Le dispositif Pinel permet à tout acheteur d’un bien immobilier neuf ou rénové à Nancy et sa couronne périphérique de bénéficier d’une baisse conséquente de ses impôts sur le revenu : chaque année, 2% d’un investissement immobilier maximal de 300 000 € sont défiscalisables à condition de s’engager sur une durée de location minimale et continue pour 6, 9 ou 12 ans.
La zone B1 du dispositif Pinel à laquelle Nancy ainsi que ses 5 communes périphériques sont associées, impose plusieurs autres conditions à l’éligibilité Pinel, soit :
Quels biens immobiliers sont éligibles Pinel à Nancy ?
Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel à Nancy.
Que le bien soit neuf ou rénové, plusieurs autres critères sont également imposés pour prétendre à la réduction d’impôts, à savoir :
Quels sont les avantages pour un investisseur “Pinel” à Nancy ?
L’avantage du dispositif Pinel consiste en une réduction annuelle de l’impôt sur le revenu. Vous devez donc être fiscalement domicilié en France et être âgé d’au moins 18 ans pour réaliser un investissement Pinel à Nancy. La durée de la location sur laquelle vous vous engagez dès le départ conditionne le calcul de la réduction d’impôts : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction est importante, soit :
Le dispositif Pinel prévoit une ou plusieurs périodes de renouvellement de 3 ans pour les durées d’engagement inférieures à 12 ans : on peut alors opter pour la durée initiale minimale de 6 ans et se réengager 3 ans une ou deux fois. Quoiqu’il en soit, la réduction d’impôts maximale cumulée s’élève à 63 000 €, soit 12 années de location à Nancy d’un logement acheté pour 300 000 € et plus.
Pour optimiser son investissement Pinel à Nancy, il faut prévoir l’évolution de ses impôts et les autres avantages fiscaux qui pourraient intervenir durant la période de location. En effet, si le montant de vos impôts sur le revenu est inférieur au montant que le dispositif Pinel autorise, le Trésor Public ne remboursera pas la différence ! De même, si vous dépassez le plafond global de tous vos avantages fiscaux (en général 10 000 €), ce dépassement ne sera pas restitué.
Une fois la période de location “Pinel” terminée, libre à vous de louer plus cher ou de revendre votre logement selon les conditions habituelles et sans aucune pénalité. Vous pouvez aussi habiter à votre tour ce logement, ce qui peut constituer une bonne stratégie d’investissement immobilier à Nancy si vous prévoyez de vous installer dans cette ville à moyen ou long terme, par exemple au moment de votre retraite.
Quels locataires pour un bien “Pinel” ?
Votre locataire nancéien doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds sont basés sur le revenu de référence du foyer fiscal :
Attention : si vous louez votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants venu s’installer à Nancy pour les études ou le travail, celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer.
Le choix du locataire en fonction de ses revenus et la nécessité de réduire au maximum les périodes de vacance du logement doivent être gérés avec soin.
Les revenus moyens à Nancy, autour de 25 000 € annuels par foyer fiscal en moyenne et 20 000 € de salaire médian, demeurent majoritairement inférieurs aux plafonds Pinel, quelle que soit la configuration du ménage.
En visant notamment la population étudiante très dense à l’échelle de Nancy (près d’un habitant sur 8 à l’échelle de l’agglomération, un sur 6 à l’échelle de la ville) ou les jeunes actifs, vous n’aurez pas de mal à trouver un locataire pour un studio ou un T2, voire même un T3.
Si vous disposez d’un budget suffisant et que vos impôts se rapprochent de la réduction maximale possible, investir dans des grands appartements, type T4 et T5, souvent plus rares dans le neuf, vous permettra d’attirer les familles et garantira moins d’aléas quant à la stabilité des locataires durant toute la période Pinel. Pensez, dans ce dernier cas, à mesurer la proximité des parcs et des établissements scolaires, voire des solutions de transports publics, souvent décisives dans le choix de la location, en plus des tarifs attractifs des logements Pinel par rapport au confort qu’ils proposent.
