Devenir investisseur locatif

Investir dans le locatif résidentiel : sous quelles modalités ?

Avant de vous lancer dans un investissement locatif, une réflexion stratégique est nécessaire pour réaliser votre opération dans de bonnes conditions. Outre l’emplacement du bien immobilier et sa superficie, d’autres options peuvent vous permettre d’optimiser votre rendement locatif :

• Location vide ou meublée : si la première vous permet d’éviter d’avoir à équiper complètement le logement, la seconde garantit souvent un loyer plus élevé. Chaque modalité est, de plus, éligible à des dispositifs de défiscalisation dédiés : le dispositif Pinel notamment, pour un logement loué vide, et les régimes LMNP ou LMP (Loueur en meublé non professionnel ou professionnel) pour un logement loué meublé.

• Gestion propre ou déléguée : selon votre appétence et votre temps disponible, vous pouvez assurez vous-même la recherche de locataires et gérer vos relations locatives (émission des factures et quittances, gestion des travaux courants…) … à moins de confier la gestion à une agence immobilière, au syndic de copropriété ou à un notaire, moyennant le versement d’honoraires représentant 5 à 10 % du loyer mensuel. Ces frais de gestion sont fiscalement déductibles avec les autres charges sur les loyers imposables.

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Les obligations de l’investisseur locatif

Louer un bien immobilier soumet à des devoirs vis-à-vis du locataire. Le bailleur doit a minima :

• louer un logement décent (surface minimum, sans danger pour la sécurité et la santé…) ;
• louer le bien équipé conformément à la liste de meubles définie par décret, pour une location meublée ;
• fixer et réviser le loyer dans le respect des dispositions légales.

Certaines règles varient en fonction du type de location, vide ou meublée, par exemple en matière de durée de location : le bail d’habitation classique pour un logement nu est de 3 ans renouvelables, alors qu’un bail meublé a une durée de 1 an renouvelable (9 mois pour une location étudiante ou jusqu’à 10 mois pour un bail mobilité). Les délais de préavis sont aussi plus longs dans le cas de la location vide : 6 mois pour le bailleur et 3 mois pour le locataire, contre 3 mois pour le bailleur et 1 mois pour le locataire en location meublée.

En tant que bailleur, l’investisseur locatif est également tenu de réaliser les diagnostics obligatoires et de les annexer au contrat de bail :

• état des risques et pollutions ;
• diagnostic de performance énergétique ;
• constat des risques d’exposition au plomb ;
• état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz.

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