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Conseils vente de terrain
Lors de l'acquisition d'un terrain en indivision, il arrive qu'un des coïndivisaires soit le seul à s'en occuper. Pour en être considéré comme l'unique propriétaire au bout du délai légal de 30 ans, il doit toutefois remplir certaines conditions.
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La prescription acquisitive ou « usucapion » constitue un moyen légal de devenir propriétaire d'un bien immobilier (terrain, immeuble, appartement, etc.) par l'usage, sans avoir à débourser le moindre centime. Il s'appuie sur un principe : si une personne a manifesté sa possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque d'un terrain pendant 30 ans, elle peut être considérée comme propriétaire légitime.
En d'autres termes, l'utilisateur d'un terrain peut en réclamer la propriété s'il s'est comporté comme son seul propriétaire pendant 30 ans. Arrêtons-nous d'abord sur les termes qui définissent ce droit :
Continue et non interrompue :
Il ne suffit pas d'avoir pris possession du terrain
une fois ou de payer des impôts fonciers pour se prévaloir de l'usucapion. La volonté doit se manifester au fil du temps, à travers des faits matériels (entretien, aménagement, etc.), réalisés à intervalles réguliers.
Paisible :
Cela signifie que le demandeur a pris possession
du bien sans violence et de manière licite. L'entrée par effraction sur un terrain disqualifie donc toute demande.
Publique :
La volonté de se comporter en propriétaire
doit être connue de tous. Les aménagements clandestins ou réalisés en secret ne seront pas pris en compte pour établir la prescription.
Non équivoque :
Ce dernier point est peut-être le plus sensible.
Il s'agit ici de ne laisser aucun doute sur la volonté de se comporter en tant que propriétaire exclusif. Cela se manifeste, par exemple, par la perception d'un revenu locatif à son seul bénéfice.
La prescription trentenaire peut s'appliquer dans le cas d'un terrain acquis sous le régime de l'indivision. Pour cela, il faut qu'un des coïndivisaires démontre qu'il s'est, pendant 30 ans, comporté comme l'unique propriétaire du bien en question. Si le régime de l'indivision complique les choses, puisque la propriété collective du bien ne fait aucun doute, il n'est pas impossible de démontrer l'usucapion.
Un propriétaire qui, par exemple, percevrait seul les revenus (locatifs ou autres) générés par un bien indivis, l'entretiendrait en son nom propre et sans aucune opposition des autres coïndivisaires, peut ainsi légitimement se prévaloir de la prescription trentenaire. Seule une action par voie d'huissier d'un des propriétaires indivis crée une discontinuité et empêche l'usucapion.
Bon à savoir :
En théorie, la prescription acquisitive peut être réduite de 30 ans à 10 ans lorsque le demandeur remplit deux conditions supplémentaires : la bonne foi (le demandeur a agi en croyant être le seul propriétaire) et l'existence d'un juste titre (émanant du vrai propriétaire).
Or, dans le cadre d'un terrain en indivision, ces conditions sont impossibles à remplir. Le délai de prescription trentenaire demeure donc incompressible.
Si vous remplissez toutes les conditions préalablement citées, cela ne suffit pas pour devenir propriétaire de plein droit. Sans titre de propriété, vous ne pourrez jamais vous prévaloir de la possession du terrain et donc le céder.
En la matière, il est donc d'usage de réaliser un acte de notoriété acquisitive. Ce document, rédigé par un notaire, permet de constater que les conditions de la possession utile sont remplies. Mais cet acte seul ne suffit pas, il constitue surtout une preuve parmi d'autres dans le cadre d'une acquisition par usucapion.
Pour être considéré comme le propriétaire d'un terrain en indivision grâce à la prescription trentenaire, il faut se tourner vers le tribunal de grande instance afin d'engager une action en usucapion. Le juge peut alors décider que le partage n'est pas envisageable si un coïndivisaire présente l'ensemble des caractéristiques suffisantes pour bénéficier de la prescription trentenaire. Sa propriété est alors reconnue, son effet est rétroactif (il est considéré comme propriétaire depuis le début de la possession) et le jugement est transmis à la publication foncière afin d'être opposable.
L'usucapion est le fait d'agir publiquement comme unique propriétaire d'un bien, pendant 30 ans, sans interruption. Ce droit peut s'appliquer à un des propriétaires d'un terrain en indivision à partir du moment où il prouve, par des actes concrets, qu'il est le seul à avoir joui du bien pendant cette période.
Pour faire valoir la prescription trentenaire, le propriétaire en indivision doit fournir un certain nombre de preuves (témoignages, acte de notoriété acquisitive, factures, quittance de loyer perçu, etc.) qui démontrent sa volonté de se comporter en unique propriétaire pendant 30 ans.
Le tribunal de grande instance du lieu où le terrain est situé est seul compétent pour faire valoir l'usucapion. Il peut être saisi par la personne qui souhaite faire valoir ce droit ou, dans le cadre d'un terrain en indivision, un coïndivisaire qui le lui conteste.
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