Enfin, parce que l’immobilier dans son ensemble est notre cœur de métier, Nexity peut gérer la location de votre bien sur Nancy et ses environs. Nous vous assurons, en plus de vous trouver le ou les locataires qui vous conviendront le mieux, à verser chaque mois et sans délai 100% des loyers et des charges locatives tant que le locataire est en place, même en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer. Pour la rentabilité de votre investissement locatif, c’est un avantage non négligeable !
Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’une location Pinel à Nancy prend en compte sa surface pondérée : elle se calcule en incluant la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, cave) jusqu’à 8 m². Pour déterminer le loyer maximal, on applique ensuite un coefficient multiplicateur dépendant de cette surface, soit :
Si le coefficient ne peut pas dépasser 1,2, il ne descendra qu’exceptionnellement en-dessous de 0,85 (soit celui associé à une surface pondérée d’au moins 120m² ).
Deux exemples :
Un T4 de 90 m2 doté d’une terrasse de 14m2 et d’une cave de 6m² équivaudra à une surface pondérée de 100m2 (90+20/2), soit 1015 € (100 X 10,15 €). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/100=0,89 et vous pourrez donc louer cet appartement à Nancy 903 €/mois au maximum. Pour un T1 de 30 m2, le coefficient de 1,2 permet de plafonner le loyer plus haut au mètre carré, et vous pourrez donc louer ce dernier jusqu’à 365,40 €/mois (30 x 10,15 x1,2).
La zone B1 couvre Nancy mais aussi Laxou à l’ouest, Maxéville au nord, Saint-Max à l’est, Vandœuvre-les-Nancy et Villers-les-Nancy au sud-ouest. Le choix est donc très éclectique en fonction des profils de locataires désirés. De même, ne négligez pas l’avenir de cet investissement une fois la période Pinel terminée : poursuite de la location, revente, demeure principale ?
La préfecture de Meurthe-et-Moselle attire tous les profils et vous pouvez étudier toutes les configurations du T1 au T5 : étudiants et jeunes actifs y sont notamment très nombreux, motivés par l’offre de formation et de travail. La jeunesse de la population, notamment grâce aux étudiants (environ 50 000) participe grandement à l’animation commerciale et culturelle ainsi qu’au rayonnement de toute l’agglomération. Nancy affiche un confort de vie d’une qualité reconnue grâce à une politique d’aménagement du territoire qui a profondément transformé le visage autrefois industriel de la ville. L'Ecoquartier Plateau de Haye, à l’ouest, symbolise cette rénovation avec 3 517 logements réhabilités et 2 000 logements neufs prévus ou déjà livrés ainsi qu’une ligne de tramway en projet
De même, les rives de la Meuse, où s'étalait autrefois une immense zone industrielle réduite en friches, font l’objet d’une reconquête urbaine depuis plusieurs décennies qui poursuit toujours sa progression. Le quartier Stanislas en constitue le témoin le plus récent : situé entre le canal de la Marne au Rhin et la Meurthe, il concentre, outre les nombreuses résidences flambant neuves, des écoles supérieures, salles de spectacle et cinémas, commerces, complexe sportif. De plus, le quartier est traversé par la ligne T1 du tramway, ne le séparant que de quelques stations de la gare et du centre-ville. C’est dans ce quartier que Nexity met en chantier actuellement deux importants programmes immobiliers (ED’N Green et Mosaic), qui verront le jour d’ici 2020 : plusieurs dizaines de logements tous éligibles au dispositif Pinel, allant du studio au T5, sont encore disponibles à partir 2 900 € le m² !
Si l’intérêt d’un investissement type Pinel vous a convaincu, sachez que Nexity vous accompagnera dans vos démarches. Nous vous aiderons à choisir quel logement correspond le mieux à vos projets et vos objectifs. Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus !
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