Loi Pinel à Perpignan : investissez dans le neuf

La loi Pinel à Perpignan : les grandes lignes

Le dispositif Pinel à Perpignan permet à tout acheteur d’un bien immobilier neuf ou rénové de bénéficier d’une baisse conséquente de ses impôts sur le revenu, sous réserve de sa mise en location durant une période de 6 à 12 ans.
L’éligibilité du bien au dispositif dépend des ressources annuelles des locataires perpignanais, ainsi que du montant du loyer au mètre carré. Ainsi, comme toutes les villes de plus de 250 000 habitants, Perpignan est associée à la zone B1 : l’investissement Pinel y est à ce jour possible jusqu’en 2021. Cette zonation implique que le loyer d’un appartement ne pourra pas dépasser 10,15 €/m² (plafond 2018). Dans la meilleure des configurations, en achetant un appartement neuf à Perpignan, vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre jusqu’à 63 000 €.

Les conditions pour être éligible au dispositif Pinel à Perpignan

Quel bien immobilier est éligible Pinel à Perpignan ?

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel à Perpignan.

Pour un logement ancien, par exemple dans le centre de Perpignan, une réhabilitation est nécessaire pour que ce dernier présente une performance énergétique suffisamment élevée. Mais, détail d’importance, le logement doit être déclaré indécent par un expert indépendant, c’est-à-dire qu’il doit ne pas répondre à au moins 4 des 15 critères de décence et 6 des 12 critères de performances techniques définis par l’administration. Les travaux devront hisser le logement aux mêmes exigences techniques que les logements neufs actuellement mis sur le marché à Perpignan afin de respecter ces 27 critères et acquérir les Label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009.

Les avantages pour l’investisseur “Pinel” à Perpignan

Vous devez être fiscalement domicilié en France et être âgé d’au moins 18 ans pour réaliser un investissement Pinel à Perpignan. L’avantage du dispositif consiste en une réduction de l’impôt sur le revenu et non pas en un crédit d’impôts. Aussi, les bénéfices d’un investissement Pinel à Perpignan n’auront un véritable intérêt que dès lors que le montant de votre impôt sur le revenu dépasse 2000 € annuels et au-delà, si par exemple vous achetez un T2 autour de 100 000 €.

La réduction d’impôts pour le propriétaire d’un logement Pinel perpignanais dépend aussi de la durée de la location sur laquelle vous vous engagez dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction est importante, soit :

Une réduction d’impôt de 12% de votre investissement pour une location de 6 ans.
Une réduction d’impôt de 18% pour une location de 9 ans.
Une réduction d’impôt de 21% pour une location de 12 ans.

La réduction d'impôt s'applique pour 2 logements maximum par an, basé sur un montant d’investissement total de 300 000 € maximum par personne, et pour 5 500 € maximum par m² de surface habitable. De ce fait, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années pour un investissement de 300 000 € peut atteindre un montant de 63 000 € ! Vous pouvez multiplier les investissements immobiliers à Perpignan au cours du temps, mais attention toutefois à tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux que vous pouvez obtenir sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez des investissements outre-mer et dans le cinéma). Rien ne vous interdit également d’acheter plus cher, mais le calcul se fera sur la base de 300 000 € (ou 5 500 €/m²).

Si vous n’êtes pas décidé sur la durée de la location, le dispositif Pinel prévoit une ou plusieurs périodes de renouvellement de 3 ans : dès lors, il vaut donc mieux opter pour la durée initiale minimale de 6 ans quitte à vous ré-engager pour une ou deux périodes successives de trois ans chacune. Attention toutefois à bien respecter vos engagements concernant la durée de location, sans quoi le fisc remettra l'avantage fiscal en cause en requalifiant vos droits, ce qui se traduira par le remboursement du trop perçu. Une fois la période de location “Pinel” terminée, libre à vous de louer plus cher ou de revendre votre logement selon les conditions habituelles et sans aucune pénalité.

Bref, si vous souhaitez acquérir un appartement Pinel au cœur de la ville, compte tenu des exigences urbanistiques et patrimoniales, l’éligibilité au programme Pinel à Perpignan pourra être semée d’embûches dans l’ancien.

