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Investir dans les Yvelines grâce à la loi Pinel

Vous souhaitez investir en loi Pinel dans les Yvelines ? Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien neuf. Découvrez ici en détail le dispositif !

Bien réussir son investissement dans les Yvelines

Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf en profitant de la loi Pinel dans les Yvelines avec Nexity !

Profitez d’un marché immobilier dynamique en profitant de la loi Pinel dans les Yvelines pour acheter un logement et le louer ! Nexity vous propose de découvrir en détail le dispositif Pinel dans les Yvelines

Les grandes lignes pour investir dans les Yvelines grâce à la loi Pinel

Défiscalisez votre bien immobilier dans l'une des 162 communes des Yvelines éligibles "Pinel"

En achetant un logement neuf ou rénové pour le louer au moins 6 ans consécutivement, la loi Pinel permet de défiscaliser tout ou une partie de vos impôts sur le revenu durant plusieurs années, et ce jusqu’à 6000 € par an. Le bien doit dépendre d’une zone A ou B que le gouvernement a défini en fonction de la tension immobilière des communes.
La zone A bis, la plus “tendue”, inclut 12 villes des Yvelines (parmi lesquelles Versailles, Maisons-Laffitte, Marly-le-Roi ou encore Saint-Germain-en-Laye). La zone A englobe le plus de communes yvelinoises (83), la zone B1, 67 communes. Dans ces 162 communes, vous pouvez investir jusqu’en 2021 en bénéficiant d’avantages qui perdureront jusqu’à la fin de votre période d’engagement.
Les ressources de vos locataires, le montant moyen du loyer au mètre carré et un bien répondant à toutes les exigences techniques du neuf conditionnent l’éligibilité au dispositif Pinel dans les Yvelines. La loi Pinel impose en retour de plafonner les loyers sur la base de 10,15 €/m2 en zone B1, 12,59 €/m2 en zone A, pour atteindre 16,96 € en zone A bis (plafond 2018) (valeurs pondérées par un coefficient dépendant de la surface totale du bien). Voir plus bas pour plus de détails.

Quels avantages offre le dispositif Pinel dans les Yvelines pour un investisseur ?

L’avantage principal du dispositif Pinel est de pouvoir réduire ses impôts sur le revenu à condition d’être fiscalement domicilié en France. La réduction d’impôts pour le propriétaire d’un logement Pinel dans les Yvelines dépend de la durée de la location sur laquelle il s’engage dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction totale est importante, soit :

  • une réduction d’impôts de 2% de l’investissement Pinel par an pour une location de 6 ou 9 ans (soit 12% ou 18% au total).
  • une réduction d’impôts de 1% pour les 10e, 11e et dernière années d’une location de 12 ans (soit 21%).

Le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 €. La défiscalisation Pinel peut s'appliquer à 2 logements maximum par an. Rien ne vous interdit également d’acheter plus grand et/ou plus cher au mètre carré (comme cela est majoritairement le cas en zone A1 et pour les très grands appartements), mais le calcul se fera sur ces seuls plafonds. Ainsi, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années avec un investissement initial d’au moins 300 000 € pourra atteindre 63 000 € : 6000 € par an les 9 premières années, 3000 € les trois dernières années. En ajoutant 12 ans de loyer, une partie conséquente de votre investissement pourra donc être couvert à la fin du dispositif.

Pour profiter pleinement des réductions d’impôts, il faut toutefois :

  • payer des impôts d’un montant au moins égal à la réduction théorique : vous ne serez pas remboursé de la différence si cette réduction est supérieure,
  • tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma).
TRAVAUX EN COURS
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A partir de 489 000 €

Quelles conditions pour être éligible au dispositif Pinel dans les Yvelines ?

Quels biens immobiliers sont concernés par le dispositif Pinel ?

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible à la loi Pinel dans les Yvelines.

Pour un logement ancien ou un local quelconque destiné à devenir un logement, une réhabilitation est nécessaire pour que ce dernier présente une performance énergétique suffisamment élevée pour décrocher le label Bâtiment Basse Consommation ou le label Haute Performance Energétique. Toutefois, le logement doit être déclaré indécent avant travaux par un expert habilité : l’ancien implique donc des travaux plus ou moins lourds, pas forcément réalisables (contraintes du PLU) ou très onéreux.

