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Investir avec la loi Pinel dans le Haut-Rhin

La situation géographique du Haut-Rhin, collé à la Suisse et à l’Allemagne, attire à la fois investisseurs, étudiants et frontaliers. En choisissant un logement éligible à la loi Pinel, notamment à Mulhouse, vous réalisez un investissement qui contribuera à faire baisser de manière significative vos impôts sur le revenu durant plusieurs années.

La loi Pinel à Mulhouse et dans le Haut-Rhin : les grandes lignes

Le dispositif Pinel dans le Haut-Rhin permet à tout acheteur d’un bien immobilier neuf ou rénové de bénéficier d’une baisse conséquente de ses impôts sur le revenu, sous réserve de sa mise en location durant une période minimale de 6 ans renouvelables pour 3 ou 6 ans. L’éligibilité du bien au dispositif Pinel et le montant des réductions d’impôts dépendent également des ressources fiscales des locataires, ainsi que du montant du loyer au mètre carré. Mulhouse, Saint-Louis et Huningue sont associées à la zone “Pinel” de référence “B1” : cette zonation définit le plafond de ressources des locataires et celui du loyer sur la base de 10,15 € /m2 (pour 2018) que multiplie un coefficient basé sur la surface du bien (voir plus bas). Dans la meilleure des configurations, en achetant un logement neuf à Mulhouse par exemple, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts sur le revenu qui pourra atteindre 6000 € par an.

Les conditions pour être éligible au dispositif Pinel à Mulhouse dans le Haut-Rhin

Le bien immobilier :

Ancien ou neuf, le bien immobilier que vous choisissez pour votre investissement locatif doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel dans le Haut-Rhin.

  • Un logement ancien avant travaux doit ne pas répondre à 4 (ou plus) des 15 critères de décence ni à 6 des 12 critères de performances techniques définis par l’administration. Il faut ensuite hisser le logement aux mêmes exigences techniques que les logements neufs en respectant ces 27 critères pour acquérir les labels HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009. Si vous n’avez ni le temps ni la possibilité de suivre les travaux de rénovation sur place, le choix de l’ancien pour du Pinel peut être hasardeux tant par le coût que par les délais.
  • Pour un logement neuf : acheter dans le Haut-Rhin un appartement comme ceux que Nexity propose à Mulhouse assure une livraison sans mauvaises surprises quant à l'éligibilité du bien au dispositif Pinel.

Que le bien soit neuf ou rénové, plusieurs autres critères sont également imposés pour prétendre à la réduction d’impôts, à savoir :

  • Délais : la construction du logement doit être terminée dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier ou de la date d'obtention du permis de construire, avec une remise des clefs d’ici 2021.
  • Le prix du logement neuf : le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant plafonné à 300 000 €.
  • La location doit s’effectuer en tant que résidence principale sur une période de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs. Ces durées sont à respecter au plus près sous peine de devoir rembourser au Trésor Public vos réductions déjà acquises.
  • La location ne doit pas être meublée : ce sont donc les contraintes de location d’un logement nu pour le locataire et le propriétaire qui s’appliquent (bail, préavis, caution, congé, etc.).
  • La TVA appliquée sur le bien neuf à la vente est de 20%, 5,5% sur l’ancien.
Les avantages pour l’investisseur “Pinel” à Mulhouse :

Vous devez être fiscalement domicilié en France et être âgé d’au moins 18 ans pour réaliser un investissement Pinel dans le Haut-Rhin. L’avantage du dispositif consiste en une réduction annuelle de l’impôt sur les revenus, basée sur un montant d’investissement total de 300 000 € maximum par personne et de 5 500 € maximum par m² de surface habitable. Elle dépend aussi de la durée de la location sur laquelle vous vous engagez dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction est importante, soit :

  • Une réduction d’impôt de 2% du montant de votre achat les 9 premières années.
  • Une réduction d’impôt de 1% les trois dernières années d’une période de 12 ans.

Aussi, compte-tenu du prix du marché à Mulhouse, en se basant sur un T2 aux environs de 140 000 €, un investissement Pinel sera optimisé si le montant de votre impôt sur le revenu atteint 2800 € annuels. Si vous payez moins, vous ne bénéficierez pas d’un crédit d’impôts.
Au-delà, votre réduction d’impôt cumulée sur 12 années pour un investissement de 300 000 € ou plus peut atteindre un montant de 63 000 €. Il faut aussi prendre en compte tous les autres avantages fiscaux potentiels (soit un plafond de 10 000 € ou 18 000 € selon les cas) et adapter en conséquence votre investissement Pinel dans le Haut-Rhin. Rien ne vous interdit également d’acheter plus cher, mais le calcul se fera sur la base de 300 000 € ou 5500 € / m² et ne s'applique que pour 2 logements maximum par an.
Le dispositif Pinel prévoit une ou plusieurs périodes de renouvellement de 3 ans pour les durées d’engagement inférieures à 12 ans : on peut alors opter pour la durée initiale minimale de 6 ans et se réengager 3 ans une ou deux fois d’affilée.

