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En achetant un ou deux logements neufs ou rénovés dans l’Essonne pour les louer au moins 6 ans et jusqu’à 12 ans consécutivement, la loi Pinel permet de défiscaliser tout ou une partie de vos impôts sur le revenu durant autant d’années, et ce jusqu’à 6000 € par an. Pour cela, le bien doit être situé dans une commune située dans le zonage A ou B1 défini par le ministère du Logement en 2003.
85 communes du département parmi les plus importantes et les plus accessibles depuis Paris sont associées à la zone Pinel A (Corbeil-Essonnes, Evry, Massy, Athis-Mons, etc.), auxquelles s’ajoutent 51 autres communes essonnienne plus petites et/ou plus éloignées (comme Etampes) qui dépendent de la zone Pinel B1. Dans toutes ces communes, vous pouvez alors investir jusqu’en 2021 en bénéficiant d’avantages fiscaux qui perdureront jusqu’à la fin de votre période d’engagement.
Un bien répondant à toutes les exigences techniques du neuf conditionnent l’éligibilité au dispositif Pinel dans l’Essonne. La zone A et la zone B1 imposent d’autre part un loyer plafonné calculé en fonction de plusieurs critères (voir plus bas).
L’avantage principal du dispositif Pinel est de pouvoir réduire ses impôts sur le revenu à condition d’être fiscalement domicilié en France. La réduction d’impôts pour le propriétaire d’un logement Pinel dans l'Essonne dépend de la durée de la location sur laquelle il s’engage dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction totale est importante, proportionnelle au montant de l’investissement, soit :
Le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 €. La défiscalisation Pinel peut s'appliquer à 2 logements maximum par an. Rien ne vous interdit également d’acheter plus grand (ou plus cher au mètre carré), mais sachez que le calcul se fera sur ces seuls plafonds. Ainsi, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années avec un investissement initial d’au moins 300 000 € pourra atteindre 63 000 € : 6000 € par an les 9 premières années, 3000 € les trois dernières années. En ajoutant 12 ans de loyer, une partie conséquente de votre investissement sera donc couvert à la fin du dispositif.
Calculez votre économie d'impôts
Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible à la loi Pinel dans l'Essonne.
Pour un logement ancien ou un local quelconque destiné à devenir un logement, celui-ci doit être déclaré indécent avant travaux par un expert. La réhabilitation doit notamment permettre d’acquérir une performance énergétique suffisamment élevée pour décrocher le label Bâtiment Basse Consommation ou le label Haute Performance Energétique.
En revanche, acheter par le biais d’un programme immobilier neuf assure une livraison sans mauvaise surprise quant aux exigences urbanistiques et aux délais de construction, tout en garantissant notamment la basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”) et la réponse aux différentes contraintes techniques.
Dans tous les cas, la construction du logement doit être terminée dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier. Vous pouvez donc commencer vos investissements dès aujourd’hui sur un projet immobilier pour lequel aucune pierre n’a encore été posée mais dont la remise des clefs est prévue avant 2022.
La location ne doit pas être meublée et doit constituer la résidence principale de votre ou vos locataires Elle doit s’effectuer sur une période de 6, 9 ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs. Le respect de la durée de location définie dès le départ est primordiale : en cas de vacance prolongée ou de sortie précoce du dispositif, vous devrez rembourser vos réductions cumulées !
Votre locataire essonnien doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds pour chaque zone sont les suivants :
Pour la zone A :
Pour la zone B1 :
Les revenus médians en fonction de la composition du foyer sont en général en général en dessous de ces plafonds. Vous pourrez donc facilement trouver un locataire qui répondra aux exigences du dispositif Pinel pour votre investissement locatif dans l'Essonne (lien investissement locatif Essonne) : le critère neuf constitue un avantage certain par rapport à l’ancien, le plafonnement des loyers permettant aux locataires Pinel de louer à un montant équivalent ou proche de celui pratiqué dans le parc immobilier ancien.
Attention : si vous louez votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier à Saclay, Evry ou à Paris, celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer !
Nexity, propose de gérer directement la location de votre bien au travers de nos différentes agences locales, lesquelles vous garantiront de louer à des locataires dont les revenus seront compatibles avec les exigences Pinel, ainsi que plusieurs autres avantages relatifs au bon déroulement de votre période de location.
La location ne doit pas être meublée et doit constituer la résidence principale de votre ou vos locataires Elle doit s’effectuer sur une période de 6, 9 ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs. Le respect de la durée de location définie dès le départ est primordiale : en cas de vacance prolongée ou de sortie précoce du dispositif, vous devrez rembourser vos réductions cumulées !
Votre locataire essonnien doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds pour chaque zone sont les suivants :
Pour la zone A :
Pour la zone B1 :
Les revenus médians en fonction de la composition du foyer sont en général en général en dessous de ces plafonds.
Vous pourrez donc facilement trouver un locataire qui répondra aux exigences du dispositif Pinel pour votre investissement locatif dans l'Essonne : le critère neuf constitue un avantage certain par rapport à l’ancien, le plafonnement des loyers permettant aux locataires Pinel de louer à un montant équivalent ou proche de celui pratiqué dans le parc immobilier ancien.
Attention : si vous louez votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier à Saclay, Evry ou à Paris, celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer !
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Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’un appartement Pinel dans l'Essonne prend en compte la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) jusqu’à 8 m2. Il prend aussi comme référence, pour un bail signé en 2018, l’indice de 12,59 €/m2 dans l’une des communes de l'Essonne de la zone A et 10,15 € en zone B1.
Le plafond obtenu par le produit de la surface dite “pondérée” au précédent indice est ensuite redéfini par un coefficient multiplicateur égal à :
En pratique, le loyer d’un bien éligible dans l'Essonne variera en général entre 9 €/m2 (pour un grand appartement en zone B1) et 15,10 €/m2 (pour T1 ou un petit T2 en zone A).
Par exemple :
En incluant la défiscalisation, à vous de calculer le meilleur rendement en fonction de vos objectifs et de votre capacité de financement.
La loi Pinel couvre une grande partie des principales communes de l'Essonne et/ou proches de Paris, pour un total de 136 communes.
85 communes sont ainsi concernées par la zone Pinel A. Toutes ont en commun d’être bien desservies par les transports en commun, avec des lignes directes pour ceux qui travaillent à Paris ou dans les grandes zones universitaires (Saclay, Evry) et d’activité de la couronne parisienne (comme Orly). Nexity y propose de nombreux programmes, en particulier à :
Dans les 51 communes les plus au sud des précédentes et/ou plus à l’ouest de la Seine, le marché immobilier est moins onéreux, mais néanmoins sous pression. Nexity propose des logements Pinel près du confluent de l'Essonne avec la Seine, avec des maisons T4/T5 à Ballancourt-sur-Essonne et à Guibeville, à des tarifs attractifs, bien en-deçà des plafonds Pinel.
De nombreux autres programmes Pinel sont toujours disponibles dans l'Essonne, tandis que d’autres verront bientôt le jour. Si vous êtes décidé à investir et à profiter de la loi Pinel dans l'Essonne, il ne tient qu’à vous d’acheter l’appartement qui correspond le mieux à vos projets et vos objectifs. Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus (numéro vert : 0800 10 3000).
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