Investir dans les Hauts-de-Seine grâce à la Loi Pinel


Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf en profitant de la loi Pinel dans tous les Hauts-de-Seine avec Nexity.
Saisissez des opportunités sur un marché immobilier dynamique grâce la loi Pinel dans les Hauts-de-Seine et achetez un logement pour le louer. Nexity vous propose de découvrir en détail le dispositif Pinel.

Les grandes lignes pour investir dans les Hauts-de-Seine grâce à la loi Pinel

En achetant un logement neuf ou rénové pour le louer au moins 6 ans consécutivement, la loi Pinel permet de défiscaliser tout ou une partie de vos impôts sur le revenu durant plusieurs années, et ce jusqu’à 6000 € par an.
L’éligibilité au dispositif de la loi Pinel dans les Hauts-de-Seine est conditionné par les ressources de vos locataires, le montant moyen du loyer au mètre carré et le fait que le bien loué réponde à toutes les exigences techniques du neuf. Les 36 communes du département sont uniquement associées aux zones Pinel A, la zone A bis rassemblant 34 communes à elle seule : vous pouvez y investir jusqu’en 2021 pour bénéficier d’avantages qui perdureront jusqu’à la fin de votre période d’engagement. La zonation Pinel impose des loyers plafonnés sur la base de 12,59 €/m2 (zone A) ou 16,96 € (zone A bis) pour 2018, que multiplie un coefficient dépendant de la surface totale. Elle implique également de signer un bail à des locataires dont les ressources fiscales ne dépassent pas un certain seuil (voir plus bas).

 

Quels avantages offre le dispositif Pinel dans les Hauts-de-Seine pour un investisseur ?

 

L’avantage du dispositif Pinel consiste à réduire les impôts sur le revenu de tout investisseur fiscalement domicilié en France. La réduction d’impôts dans les Hauts-de-Seine dépend de la durée de la location sur laquelle il s’engage dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction totale est importante, soit :

  • une réduction d’impôts de 12% de ‘l'investissement pour une location de 6 ans,
  • une réduction d’impôts de 18% pour une location de 9 ans,
  • une réduction d’impôts de 21% pour une location de 12 ans.

Le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 €. La défiscalisation Pinel peut s'appliquer à 2 logements maximum par an. Dans le meilleur des cas, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années avec un investissement initial d’au moins 300 000 € pourra atteindre 63 000 € : 6000 € par an les 9 premières années, 3000 € les trois dernières années. Toutefois, la majorité des biens Pinel proposés dans les villes altoséquanaises, en particulier ceux de la zone A bis, dépassent ces plafonds. Pour bénéficier de ces réductions maximales d’impôts, il faut en pratique plutôt investir au moins 300 000 € dans un grand appartement ou dans deux T1 / T2. Néanmoins, en ajoutant 12 ans de loyer, une partie de votre investissement sera couvert à la fin du dispositif.

Pour profiter pleinement des réductions d’impôts, il faut toutefois :

payer des impôts d’un montant au moins égal à la réduction théorique : vous ne serez pas remboursé de la différence si cette réduction est supérieure,
tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma).

 

Quelles conditions pour être éligible au dispositif Pinel dans les Hauts-de-Seine?

Quels biens immobiliers sont concernés par le dispositif Pinel ?

 

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible à la loi Pinel dans les Hauts-de-Seine. La construction du logement ou sa réhabilitation doit être terminée dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier (ou 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire). Vous pouvez donc commencer vos investissements dès aujourd’hui sur un projet immobilier pour lequel aucune pierre n’a encore été posée, mais dont la date d’achèvement est compatible avec les impératifs du dispositif Pinel (fin 2021)

Pour un logement ancien ou un local destiné à devenir un logement, une réhabilitation est nécessaire pour que ce dernier présente une performance énergétique suffisamment élevée pour décrocher le label Bâtiment Basse Consommation ou le label Haute Performance Energétique. Toutefois, le logement doit être déclaré indécent avant travaux par un expert habilité : l’ancien implique donc des travaux plus ou moins lourds, pas forcément réalisables (contraintes du PLU) ou très onéreux.

En revanche, acheter par le biais d’un programme immobilier neuf assure une livraison sans mauvaise surprise quant aux exigences urbanistiques et aux délais de construction, tout en garantissant notamment la basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”) et la réponse aux différentes contraintes techniques.

 

Quels locataires pour un bien “Pinel” ?

 

La loi Pinel impose des contraintes relatives à la fois à la période, au contrat de location et aux revenus du ou des locataires des logements éligibles.
  • La location doit s’effectuer sur une période de 6, 9 ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs. Le respect de la durée de location définie dès le départ est primordiale : en cas de vacance prolongée ou de sortie précoce du dispositif, vous devrez rembourser vos réductions cumulées.
  • La location ne doit pas être meublée et doit constituer la résidence principale de votre ou vos locataires.

Votre locataire altoséquanais doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il est possible de louer votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier à Paris ou Nanterre, mais celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer ! Dans tous les cas, le locataire doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds pour chaque zone sont les suivants :

  • Personne seule : 37 508 €
  • Couple : 56 058 €
  • Couple + une personne à charge : 73 486 € en zone A bis ou 67 386 € en zone A
  • Couple + 2 personnes à charge : 87 737 € (A bis) ou 80 716 € (zone A)
  • Couple + 3 personnes à charge : 104 390 € (A bis) ou 95 553 € (zone A)
  • Couple + 4 personnes à charge : 117 466 € (A bis) ou 104 527 € (zone A)
  • Majoration par personne au-delà de quatre : +13 087 € (A bis) ou +11 981 € (zone A)

Si le revenu moyen d’un foyer fiscal est l’un des plus hauts de France, il est aussi très inégal, avec une pression locative forte et des loyers particulièrement élevés, hors logements sociaux. Les loyers imposés par le dispositif Pinel demeureront très attractifs et vous trouverez facilement un locataire dans les Hauts-de-Seine quel que soit le profil.

