’un investissement maximal de 300 000 € en le louant au moins 6 ans de suite.

Cette réduction est conditionnée par plusieurs impératifs associés à la zone B1 du dispositif Pinel :

  • un bien rĂ©pondant Ă  toutes les exigences du neuf,
  • des ressources de vos futurs locataires dijonnais plafonnĂ©es en fonction de la composition du foyer fiscal (voir dĂ©tails plus bas),
  • le plafonnement de votre location Ă  Dijon sur la base de 10,55 â‚¬ /m2 (plafond 2023) que multiplie un coefficient dĂ©pendant de la surface totale pondĂ©rĂ©e (voir dĂ©tails plus bas).

Nexity vous accompagne tout au long de votre investissement locatif Ă  Dijon en loi Pinel !

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Investissement immobilier Pinel

Pourquoi investir avec la loi Pinel Ă  Dijon

Dijon compte actuellement plus de 160 000 habitants, et même 240 000 si l’on compte la métropole dans son ensemble.

La préfecture de la Côte-d'Or est ainsi la ville la plus peuplée de la région Bourgogne-Franche-Comté et l’une des plus dynamiques en ce qui concerne l’emploi et le tourisme, portés par une communauté étudiante dijonnaise qui rassemble près d’un habitant sur 8.

En achetant un bien immobilier Ă  Dijon, Ă©ligibles Ă  la loi Pinel pour les louer, vous bĂ©nĂ©ficierez d’une baisse significative de vos impĂ´ts sur le revenu durant plusieurs annĂ©es.

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​Les conditions pour être éligible au dispositif Pinel à Dijon

Les conditions de la location en loi Pinel sont à respecter impérativement pour bénéficier d'une exonération sur vos revenus locatifs à Dijon.

Les réductions d’impôts sont calculées sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 €.

Rien ne vous interdit également d’acheter plus grand et/ou plus cher au mètre carré, mais le calcul se fera sur ces seuls plafonds.

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel à Dijon.

Logement ancien ou neuf pour une location Pinel Ă  Dijon ?

Pour un logement ancien, une réhabilitation est nécessaire pour que ce dernier présente une performance énergétique suffisamment élevée pour décrocher le label Bâtiment Basse Consommation ou le label Haute Performance Energétique.

Les travaux à entreprendre doivent alors hisser le logement aux mêmes exigences techniques que les logements neufs actuellement mis sur le marché dijonnais afin de respecter 27 critères de décence ou de performances techniques définis par l’administration.

Le tout peut s’avérer quelque peu compliqué, surtout si vous ne vivez pas à proximité du bien, voire impossible dans certains quartiers historiques de Dijon.

Entre les aléas pouvant mettre à mal les délais prévus de livraison et les coûts de la rénovation, le taux de rentabilité de votre investissement risque de descendre rapidement, même avec une TVA réduite à 5,80 %.

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Logement neuf et loi Pinel Ă  Dijon

Pour un programme immobilier neuf adapté au dispositif Pinel à Dijon, les délais de livraison sont assurés avec la garantie d’un bâtiment répondant aux exigences de basse consommation énergétique :

  • Label BBC 2005
  • RT2020.

Le tout Ă  un tarif permettant de rentrer dans le dispositif Pinel.

Cependant, d’autres impératifs relatifs à la location viennent se greffer pour bénéficier de la défiscalisation Pinel à Dijon, à savoir :

Location non meublée

Les conditions de location sont celles d’un bien nu (c’est-à-dire : bail, préavis du locataire et congé plus long qu’un meublé).

DĂ©but de location

La location doit être effective dans un délai maximal de 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire (ou dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier).

Vous pouvez donc commencer vos investissements dès aujourd’hui sur un projet immobilier futur, mais dont la date d’achèvement est compatible avec les impératifs du dispositif Pinel à Dijon.

Durée de location

Elle doit s’effectuer sur une période de 6, 9 ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs au locataire en tant que résidence principale.

Le respect de la durée de location prévue est impérative.

Si vous sortez du dispositif Pinel entre-temps, le fisc pourra demander le remboursement de vos réductions précédemment acquises.

Une vacance de location prolongée (en général 12 mois, moyennant justificatifs) peut ainsi entraîner la remise en cause de vos avantages fiscaux.