Les locataires d’un bien “Pinel” à Mulhouse :

Votre locataire à Mulhouse, Saint-louis ou Huningue doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds sont basés sur le revenu de référence en 2016 du foyer fiscal :

  • Personne seule : 30 572 €
  • Couple : 40 826 €
  • Couple + une personne à charge : 49 097 €
  • Couple + 2 personnes à charge : 59 270 €
  • Couple + 3 personnes à charge : 69 725 €
  • Couple + 4 personnes à charge : 78 579 €
  • Majoration par personne au-delà de quatre : + 8 766 €

Le choix du locataire en fonction de ses revenus et la nécessité de réduire au maximum les périodes de vacance du logement doivent être gérés avec soin. Parce que l’immobilier dans son ensemble est notre cœur de métier, Nexity peut s’occuper directement de la location de votre bien à Mulhouse. Avec notre service de gestion locative, nous vous assurons, en plus de vous trouver le locataire qui vous convient, à verser chaque mois et sans délai 100% des loyers et des charges locatives tant que le locataire est en place, même en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer !

 

Attention

Si vous louez votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants venu s’installer dans le Haut-Rhin, celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer !

Calcul du loyer Pinel à Mulhouse dans le Haut-Rhin :

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’une location Pinel dans le Haut-Rhin prend en compte la surface pondérée, incluant la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, cave) jusqu’à 8 m2. Pour déterminer le loyer maximal, on applique ensuite un coefficient multiplicateur dépendant de cette surface, soit :

  • 1,2 si la surface est inférieure à 38m²
  • 0,7 + (19/ surface habitable) si la surface est supérieure à 38m²

Dans tous les cas, le coefficient ne peut dépasser 1,2 et ne descendra que rarement en-dessous de 0,85 en pratique pour les plus grandes surfaces (120m2 et plus).

Deux exemples :
Un T3 à Saint-louis de 65m2 doté d’une terrasse de 10m2 et d’une cave de 6m2 équivaudra à une surface pondérée de 73m2 (65+16/2), soit 740,95 € (73 X 10,15 €). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/73=0,96 : vous pourrez donc louer cet appartement dans le Haut-Rhin 711 € / mois au maximum.
Pour un studio à Mulhouse de 20m2, le coefficient de 1,2 permet de proposer un loyer maximum plus cher au mètre carré, et vous pourrez donc louer ce dernier jusqu’à 244 €/mois (20 x 10,15 x1,2).

Où trouver un logement Pinel dans le Haut-Rhin ?

Le sud du Haut-Rhin attire particulièrement les travailleurs frontaliers de Suisse et d’Allemagne. Beaucoup ont individuellement des revenus au-dessus des plafonds Pinel : si vous visez ce profil, les célibataires seront plus durs à trouver, en revanche, les familles ont plus de probabilité de rentrer dans les clous définis par l’administration.
Les petites maisons et les grands appartements proposés par Nexity à Mulhouse constituent un bon compromis pour les familles, voire les couples sans enfant, qui veulent éviter les villes frontalières et voisines de Saint-Louis et de Huningue pour diverses raisons (coût de la vie, circulation très dense, manque d’espaces verts) et bénéficier des animations culturelles et sportives d’une grande ville. Nexity propose notamment des T3 et T4 à des prix très intéressants (moins de 2200 € au m² pour les moins chers). De même, 45% des Mulhousiens font partie d’une famille avec enfants : nombreux seront ceux intéressés pour déménager dans un logement moderne, car la ville se distingue par un parc immobilier vieillissant où les programmes neufs sont encore rares !

Mulhouse est aussi une cité étudiante (plus de 6000 étudiants) et où les ménages d'une personne constituent près de la moitié des 45 000 foyers que compte la ville : investir dans un T1 ou un T2 neuf attirera sans aucun doute de tels locataires. Nexity propose notamment des appartements idéalement placés à proximité de la gare, entre le Nouveau Bassin et une station de tramway !

Quoiqu’il en soit, une fois la période de location “Pinel” terminée, libre à vous de continuer à louer au prix du marché, revendre votre logement ou l’habiter à votre tour (ce qui peut constituer une bonne stratégie d’investissement immobilier dans le Haut-Rhin si vous prévoyez de déménager à moyen terme). Sachez que Nexity vous accompagne dans vos démarches et vous propose de nombreux biens : à vous de choisir celui qui correspond le mieux à vos projets et vos objectifs ! 

 

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