Chez Nexity, en plus d’une offre diversifiée d’appartements Pinel dans les Hauts-de-Seine, nous vous proposons de gérer directement la location de votre bien au travers de nos différentes agences locales pour vous assurer chaque mois le versement de 100% des loyers et des charges locatives, sans délai, tant que le locataire est en place, y compris en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer. Choisir un l’investissement locatif dans les Hauts-de-Seine avec Nexity est donc un choix intéressant.

 

 

 

 

Calcul du loyer Pinel dans les Hauts-de-Seine :

 

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’un appartement Pinel dans les Hauts-de-Seine prend en compte la surface habitable augmentée des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) jusqu’à 8 m2. Il prend aussi comme référence, pour un bail signé en 2018, l’indice de 12,59 €/m2 dans l’une des 2 communes des Hauts-de-Seine de la zone A et 16,96 € dans toutes les autres communes. Ces indices augmentent légèrement chaque année. Le plafond obtenu par le produit de la surface dite “pondérée” au précédent indice est ensuite redéfini par un coefficient multiplicateur égal à :

  • 1,2 si la surface est inférieure à 38 m²,
  • 0,7 + (19/ surface pondérée) si la surface est supérieure à 38m².

En fonction de la zone Pinel et de la superficie, le loyer d’un bien éligible dans les Hauts-de-Seine variera en général entre 11,20 €/m2 (pour un grand appartement en zone A) et 20,35 €/m2 (pour T1 ou T2 en zone A bis).
Par exemple, un petit T2 de la zone A bis de 38m2, mais doté d’un garage de 8m2 équivaut à une surface pondérée de 42m2 (38+8/2). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/42=1,15 : vous pourrez donc louer cet appartement dans les Hauts-de-Seine pour 819 €/mois au maximum (42 X 16,96 X 1,15). Sans annexe, ce T2 pourra être loué au maximum 773 € (38 X 16,96 X 1,2).
Le même appartement à Gennevilliers, situé en zone A, pourra être loué 608 € par mois (42 X 12,59 X 1,15), ou 574 € si il ne possède ni cave, ni terrasse, ni garage (38 X 12,59 X 1,2).

 

Clamart, Clichy, Meudon… où trouver un logement Pinel dans les Hauts-de-Seine ?

 

La loi Pinel couvre l’ensemble des communes des Hauts-de-Seine. Toutes sont associées à la zone A bis, sauf Gennevilliers et Villeneuve-la-Garenne, à l’extrémité du lobe formé par le méandre de la Seine d’où émerge l'Île-Saint-Denis, associées à la zone A.
Actuellement, les prix de l’immobilier ont flambé dans la plupart des communes de la couronne parisienne(1), incluant celles appartenant aux Hauts-de-Seine. D’une manière générale, le prix au mètre carré dépasse bien souvent (voire largement) le plafond Pinel, notamment en zone A bis. Il s’agit donc de définir au mieux votre projet d’investissement au regard de vos capacités financières et sur ce que vous voudrez faire de votre logement une fois la période de location “Pinel” terminée.

  • Si vous envisagez à terme d’habiter dans le logement, autant choisir la ville et le quartier qui vous conviendront le mieux en fonction de votre situation. Grâce aux 6, 9 ou 12 ans de revenus locatifs et aux réductions d’impôts associées, une bonne partie de votre futur logement sera alors remboursé et vous pourrez en profiter pleinement pour passer des jours tranquilles à Clichy ou ailleurs.
  • Si vous envisagez de vendre, une plus-value éventuelle pourra s’ajouter si les tendances actuelles se confirment à moyen ou long terme.
  • Si vous envisagez de continuer de louer, toutes les configurations sont possibles en fonction des profils des locataires. Sachez que vous pourrez alors aligner vos loyers au prix du marché.

Les programmes immobiliers éligibles Pinel proposés par Nexity dans les Hauts-de-Seine s’attachent particulièrement aux commodités du quotidien, comme la présence de transports collectifs, écoles, espaces verts à proximité. Citons notamment :

Clamart et Meudon : plusieurs de nos programmes sont situés à proximité de la forêt de Meudon et des gares permettant de rejoindre Paris-Montparnasse en 10 minutes ou moins, avec des logements de 1 à 5 pièces. A Clamart notamment, les résidences sont situées sur l’ancien pôle Recherche et Développement d’EDF, lequel fait place à un écoquartier où s’étendra un lac de plus de 2 hectares et qui sera traversé par le tramway T6.

Clichy : plusieurs programmes de haute qualité proposant des logements Pinel de 1 à 5 pièces, entre 40 et 100m2, à quelques minutes à pied du métro et de tous les commerces.

De nombreux autres programmes Pinel sont toujours disponibles dans les Hauts-de-Seine, tandis que d’autres viendront compléter prochainement la liste. Si vous êtes décidé à investir et profiter de la loi Pinel dans les Hauts-de-Seine, il ne tient qu’à vous d’acheter l’appartement qui correspond le mieux à vos projets et vos objectifs. Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus.


(1) https://www.lemonde.fr/economie/article/2017/11/30/immobilier-les-prix-au-c-ur-de-l-ile-de-france-s-enflamment_5222511_3234.html