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Les avantages pour l'investisseur Pinel Ă  Dijon

Le dispositif Pinel permet une réduction conséquente des impôts sur le revenu.

Il faut donc être à la fois fiscalement domicilié en France et payer suffisamment d’impôts pour bénéficier pleinement des avantages du dispositif Pinel à Dijon.

Vous ne serez pas remboursé de la différence si le montant de la réduction est supérieure à celui de vos impôts.

De même, n'oubliez pas de tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma).

Il s’agira donc de bien adapter votre investissement Pinel à Dijon en conséquence.

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Quelle réduction d'impôt pour un investissement en loi Pinel à Dijon ?

Pour tout propriétaire d’un logement Pinel à Dijon, la réduction d’impôts totale se calcule en fonction de la durée de la location sur laquelle il s’engage dès le départ.

Plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction d'impôts est importante, soit :

  • une rĂ©duction d’impĂ´t Ă©quivalent Ă  10,5% de votre investissement pour une location de 6 ans, Ă  raison de 2% par an
  • une rĂ©duction d’impĂ´t de 15% pour une location de 9 ans.
  • une rĂ©duction d’impĂ´t de 17,5% pour une location de 12 ans (9 fois 2% + 3 fois 1%).

Ainsi, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années avec un investissement initial d’au moins 300 000 € (plafond Pinel) atteindra 52 500 €, soit 6 000 € pour chacune des neuf premières années et 3 000 € les trois dernières années.

Exemple d'exonération en loi Pinel

Si les impôts de votre foyer fiscal se rapprochent de 2000 €, concentrer votre investissement sur un T1 ou un T2 à Dijon à moins de 100 000 euros suffit pour effacer annuellement tout ou partie de ces impôts.

Si vous n’êtes pas décidé sur la durée de la location, une ou deux périodes de renouvellement de 3 ans sont possibles.

Dès lors, il vaut donc mieux opter pour la durée initiale minimale de 6 ans, quitte à vous réengager à la fin de cette période.

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Le dispositif Pinel + Ă  Dijon

Le dispositif de dĂ©fiscalisation Pinel devait expirer le 31 dĂ©cempbre 2021, finalement le gourvernement a annoncĂ© sa prolongation jusqu'en 2024. NĂ©anmoins, l'avantage fiscal qu'il procure sera progressivement rognĂ©.

En effet, le dispositif "Pinel Plus" a pris la suite en 2023 et offre un avantage fiscal Ă  taux plein Ă  condition que les logements respectent certaines exigences.

Depuis 2023, de nouveaux critères devront ĂŞtre respectĂ©s pour bĂ©nĂ©ficier du dispositif Pinel + tels que des critères de qualitĂ©s d'usage du logement : 

  • respecter une surface minimale
  • avoir un accès extĂ©rieur systĂ©matique Ă  surface minimale
  • l’existence de deux orientations diffĂ©rentes pour un appartement trois pièces et plus

D'après le décret du 18 mars 2022, l'exigence des critères environnementaux sera progressivement renforcée sur 2023-2024.

Les locataires d'un bien Pinel Ă  Dijon

Votre locataire dijonnais doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus calculé selon la composition du foyer.

Voici les plafonds de ressources mis Ă  jour en 2023 pour un investissement en loi Pinel Ă  Dijon :

  • Personne seule : 32 084 â‚¬
  • Couple : 42 846 â‚¬
  • Couple + une personne Ă  charge : 51 524 â‚¬
  • Couple + 2 personnes Ă  charge : 62 202 â‚¬
  • Couple + 3 personnes Ă  charge : 73 173 €
  • Couple + 4 personnes Ă  charge : 82 465 €
  • Majoration par personne au-delĂ  de quatre : + 9 200 â‚¬

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Comment trouver un locataire pour un logement Pinel Ă  Dijon ?

La large majorité des foyers fiscaux dijonnais affichent des revenus qui répondent aux critères définis ci-dessus.

Par exemple, le revenu moyen net d’un célibataire dijonnais est inférieur à 20 000 € annuels, celui d’un couple sans enfant à 38 000 €.

Ces deux catĂ©gories rassemblent plus de 60 % de la population.

En ajoutant un marché de la location plutôt tendu, trouver un locataire pour un bien immobilier neuf à Dijon en loi Pinel ne pose pas de difficultés.

