INVESTIR À DIJON GRÂCE À LA LOI PINEL

Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf à Dijon avec Nexity ! Profitez du dispositif Pinel à Dijon pour acheter un logement et le louer dans un quartier dynamique de la capitale bourguignonne. Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf à Dijon avec Nexity ! Découvrez ici en détail le dispositif Pinel à Dijon.

​Les conditions pour être éligible au dispositif Pinel à Dijon

LE BIEN IMMOBILIER

Les réductions d’impôts sont calculées sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 €. Rien ne vous interdit également d’acheter plus grand et/ou plus cher au mètre carré, mais le calcul se fera sur ces seuls plafonds. Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel à Dijon.

Pour un logement ancien, une réhabilitation est nécessaire pour que ce dernier présente une performance énergétique suffisamment élevée pour décrocher le label Bâtiment Basse Consommation ou le label Haute Performance Energétique. Les travaux à entreprendre doivent alors hisser le logement aux mêmes exigences techniques que les logements neufs actuellement mis sur le marché dijonnais afin de respecter 27 critères de décence ou de performances techniques définis par l’administration.

Le tout peut s’avérer quelque peu compliqué, surtout si vous ne vivez pas à proximité du bien, voire impossible dans certains quartiers historiques de Dijon. Entre les aléas pouvant mettre à mal les délais prévus de livraison et les coûts de la rénovation, le taux de rentabilité de votre investissement risque de descendre rapidement, même avec une TVA réduite à 5,80 %.

• Les conditions de location sont celles d’un bien nu (c’est-à-dire : bail, préavis du locataire et congé plus long qu’un meublé).
• La location doit être effective dans un délai maximal de 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire (ou dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier). Vous pouvez donc commencer vos investissements dès aujourd’hui sur un projet immobilier futur, mais dont la date d’achèvement est compatible avec les impératifs du dispositif Pinel à Dijon (2021).
• Elle doit s’effectuer sur une période de 6, 9 ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs au locataire en tant que résidence principale.
• Le respect de la durée de location prévue est impérative : si vous sortez du dispositif Pinel entre-temps, le fisc pourra demander le remboursement de vos réductions précédemment acquises. Une vacance de location prolongée (en général 12 mois, moyennant justificatifs) peut ainsi entraîner la remise en cause de vos avantages fiscaux.

LES AVANTAGES POUR L'INVESTISSEUR "PINEL" À DIJON

Le dispositif Pinel permet une réduction conséquente des impôts sur le revenu : il faut donc être à la fois fiscalement domicilié en France et payer suffisamment d’impôts pour bénéficier pleinement des avantages du dispositif. Vous ne serez pas remboursé de la différence si le montant de la réduction est supérieure à celui de vos impôts. De même, n'oubliez pas de tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma). Il s’agira donc de bien adapter votre investissement Pinel à Dijon en conséquence.

Pour tout propriétaire d’un logement Pinel, la réduction d’impôts totale se calcule en fonction de la durée de la location sur laquelle il s’engage dès le départ. Plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction d'impôts est importante, soit :

• Une réduction d’impôt équivalent à 12% de votre investissement pour une location de 6 ans, à raison de 2% par an.
• Une réduction d’impôt de 18% pour une location de 9 ans.
• Une réduction d’impôt de 21% pour une location de 12 ans (9 fois 2% + 3 fois 1%).

Ainsi, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années avec un investissement initial d’au moins 300 000 € (plafond Pinel) atteindra 63 000 €, soit 6 000 € pour chacune des neuf premières années et 3 000 € les trois dernières années.

Autre exemple : si les impôts de votre foyer fiscal se rapprochent de 2000 €, concentrer votre investissement sur un T1 ou un T2 à Dijon à moins de 100 000 euros suffit pour effacer annuellement tout ou partie de ces impôts.

Si vous n’êtes pas décidé sur la durée de la location, une ou deux périodes de renouvellement de 3 ans sont possibles : dès lors, il vaut donc mieux opter pour la durée initiale minimale de 6 ans, quitte à vous ré-engager à la fin de cette période.

La large majorité des foyers fiscaux dijonnais affichent des revenus qui répondent aux critères définis ci-dessus. Par exemple, le revenu moyen net d’un célibataire dijonnais est inférieur à 20 000 € annuels, celui d’un couple sans enfant à 38 000 € : ils rassemblent plus de 60% de la population. En ajoutant un marché de la location plutôt tendu, trouver un locataire pour un bien immobilier neuf à Dijon ne pose pas de difficultés.

Le campus universitaire accueille désormais 30 000 étudiants qui constituent une cible privilégiée pour un investissement locatif à Dijon, moyennant toutefois un renouvellement minimal des locataires compte-tenu de la durée des cycles d’études inférieure à la durée de location d’au moins 6 ans imposée par le dispositif Pinel.

Il est possible de louer à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier à Dijon pour plusieurs années, mais à condition que celui-ci ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.

Calcul du loyer Pinel à Dijon

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’une location Pinel à Dijon prend en compte la surface habitable augmentée des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) jusqu’à 8 m2, le tout en référence à l’indice de 10,15 euros le mètre carré pour un bail signé en 2018 à Dijon.

On applique alors à cette somme un coefficient multiplicateur dépendant de la surface compris entre 0,75 et 1,2 :

• 1,2 pour une surface inférieure à 38 m².
• 0,7 + (19/ surface habitable) pour une surface supérieure à 38m².

> Le marché étudiant : les quartiers est, nord-est (Grésilles), sud-est, proches du campus, sont idéaux pour investir dans un T1, voire un T2, sans oublier la proximité du centre-ville, les quartiers animés attirant toujours les plus jeunes. Nexity propose plusieurs studios/T1 à proximité du tramway ou des lignes de bus desservant aussi bien le campus que le centre-ville.
> Avec un budget avoisinant 150 à 170 000 €, Nexity vous propose de nombreux logements confortables type T2 / T3 au sud-ouest et à l’ouest de la ville de Dijon. Ils pourront cibler la population active jeune, les couples avec ou sans enfant, voire les retraités.
> Nexity propose également des T4, voire des T5 à moins de 2500 € le m2 particulièrement intéressants pour louer à des familles, qui ont moins tendance à déménager que les étudiants par exemple, et ainsi assurer la période de location Pinel.

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