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Conseils vente de terrain

La charge foncière : définition

Vous avez l’intention de vendre un terrain que vous ne souhaitez pas viabiliser, ou sur lequel il existe du bâti que vous ne souhaitez pas détruire ? Pour rester compétitif, et mettre toutes les chances de vendre de votre côté, vous allez devoir intégrer la notion de charge foncière à votre réflexion autour du prix de vente. Mais qu’est-ce que la charge foncière ? Pourquoi et comment la calculer ? Le point dans cet article.

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Qu’est-ce que la charge foncière ?

La charge foncière représente le coût global que représente l’acquisition d’un terrain dans les dépenses totales liées à opération immobilière. Il s’agit non seulement du prix d’achat du terrain, mais également de tous les frais engagés pour l’acquérir et le rendre propre à recevoir une construction.

Concrètement, la charge foncière regroupe :

  • le prix d’achat du terrain ;
  • les frais de l’agence immobilière ;
  • les honoraires du notaire ;
  • les impôts / taxes sur la transaction ;
  • les coûts liés aux formalités administratives (par exemple, les honoraires d’un architecte pour le dépôt du permis de construire) ;
  • les coûts liés à la démolition de bâti existant (démolition mais aussi evacuation de gravats) ;
  • les frais de nivellement (frais des travaux mais également évacuation de la terre supplémentaire, des cailloux ou à l’inverse achat de terre) ;
  • les coûts de viabilisation ;
  • coût de réalisation d’équipements d’infrastructure (construction de canaux d’évacuation des eaux de pluie par exemple).

 

Pourquoi connaître la charge foncière liée à son terrain ?

La charge foncière a un impact direct sur le prix au m2 total du terrain que vous pouvez espérer. .

Prenons un exemple : un acheteur a une enveloppe globale pour son projet immobilier de 300 000 euros. La maison de 150 m2 qu’il compte construire coûte 150.000 euros. Il dispose donc d’un budget global alloué au terrain de 150 000 euros.

Mais il va intégrer dans cette enveloppe, a minima :

  • les frais de l’agence (10.000 euros par exemple) ;
  • les frais de notaire et les taxes (5% du prix de vente, soit entre 5000 et 7000 euros).

Peuvent s’ajouter :

  • les frais de viabilisation (entre 5000 et 15000 euros) ;
  • les frais de nivellement (1000 euros par exemple) ;
  • les frais d’architectes pour le dépôt du permis de construire.

En tout et pour tout, l’acheteur sera disposé à dépenser entre 120.000 et 125.000 euros pour le terrain. Admettons qu’ils cherchent un terrain de 350m2 : ils identifieront les biens vendus à 360 euros le m2 au maximum (et non pas 430 euros le m2).

Ainsi, connaître la charge foncière d’un acheteur peut permettre d’avoir une idée de ce que les acheteurs sont prêts à mettre, et d’affiner son prix au m2 en fonction des tarifs pratiqués aux alentours.

 

Comment calculer la charge foncière d’un terrain ?

La charge foncière d’un terrain représente le prix brut du foncier (dépendant de la localisation, de la forme du terrain, de sa superficie, de son exposition, de sa typologie, de la qualité des sols…), auquel il faut ajouter les frais d’acquisition ainsi que les coûts pour le rendre constructible).

 

Quand calculer la charge foncière de son terrain ?

Vous pouvez calculer la charge foncière de votre terrain constructible pour vous assurer qu’un projet de division parcellaire est rentable par exemple. En effet, si le terrain requiert de nombreux frais (étude de faisabilité, bornage, viabilisation, destruction de bâtir, nivellement) pour être vendu et rendu constructible, mais que le prix de vente au m2 que vous pouvez espérer est relativement bas, l’intérêt financier d’une telle opération peut être compromis. Plus généralement, l’exercice peut être intéressant pour vérifier son prix de vente au m2 et le réajuster le cas échéant.

 

Combien représente la charge foncière en France ?

En France, la charge foncière est désormais un poste extrêmement important dans les projets immobiliers : elle varie entre 25 et 50% du coût global d’une opération selon les régions, la zone de construction (urbain, périurbain ou rural), la taille de l’aire urbaine dans laquelle se situe le terrain…

En résumé :

La charge foncière c’est quoi ?

La charge foncière représente le coût global du terrain dans un projet d’achat foncier : le coût “brut” du terrain ainsi que tous les frais avancés pour l’acquérir (notaire, agence, intérêts bancaires, taxes) ainsi que pour le rendre constructible (architecte, nivellement, destruction de bâtis, viabilisation).

Pourquoi est-ce intéressant de le connaître quand on vend ?

Le prix de vente du m2 est directement influencé par la charge foncière : plus les frais annexes sont importants, plus le prix du terrain brut doit être raisonnable.