Le campus universitaire accueille dĂ©sormais 30 000 Ă©tudiants qui constituent une cible privilĂ©giĂ©e pour un investissement locatif Ă  Dijon. 

Moyennant toutefois un renouvellement minimal des locataires compte tenu de la durée des cycles d’études inférieure à la durée de location d’au moins 6 ans imposée par le dispositif Pinel à Dijon.

Ă€ qui louer son bien Pinel Ă  Dijon ?

Outre la population Ă©tudiante, il est possible de louer Ă  un membre de votre famille (ascendant ou descendant). 

Vous pouvez ainsi louer Ă  l’un de vos enfants qui viendrait Ă©tudier Ă  Dijon pour plusieurs annĂ©es, mais Ă  condition que celui-ci ne soit pas rattachĂ© Ă  votre foyer fiscal.

Service de gestion locative Ă  Dijon par Nexity

Vous pouvez également passer par une agence telle que Nexity, laquelle possède une offre diversifiée d’appartements Pinel à Dijon.

Nous vous proposons un service de gestion locative Ă  Dijon incluant :

L’assurance d’un versement mensuel de 100% des loyers et des charges locatives, sans délai, tant que le locataire est en place, et même en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer.

Une mise en location facilitée par la visibilité et le sérieux d’une agence reconnue.

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Calcul du loyer Pinel Ă  Dijon

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’une location Pinel à Dijon prend en compte la surface habitable augmentée des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) jusqu’à 8 m².

Le tout en référence à l’indice de 10,55 euros le mètre carré en 2023.

On applique alors à cette somme un coefficient multiplicateur dépendant de la surface compris entre 0,75 et 1,2 :

1,2 pour une surface inférieure à 38 m².
0,7 + (19/ surface habitable) pour une surface supérieure à 38 m².

Exemple de calcul en loi Pinel Ă  Dijon

Un T2 à Dijon de 60 m² doté d’une terrasse de 6 m² et d’une cave de 4 m² se basera sur une surface pondérée de 65 m² (60+10/2).

Soit 683,75 € (65 × 10,55 €). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/65=0,99.

Vous pourrez donc louer cet appartement pour 678,89 â‚¬ / mois au maximum.

Pour un T1 de 30 m², le coefficient de 1,2 rend possible un loyer maximum plus cher au mètre carrĂ©, et vous pourrez louer ce dernier jusqu’à 379,8 â‚¬ / mois (30x10,55x1,2).

Calcul investissement locatif en loi Pinel

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OĂą trouver un logement Pinel Ă  Dijon ?

La typologie de la population se rĂ©partie de la manière suivante :

  • 80 % de cĂ©libataires, couples sans enfant ou famille monoparentale
  • plus de 15 % d’étudiants
  • 35% moins de 25 ans
  • 56% de locataires

La dynamique de l’emploi local donne des pistes pour bien choisir l’emplacement et la configuration de votre investissement immobilier en loi Pinel à Dijon.

Nexity propose de nombreux appartements neufs à Dijon éligibles Pinel à des prix attractifs, à proximité du centre-ville et des établissements d’enseignement supérieur.

Louer Ă  un Ă©tudiant Ă  Dijon en loi Pinel

Les quartiers est, nord-est (Grésilles), sud-est, proches du campus, sont idéaux pour investir dans un T1, voire un T2, sans oublier la proximité du centre-ville, les quartiers animés attirant toujours les plus jeunes.

Nexity propose plusieurs studios/T1 à proximité du tramway ou des lignes de bus desservant aussi bien le campus que le centre-ville.

Avec un budget avoisinant 150 à 170 000 €, Nexity vous propose de nombreux logements confortables type T2 / T3 au sud-ouest et à l’ouest de la ville de Dijon.

Louer à un couple ou retraités

Nexity propose également des T4, voire des T5 à moins de 2500 € le m2 particulièrement intéressant pour louer à des familles, qui ont moins tendance à déménager que les étudiants par exemple, et ainsi assurer la période de location Pinel.

Investir en loi Pinel Ă  Dijon avec Nexity

Si vous êtes décidé à investir et à profiter de la loi Pinel à Dijon, il ne tient qu’à vous de choisir le logement qui correspond le mieux à vos projets, votre budget et vos objectifs.

Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus sur nos programmes en loi Pinel en France.

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