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Conseils vente de terrain

Terrain en indivision : comment en sortir ?

Suite au décès d’un proche, vous êtes devenu propriétaire d’un terrain avec un ou plusieurs héritiers ? Sachez que vous êtes entré en indivision et bien que cette situation offre quelques avantages, elle comprend également de nombreux inconvénients. Mais quels sont les inconvénients d’une indivision de terrain ? Comment sortir d’une indivision de terrain ? Nexity répond à vos questions !

Vous souhaitez vendre votre terrain ou votre parcelle de terrain ?

Indivision de terrain : les inconvénients

Tout d’abord, il est important de noter qu’un terrain indivis est un bien détenu par deux personnes ou plus. Les propriétaires sont appelés indivisaires ou coïndivisaires, et disposent de parts ou de quotes-parts qui ne sont pas matériellement identifiables.

L’indivision comprend un certain nombre d’inconvénients qui poussent de nombreux propriétaires à mettre fin à ce régime.

Parmi les principaux inconvénients, nous pouvons citer :

  • L’impossibilité de prendre des décisions importantes concernant le terrain sans l’approbation de l’ensemble des coïndivisaires : vente, prise d’hypothèque, etc.
  • L’obligation des indivisaires de s’acquitter des impôts et des charges liées au terrain, en fonction de leur quote-part
  • Les conflits entraînés par la gestion du terrain en indivision

Comment sortir de l’indivision d’un terrain ?

L’article 815 du Code civil stipule que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». En d’autres termes, aucun indivisaire ne peut vous obliger de conserver votre quote-part d’un terrain indivis.

Pour sortir de l’indivision d’un terrain, 4 solutions s’offrent à vous :

  • La vente de votre quote-part de propriété
  • La vente du terrain indivis
  • Le partage amiable
  • Le partage judiciaire

 

Bon à savoir :
Si vous avez signé une convention d’indivision à durée déterminée devant un notaire, vous ne pouvez sortir du régime pendant toute la durée de l’acte. La convention d’indivision peut comprendre de nombreuses clauses :

  • Clause déterminant la répartition des droits indivis entre les coïndivisaires
  • Clause obligeant l’héritier installé sur le bien à payer une indemnité d’occupation, etc.

Vente de votre quote-part de propriété

 

La vente de votre quote-part est la solution la plus simple pour sortir d’une indivision terrain. Vous pouvez proposer votre part à un autre indivisaire ou à un tiers.

Pour la vente d’une quote-part à un coïndivisaire, vous n’avez aucune démarche spécifique à réaliser. Néanmoins, vous devez payer la contribution de sécurité immobilière qui s’élève à 0,10 % du prix de vente de votre part, ainsi que le droit de partage de l’ordre de 2,50 %.

Dans le cas où vous projetez de céder votre part à un tiers, vous devez notifier votre intention aux autres coïndivisaires par voie d’huissier. Les autres propriétaires du terrain peuvent ensuite faire valoir leur droit de préemption et décider d’acheter votre quote-part.

L’acte d’huissier doit comprendre un certain nombre de mentions obligatoires :

  • Prix de vente de la quote-part
  • Conditions de vente de la quote-part
  • Informations sur le potentiel acheteur (nom, prénom, adresse, etc.)

Une fois l’acte entre les mains des coïndivisaires, ils ont 1 mois pour utiliser leur droit de préemption. Si aucun d’entre eux ne se manifeste jusqu’à l’expiration de ce délai, vous êtes libre de poursuivre les démarches relatives à la vente de votre part et finaliser la transaction.

Bon à savoir :
La vente d’une quote-part de propriété à un tiers est considérée comme une transaction immobilière classique et non une licitation.

La vente du terrain en indivision

 

La vente du bien est une excellente solution pour sortir de l'indivision d'un terrain. Toutefois, cette opération doit être approuvée par l’ensemble des coïndivisaires.

Pour vendre l’intégralité du terrain en indivision, vous devez informer les autres indivisaires concernant votre intention par voie d’huissier. Les autres propriétaires du bien ont ensuite 3 mois pour approuver la cession du bien.

Dans le cas où l’ensemble des indivisaires acceptent de céder leur part, il vous suffit de réaliser les démarches classiques de vente pour finaliser la transaction.