En revanche, acheter par le biais d’un programme immobilier neuf assure une livraison sans mauvaise surprise quant aux exigences urbanistiques et aux délais de construction, tout en garantissant notamment la basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”) et la réponse aux différentes contraintes techniques.

Dans tous les cas, la construction ou la rénovation du logement doit être terminée dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier (ou 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire). Vous pouvez donc commencer vos investissements dès aujourd’hui sur un projet immobilier pour lequel aucune pierre n’a encore été posée, mais dont la date d’achèvement est compatible avec les impératifs du dispositif Pinel dans les Yvelines (fin 2021).

Quels locataires pour un bien "Pinel" ?

Plusieurs contraintes relatives à la location sont imposées par le dispositif Pinel.

  • La période minimale de location est de 6 ans, et peut s’étendre par période de 3 ans à 9 ou 12 ans. Le respect de la durée de location définie dès le départ est primordiale : en cas de vacance prolongée ou de sortie précoce du dispositif, vous devrez rembourser vos réductions cumulées.

  • La location doit débuter dans les 12 mois après la remise des clefs.
  • Elle ne doit pas être meublée et doit constituer la résidence principale de votre ou vos locataires.

Le locataire d’un bien “Pinel” dans les Yvelines doit être imposable en France (et doit donc être âgé d’au moins 18 ans. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus défini en fonction de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds Pinel pour les zones A et A bis sont les suivants (entre parenthèses, les valeurs pour un logement Pinel en location en zone A bis) :
  • Personne seule : 37 508 €
  • Couple : 56 058 €
  • Couple + une personne à charge : 67 386 € (73 486 €)
  • Couple + 2 personnes à charge : 80 716 € (87 737 €)
  • Couple + 3 personnes à charge : 95 553 € (104 390 €)
  • Couple + 4 personnes à charge : 104 527 € (117 466 €)
  • Majoration par personne au-delà de quatre : +11 981 € (+13 087 €)

Pour la zone B1, les ressources maximales sont plus basses :
  • Personne seule : 30 572 €
  • Couple : 40 826 €
  • Couple + une personne à charge : 49 097 €
  • Couple + 2 personnes à charge : 59 270 €
  • Couple + 3 personnes à charge : 69 725 €
  • Couple + 4 personnes à charge : 78 579 €
  • Majoration par personne au-delà de quatre : + 8 766 €
Le revenu d’un foyer fiscal dans le département est très variable selon les villes : la médiane des revenus tourne aux environs de 24 000 € pour un célibataire, 47 000 € pour un couple sans enfant.
Trouver un locataire dans les Yvelines qui répondra aux exigences du dispositif Pinel ne pose en général pas de problème dans les zones tendues A et A bis : le critère neuf constitue un avantage certain par rapport à l’ancien, le plafonnement des loyers accentuant cette concurrence, surtout dans les secteurs où les loyers sont particulièrement élevés et la demande très forte.

Attention : si vous louez votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier dans l’un des établissements du département, voire près de Paris (le campus de Nanterre est relativement proche), celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer !

Chez Nexity, en plus d’une offre diversifiée d’appartements Pinel dans les Yvelines, nous vous proposons de gérer directement la location de votre bien au travers de nos différentes agences locales pour vous assurer chaque mois le versement de 100% des loyers et des charges locatives, sans délai, tant que le locataire est en place, y compris en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer. Choisir l’un des nombreux programmes immobiliers éligibles Pinel dans les Yvelines avec Nexity est donc un choix intéressant.
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Calcul du loyer Pinel dans les Yvelines

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’un appartement Pinel dans les Yvelines prend en compte la surface habitable augmentée des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) jusqu’à 8 m2. Il prend aussi comme référence, pour un bail signé en 2018, l’indice de 12,59 €/m2 dans l’une des communes des Yvelines de la zone A et 16,96 € en zone A bis, mais seulement 10,15 € en zone B1. Le plafond obtenu par le produit de la surface dite “pondérée” au précédent indice est ensuite redéfini par un coefficient multiplicateur égal à :

  • 1,2 si la surface est inférieure à 38 m²,

  • 0,7 + (19/ surface pondérée) si la surface est supérieure à 38m².