Pour un logement neuf : acheter par le biais d’un programme immobilier neuf sur mesure à Perpignan assure une livraison sans mauvaises surprises quant aux exigences de construction garantissant la basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”). Plusieurs autres critères sont également imposés, à savoir :

Délais : la construction du logement doit être terminée dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier (ou 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire).

Le prix du logement : le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 €.

La location doit s’effectuer sur une période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs en tant que résidence principale.
La location ne doit pas être meublée.
La TVA appliquée sur le bien neuf à la vente est de 20%.

Quels locataires pour un bien “Pinel” ?

Votre locataire perpignanais doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds sont basés sur le revenu de référence en 2016 du foyer fiscal

Personne seule : 30 572 €
Couple : 40 826 €
Couple + une personne à charge : 49 097 €
Couple + 2 personnes à charge : 59 270 €
Couple + 3 personnes à charge : 69 725 €
Couple + 4 personnes à charge : 78 579 €
Majoration par personne au-delà de quatre : + 8 766 €

Quelle que soit la configuration d’un foyer perpignanais, les revenus moyens sont inférieurs à ces plafonds : vous ne devriez pas avoir de problème à trouver un locataire répondant aux exigences du dispositif Pinel, et ce d’autant plus que les loyers imposés (voir plus bas) alignent votre logement neuf sur celui de l’ancien.

Attention : si vous louez votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants, celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer !

Comment se calcule le loyer Pinel à Perpignan ?

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors charges) d’une location Pinel à Perpignan prend en compte la surface pondérée, c’est à dire la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) jusqu’à 8 m². Pour déterminer le loyer maximal, on applique ensuite un coefficient multiplicateur dépendant de cette surface :

1,2 si la surface est inférieure à 38m²,
0,7 + (19/ surface habitable) si la surface est supérieure à 38m².

Dans tous les cas, le coefficient ne peut dépasser 1,2 et descendre au-dessous de 0,75.
Ainsi, un appartement perpignanais de 92m² doté d’une terrasse de 12m² et d’une cave de 5m² se basera sur une surface utile pondérée de 100m² (92+8), soit 1006 € (100 X 10,06 €). Le coefficient sera de 0,7+19/100=0,89 : vous devrez donc louer cet appartement à Perpignan ou sa périphérie en-deçà de 925,52 €/mois.

Où trouver un logement Pinel à Perpignan?

Perpignan s’est d’abord construite autour de la place forte centrale (le Castillet) à l'intérieur des anciens remparts, pour s’étendre lentement d’abord en périphérie sud, est et ouest, puis franchir la Têt au nord au début du XXe siècle (quartier du Vernet). La périphérie sud est celle qui s’est le plus étendue depuis la Seconde Guerre mondiale, avec des zones résidentielles à basse densité, ouvertes (Moulin à Vent) accueillant également le campus universitaire, puis des zones commerciales et industrielles. Depuis peu, des programmes viennent remplacer ou faire évoluer les constructions d’un parc vieillissant selon les normes en vigueur dans les différents quartiers, et offrir les bénéfices du neuf aux Perpignanais en matière de confort et d’isolation.

Nexity vous propose actuellement deux programmes de qualité à Perpignan où vous pourrez investir via la loi Pinel :

Quartier Porte d’Espagne : au sud de la ville, un quartier très résidentiel riche en pavillons, entouré par les vignes avec, à son entrée, le vaste centre commercial du même nom. Il permet de rejoindre facilement les grands axes, notamment vers le sud. Nexity y propose des T3 et T4 au sein de sa résidence Terra Viva à des tarifs particulièrement attractifs.
Au centre ancien, à quelques centaines de mètres de la gare TGV et près des rives de la Têt, le récent programme “City Side” propose un grand choix de T2 et T3. Le dispositif Pinel vous permettra notamment d’y acheter l’un et l’autre type de logement sans dépasser le plafond annuel.

Vous êtes décidé à investir grâce à la loi Pinel à Perpignan ? Nexity vous accompagne dans vos démarches et vous propose de nombreux biens, à vous de choisir celui qui correspond le mieux à vos projets et vos objectifs ! Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus pour votre investissement locatif (lien investissement locatif Perpignan) !

Investir avec la loi Pinel à Perpignan