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Conseils vente de terrain

Prescription trentenaire d'un terrain en indivision :
ce qu'il faut savoir

Lors de l'acquisition d'un terrain en indivision, il arrive qu'un des co√Įndivisaires soit le seul √† s'en occuper. Pour en √™tre consid√©r√© comme l'unique propri√©taire au bout du d√©lai l√©gal de 30 ans, il doit toutefois remplir certaines conditions.

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Qu'est-ce que la prescription acquisitive ?

La prescription acquisitive ou ¬ę usucapion ¬Ľ constitue un moyen l√©gal de devenir propri√©taire d'un bien immobilier (terrain, immeuble, appartement, etc.) par l'usage, sans avoir √† d√©bourser le moindre centime. Il s'appuie sur un principe : si une personne a manifest√© sa possession continue et non interrompue, paisible, publique et non √©quivoque d'un terrain pendant 30 ans, elle peut √™tre consid√©r√©e comme propri√©taire l√©gitime.

En d'autres termes, l'utilisateur d'un terrain peut en réclamer la propriété s'il s'est comporté comme son seul propriétaire pendant 30 ans. Arrêtons-nous d'abord sur les termes qui définissent ce droit :

Continue et non interrompue :
Il ne suffit pas d'avoir pris possession du terrain
une fois ou de payer des imp√īts fonciers pour se pr√©valoir de l'usucapion. La volont√© doit se manifester au fil du temps, √† travers des faits mat√©riels (entretien, am√©nagement, etc.), r√©alis√©s √† intervalles r√©guliers.

Paisible :
Cela signifie que le demandeur a pris possession 
du bien sans violence et de manière licite. L'entrée par effraction sur un terrain disqualifie donc toute demande.

Publique :
La volont√© de se comporter en propri√©taire 
doit être connue de tous. Les aménagements clandestins ou réalisés en secret ne seront pas pris en compte pour établir la prescription.

Non équivoque :
Ce dernier point est peut-√™tre le plus sensible. 
Il s'agit ici de ne laisser aucun doute sur la volonté de se comporter en tant que propriétaire exclusif. Cela se manifeste, par exemple, par la perception d'un revenu locatif à son seul bénéfice.

Prouver la prescription dans le cadre de l'indivision

La prescription trentenaire peut s'appliquer dans le cas d'un terrain acquis sous le r√©gime de l'indivision. Pour cela, il faut qu'un des co√Įndivisaires d√©montre qu'il s'est, pendant 30 ans, comport√© comme l'unique propri√©taire du bien en question. Si le r√©gime de l'indivision complique les choses, puisque la propri√©t√© collective du bien ne fait aucun doute, il n'est pas impossible de d√©montrer l'usucapion.

Un propri√©taire qui, par exemple, percevrait seul les revenus (locatifs ou autres) g√©n√©r√©s par un bien indivis, l'entretiendrait en son nom propre et sans aucune opposition des autres co√Įndivisaires, peut ainsi l√©gitimement se pr√©valoir de la prescription trentenaire. Seule une action par voie d'huissier d'un des propri√©taires indivis cr√©e une discontinuit√© et emp√™che l'usucapion.

Bon à savoir :

En théorie, la prescription acquisitive peut être réduite de 30 ans à 10 ans lorsque le demandeur remplit deux conditions supplémentaires : la bonne foi (le demandeur a agi en croyant être le seul propriétaire) et l'existence d'un juste titre (émanant du vrai propriétaire).
Or, dans le cadre d'un terrain en indivision, ces conditions sont impossibles à remplir. Le délai de prescription trentenaire demeure donc incompressible.

Devenir propri√©taire gr√Ęce √† la prescription trentenaire en indivision

L'acte de notoriété acquisitive

Si vous remplissez toutes les conditions préalablement citées, cela ne suffit pas pour devenir propriétaire de plein droit. Sans titre de propriété, vous ne pourrez jamais vous prévaloir de la possession du terrain et donc le céder.

En la matière, il est donc d'usage de réaliser un acte de notoriété acquisitive. Ce document, rédigé par un notaire, permet de constater que les conditions de la possession utile sont remplies. Mais cet acte seul ne suffit pas, il constitue surtout une preuve parmi d'autres dans le cadre d'une acquisition par usucapion.

La procédure légale

Pour √™tre consid√©r√© comme le propri√©taire d'un terrain en indivision gr√Ęce √† la prescription trentenaire, il faut se tourner vers le tribunal de grande instance afin d'engager une action en usucapion. Le juge peut alors d√©cider que le partage n'est pas envisageable si un co√Įndivisaire pr√©sente l'ensemble des caract√©ristiques suffisantes pour b√©n√©ficier de la prescription trentenaire. Sa propri√©t√© est alors reconnue, son effet est r√©troactif (il est consid√©r√© comme propri√©taire depuis le d√©but de la possession) et le jugement est transmis √† la publication fonci√®re afin d'√™tre opposable.

La prescription trentenaire d'un terrain en indivision : résumé

Comment définir la prescription trentenaire d'un terrain en indivision ?

L'usucapion est le fait d'agir publiquement comme unique propri√©taire d'un bien, pendant 30 ans, sans interruption. Ce droit peut s'appliquer √† un des propri√©taires d'un terrain en indivision √† partir du moment o√Ļ il prouve, par des actes concrets, qu'il est le seul √† avoir joui du bien pendant cette p√©riode.

Comment la démontrer ?

Pour faire valoir la prescription trentenaire, le propriétaire en indivision doit fournir un certain nombre de preuves (témoignages, acte de notoriété acquisitive, factures, quittance de loyer perçu, etc.) qui démontrent sa volonté de se comporter en unique propriétaire pendant 30 ans.

Auprès de quelle instance ?

Le tribunal de grande instance du lieu o√Ļ le terrain est situ√© est seul comp√©tent pour faire valoir l'usucapion. Il peut √™tre saisi par la personne qui souhaite faire valoir ce droit ou, dans le cadre d'un terrain en indivision, un co√Įndivisaire qui le lui conteste.

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