En fonction de la zone Pinel et de la superficie, le loyer d’un bien éligible dans les Yvelines variera entre 8,30 €/m2 (pour un très grand appartement ou une maison en zone B1) et 20,35 €/m2 (pour studio ou un petit T2 en zone A bis).

Par exemple, un T3 en zone B1 de 55m2 doté d’une terrasse de 6m2 et d’une cave de 4m2 équivaut à une surface pondérée de 60m2 (55+10/2), soit 609 € (60 X 10,15 €). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/65=1,017 : vous pourrez donc louer cet appartement dans les Yvelines pour 619 €/mois au maximum. Le même appartement à Versailles (A1 bis) pourra être loué jusqu’à 1009 € (60 X 16,96 X 0,992), soit 60% de plus, et en zone A (comme à Montesson), 768 € !

En incluant la défiscalisation, à vous de calculer le meilleur rendement en fonction de vos objectifs et de votre capacité de financement, compte-tenu du prix du marché particulièrement variable selon la commune considérée des Yvelines, avec des tarifs au mètre carré pouvant varier du simple au triple dans le neuf (de moins de 3000 €/m2 à plus de 10 000 €/m2).

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Versailles, Poissy, Carrières-sous-Poissy... où trouver un logement Pinel dans les Yvelines ?

La loi Pinel couvre près des deux-tiers des communes du Yvelines, ce qui offre aux investisseurs un large choix quant au type de logement à acheter, son tarif et sa situation (campagne ou proximité de Paris). Les programmes Nexity éligibles Pinel sont ainsi répartis de part et d’autre du département au sein de communes situées en zone A (Mantes-la-Jolie, Poissy, Trappes, Epône, Houilles... ) et A bis (Versailles, Chatou). Ces biens sont accessibles en deçà de 150 000 € pour un T2 à Trappes ou un T1 à Poissy… à 980 000 € pour T5 de standing à Versailles.
  • En bord de Seine, au sud du Parc Naturel du Vexin : Mantes-La-Jolie, Gargenville, Epône, Mézières-sur-Seine, Hardricourt, Les Mureaux.
  • Autour de la forêt de Saint-Germain-en-Laye : Poissy et l’Etang-la-Ville au sud de la Seine, Carrières-sous-Poissy, Houilles et Montesson au nord de la Seine.
  • Versailles, avec un programme exceptionnel tant par sa situation que par son standing.
  • Trappes : des appartements du T2 au T5 à proximité de la gare à des tarifs très accessibles.
  • Villiers-Saint-Frédéric : à quelques minutes de la gare, des maisons à la campagne, proches de Paris, de 85 à 145m2 avec jardin !

Toutes ces communes affichent des profils suffisamment variés : la plupart offrent une proximité directe avec la campagne tout permettant aussi un accès rapide aux différents transports en commun. Tout dépend de votre budget et surtout de votre projet : le devenir de votre bien après la période de location Pinel est à prendre en compte, surtout si vous ambitionnez d’y loger à votre tour.
Si vous projetez une location à long terme pour des actifs et/ou des étudiants sur Paris, Cergy ou vers les zones d’activité les plus intenses, la proximité d’une station de train ou d’un axe routier constitue un critère important.
Quoiqu’il en soit, la pression locative qui caractérise la région parisienne se traduit par une facilité de location et peu de risques de vacance qui pourrait remettre en cause vos avantages Pinel. Elle assure également une valorisation croissante de votre bien au cours du temps compte tenu de l’évolution démographique et de la flambée des prix à Paris.
Si vous êtes décidé à investir et profiter de la loi Pinel dans les Yvelines, il ne tient qu’à vous d’acheter l’appartement qui correspond le mieux à vos projets et vos objectifs. Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus

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