Une fois le bien vendu, chaque coïndivisaire perçoit une somme égale à leurs droits de propriété dans l’indivision.

D’autre part, si quelques indivisaires refusent de céder le terrain, il est possible de forcer la vente du bien à condition que vous et les autres propriétaires exerciez 2/3 des droits de propriété. Pour ce faire, vous devez saisir le Tribunal de grande instance en charge de la commune ou de la zone où le terrain en indivision est situé.

Le Juge peut répondre favorablement à votre requête, si la transaction ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts et aux droits des propriétaires qui ont refusé la vente.

Bon à savoir :
Vous pouvez choisir d’acheter l’ensemble des parts des coïndivisaires et devenir le seul propriétaire du terrain pour mettre fin à l’indivision.

Le partage amiable du terrain indivis

 

Si tous les coïndivisaires sont d’accord pour sortir de l’indivision d’un terrain, il est possible de procéder à un partage amiable. Ce dernier consiste à diviser le bien en lots et de les répartir entre les différents propriétaires.

Le partage amiable doit passer par l’évaluation du terrain indivis. Pour éviter les contestations et les litiges, il est préférable de confier cette opération à un professionnel.

Une fois le terrain divisé en lots, la répartition peut s’effectuer en fonction des droits de chaque indivisaire ou en organisant un tirage au sort.

Si un indivisaire reçoit un lot d’une valeur plus élevée que sa part dans l’indivision, il est nécessaire d’indemniser le ou les coïndivisaires lésés en procédant à une soulte.

Bon à savoir :
Le partage d’un terrain en indivision est une opération nécessitant l’intervention d’un notaire et le paiement d’un droit s’élevant à 2,5 % de l’actif net.

Le partage judiciaire du terrain indivis

 

À l’instar de la vente, le partage d’un terrain indivis peut faire l’objet d’une contestation par un ou plusieurs coïndivisaires.

Pour imposer votre décision et celle des autres indivisaires désireux de sortir de l’indivision terrain, vous devez effectuer une assignation au greffe du Tribunal de grande instance. Cette assignation va ensuite être notifiée aux autres coïndivisaires.

Pour effectuer le partage, le Juge va choisir un notaire. Ce dernier a pour mission de déterminer les lots et d’organiser un tirage au sort pour les répartir entre les différents propriétaires du terrain indivis.

Si, pour différentes raisons, le bien ne peut être divisé, le Juge peut ordonner sa vente et répartir le montant entre les indivisaires.

Bon à savoir :
Le partage judiciaire peut entraîner des dépenses non négligeables, dans la mesure où il nécessite l’intervention d’un avocat ainsi que celle d’un expert dans l’évaluation du terrain en indivision.

Vendre un terrain indivis à un promoteur immobilier

Pour sortir de l’indivision terrain, vous avez décidé de vendre votre quote-part ou de céder l’ensemble du bien ? Opter pour un promoteur immobilier pourrait être une excellente solution !

La vente d’un terrain à un promoteur vous permet de bénéficier d’un prix plus élevé que celui d’un particulier et d’économiser sur les frais d’agence.

Dans le cas où votre terrain est situé dans une zone tendue, sachez que vous pouvez également bénéficier d’un abattement sur la plus-value de l’ordre de 70 à 85 %.

Pour finir, vous pouvez réinvestir partiellement ou intégralement le montant perçu grâce à la transaction, dans le projet immobilier du promoteur.

Sortir d'un terrain en indivision : ce qu'il faut retenir

Qu’est-ce qu’un terrain en indivision ?

Un terrain en indivision est un bien appartenant à plusieurs propriétaires appelés indivisaires ou coïndivisaires.

Le régime de l’indivision est-il avantageux ?

L’indivision comprend quelques avantages, mais également de nombreux inconvénients :

  • Impossibilité de prendre des décisions importantes sur le terrain sans l’approbation des coïndivisaires
  • Obligation de s’acquitter des charges et des impôts relatifs au terrain indivis
  • Risques de conflit entre les coïndivisaires concernant la gestion du bien indivis

Comment sortir d’une indivision de terrain ?

Il existe quatre solutions pour sortir de l’indivision terrain :

  • La vente de votre quote-part
  • La vente du terrain indivis
  • Le partage amiable
  • Le partage judiciaire

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